부동산 시장 규제 소식에 서울 아파트 값 상승 주춤LTV· DTI 존치 여부 등 DSR 등장에 시장 혼란 제기 ‘주택담보대출 강화, 서민들 위해 이원화 시켜야 ”
대선 이후 서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 주택시장이 과열된 반면 지방의 다수 지역은 미분양이 늘어나 양극화 현상이 극심하다. 이런 가운데 새 정부의 부동산 규제 정책 등 불확실성이 증대돼 시장은 혼란을 겪고 있다.
최근 서울의 강남권 집 값들이 급격히 오르는 등 부르는게 값이었던 아파트 매매가도 부동산 규제 정책의 소식으로 관망세를 지속해 주춤했다. 현재 금융 대출 규제가 예고 되면서 사실상 DSR까지 등장할 조짐이 보이자 대출 규제 강화로 사실상 큰 영향을 받을 것으로 보이는 생계형 수요자들인 서민들은 큰 부담이 될 수 있다는 시각도 나온다.
9일 부동산114는 지난 5월 4주 서울의 재건축 아파트값 상승률이 0.43%로 32주만에 정점을 찍었다고 전했다. 지방의 경우는 상승폭이 줄어들었거나 하락 하는 곳이 많지만 서울을 비롯한 수도권 지역은 대선이 끝나 불확실성이 걷히면서 오히려 집값이 뛰었다.
반면 4월 말 기준 미분양관리지역의 미분양 주택은 총 4만 2052호로 전국 미분양 주택 총 6만 313호의 약 70%를 기록했다. 지난 5월 31일 주택도시보증공사(HUG)는 9차 미분양관리지역으로 수도권 9개 및 지방 20개, 총 29개 지역을 발표함으로서 서울과 지방
간의 양극화 현상을 보였다.
이어 새 정부 출범 이후 서울 아파트값이 4주 연속 고공행진을 이어가는 반면 가격 급등에 따른 부담과 대출규제 강화 등 부동산 대책이 예고되면서 서울 재건축 아파트의 상승세는 둔화된 모습이다. 부동산114에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.45%(6월9일 기준) 올랐다. 일반 아파트는 0.40% 상승해 지난주(0.33%)보다 오름폭이 커졌다. 반면 서울 재건축 아파트 매매가격은 0.71% 올라 지난주(1.05%)에 비해 상승세가 둔화돼 주춤했다.
과열 조짐 등 양극화 현상을 보이고 있는 부동산 시장을 안정시키기 위해 정부의 부동산 대책 카드가 예고되고 있다.
오는 7월 말로 유예가 종료되는 LTV(주택담보대출)와 DTI(총부채상환비율)의 여부와 오는 8월 새정부의 가계부채 관리를 위한 종합대책이 나올 예정이다.
임병철 부동산114 책임연구원은 “부동산 시장의 과열 양상이 지속, 확산 될 경우 DSR(총부채원리금상환비율)의 조기 도입은 물론 투기과열지구 지정 등도 예상되고 있어 최근의 급등세가 어느 정도 진정될 것으로 전망한다”며 “조급한 마음에 과열된 시장에 섣불리 나서기 보다는 발표될 정부의 정책 내용과 규제 강도를 살피면서 내 집 마련이나 투자에 나설 필요가 있다”고 전했다.
문재인 대통령은 후보시절 공약집에서 총체적상환능력비율(DSR)을 여신관리지표와 가계부채 비율을 150%로 관리하겠다는 내용을 담았다. 실제 금융위원회는 빠르면 다음 달 중 금융권별 DSR 도입 로드맵을 마련하겠다는 계획을 내놨다.
새 정부는 가계부채 문제가 심각하다고 보고, 부동산 규제를 강화하는 분위기이지만 LTV와 DTI 규제를 강화하면 시장에 전달되는 파급 효과가 혼란이 제기 될 것이라는 시각도 있다.
DTI와 LTV는 대출금을 통해 소비자에게 직접적인 방법으로 규제하는 만큼, 규제·완화에 따른 효과가 크다. LTV(70%기준)는 자신의 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정받을 수 있는 자산가치 비율을 말한다. DTI는 차주의 연간 소득을 바탕으로 대출 규모를 산정하는 보다 강화된 신용평가시스템이다.
최근 집 값이 크게 상승한데 이어 주택담보대출 폭이 커지면서 금융당국의 가계대출 규제 실행여부에 관심이 쏠리고 있다. 당장 다음 달 종료되는 LTV·DTI에 대해 시장에선 LTV·DTI가 2014년 8월 이전 수준으로 환원되는 것 아니냐는 관측도 내놓고 있다. LTV의 경우 현재 70%에서 완화 이전 수준인 50~70%로, DTI의 경우 현재 60%에서 50%(서울 기준)로 변경될 것이란 분석이다.
다만 금융위 등 금융당국에서도 LTV·DTI 환원은 섣불리 결정할 수 없다는 시각도 있다. 규제로 인한 부동산 시장에 미치는 영향이 크다고 보는 것이다. 또한 LTV·DTI 규제보다 더 강한 것으로 알려진 DSR(총부채원리금상환비율)규제가 도입이 현실화되면서 LTV·DTI 규제가 폐기처분되는 거 아니냐는 시각도 있다.
DSR은 주택대출 원리금 외에 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중으로, 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표이다. DTI보다 강화된 규제로 금융위는 올해부터 2년간 준비 기간을 거쳐 2019년부터 DSR을 은행권 대출심사 기준으로 적용한다는 방침이었다. 그러나 정부 부처 간 협의 과정에서 1년가량 DSR 도입을 앞당기는 방안이 나오면서 1년 앞당겨 나올 확률이 높아졌다.
DSR 종합시스템을 구축하는데 시간이 필요하다는 점에서 당분간 DTI 규제도 당분간 유지될 전망이다.
한편 대출 규제의 향방을 두고 혼란스러운 상황에서 규제 강화로 인해 가장 먼저 큰 영향을 끼칠 것으로 보이는 것은 내집마련을 꿈꾸는 생계형 수요자들인 서민들 일 것이다라는 전문가의 의견이 지배적이다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “현 정부의 규제 강화는 피할 수 없을 것으로 보인다 며 “주택담보대출 규제 강화와 일률적인 규제는 생계형 서민들에게는 경제적으로 큰 부담감을 안겨 질 수 밖에 없다”고 전했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “단순히 서울의 강남과 강동이 집 값이 급격하게 오른다고해서 규제를 한다는 것 보다는 적절하게 규제를 해야한다며 “주택담보대출 규제가 시행된다면 영향을 받는 것은 서민들 뿐이라며 대출규제로 서민들은 내집마련을 위해서 대출 받기 더 힘들어진다”고 전했다.
이어 “정부는 1가구 다주택자에 반해 무주택자와 생애 최초 주택자들을 따로 구분해야 한다 며 또는 서민들에게는 융자를 더해주거나 완화시켜주거나 저금리 대출을 이원화시켜야 한다”고 말했다.
최근 서울의 강남권 집 값들이 급격히 오르는 등 부르는게 값이었던 아파트 매매가도 부동산 규제 정책의 소식으로 관망세를 지속해 주춤했다. 현재 금융 대출 규제가 예고 되면서 사실상 DSR까지 등장할 조짐이 보이자 대출 규제 강화로 사실상 큰 영향을 받을 것으로 보이는 생계형 수요자들인 서민들은 큰 부담이 될 수 있다는 시각도 나온다.
9일 부동산114는 지난 5월 4주 서울의 재건축 아파트값 상승률이 0.43%로 32주만에 정점을 찍었다고 전했다. 지방의 경우는 상승폭이 줄어들었거나 하락 하는 곳이 많지만 서울을 비롯한 수도권 지역은 대선이 끝나 불확실성이 걷히면서 오히려 집값이 뛰었다.
반면 4월 말 기준 미분양관리지역의 미분양 주택은 총 4만 2052호로 전국 미분양 주택 총 6만 313호의 약 70%를 기록했다. 지난 5월 31일 주택도시보증공사(HUG)는 9차 미분양관리지역으로 수도권 9개 및 지방 20개, 총 29개 지역을 발표함으로서 서울과 지방
간의 양극화 현상을 보였다.
이어 새 정부 출범 이후 서울 아파트값이 4주 연속 고공행진을 이어가는 반면 가격 급등에 따른 부담과 대출규제 강화 등 부동산 대책이 예고되면서 서울 재건축 아파트의 상승세는 둔화된 모습이다. 부동산114에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.45%(6월9일 기준) 올랐다. 일반 아파트는 0.40% 상승해 지난주(0.33%)보다 오름폭이 커졌다. 반면 서울 재건축 아파트 매매가격은 0.71% 올라 지난주(1.05%)에 비해 상승세가 둔화돼 주춤했다.
과열 조짐 등 양극화 현상을 보이고 있는 부동산 시장을 안정시키기 위해 정부의 부동산 대책 카드가 예고되고 있다.
오는 7월 말로 유예가 종료되는 LTV(주택담보대출)와 DTI(총부채상환비율)의 여부와 오는 8월 새정부의 가계부채 관리를 위한 종합대책이 나올 예정이다.
임병철 부동산114 책임연구원은 “부동산 시장의 과열 양상이 지속, 확산 될 경우 DSR(총부채원리금상환비율)의 조기 도입은 물론 투기과열지구 지정 등도 예상되고 있어 최근의 급등세가 어느 정도 진정될 것으로 전망한다”며 “조급한 마음에 과열된 시장에 섣불리 나서기 보다는 발표될 정부의 정책 내용과 규제 강도를 살피면서 내 집 마련이나 투자에 나설 필요가 있다”고 전했다.
문재인 대통령은 후보시절 공약집에서 총체적상환능력비율(DSR)을 여신관리지표와 가계부채 비율을 150%로 관리하겠다는 내용을 담았다. 실제 금융위원회는 빠르면 다음 달 중 금융권별 DSR 도입 로드맵을 마련하겠다는 계획을 내놨다.
새 정부는 가계부채 문제가 심각하다고 보고, 부동산 규제를 강화하는 분위기이지만 LTV와 DTI 규제를 강화하면 시장에 전달되는 파급 효과가 혼란이 제기 될 것이라는 시각도 있다.
DTI와 LTV는 대출금을 통해 소비자에게 직접적인 방법으로 규제하는 만큼, 규제·완화에 따른 효과가 크다. LTV(70%기준)는 자신의 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정받을 수 있는 자산가치 비율을 말한다. DTI는 차주의 연간 소득을 바탕으로 대출 규모를 산정하는 보다 강화된 신용평가시스템이다.
최근 집 값이 크게 상승한데 이어 주택담보대출 폭이 커지면서 금융당국의 가계대출 규제 실행여부에 관심이 쏠리고 있다. 당장 다음 달 종료되는 LTV·DTI에 대해 시장에선 LTV·DTI가 2014년 8월 이전 수준으로 환원되는 것 아니냐는 관측도 내놓고 있다. LTV의 경우 현재 70%에서 완화 이전 수준인 50~70%로, DTI의 경우 현재 60%에서 50%(서울 기준)로 변경될 것이란 분석이다.
다만 금융위 등 금융당국에서도 LTV·DTI 환원은 섣불리 결정할 수 없다는 시각도 있다. 규제로 인한 부동산 시장에 미치는 영향이 크다고 보는 것이다. 또한 LTV·DTI 규제보다 더 강한 것으로 알려진 DSR(총부채원리금상환비율)규제가 도입이 현실화되면서 LTV·DTI 규제가 폐기처분되는 거 아니냐는 시각도 있다.
DSR은 주택대출 원리금 외에 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중으로, 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표이다. DTI보다 강화된 규제로 금융위는 올해부터 2년간 준비 기간을 거쳐 2019년부터 DSR을 은행권 대출심사 기준으로 적용한다는 방침이었다. 그러나 정부 부처 간 협의 과정에서 1년가량 DSR 도입을 앞당기는 방안이 나오면서 1년 앞당겨 나올 확률이 높아졌다.
DSR 종합시스템을 구축하는데 시간이 필요하다는 점에서 당분간 DTI 규제도 당분간 유지될 전망이다.
한편 대출 규제의 향방을 두고 혼란스러운 상황에서 규제 강화로 인해 가장 먼저 큰 영향을 끼칠 것으로 보이는 것은 내집마련을 꿈꾸는 생계형 수요자들인 서민들 일 것이다라는 전문가의 의견이 지배적이다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “현 정부의 규제 강화는 피할 수 없을 것으로 보인다 며 “주택담보대출 규제 강화와 일률적인 규제는 생계형 서민들에게는 경제적으로 큰 부담감을 안겨 질 수 밖에 없다”고 전했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “단순히 서울의 강남과 강동이 집 값이 급격하게 오른다고해서 규제를 한다는 것 보다는 적절하게 규제를 해야한다며 “주택담보대출 규제가 시행된다면 영향을 받는 것은 서민들 뿐이라며 대출규제로 서민들은 내집마련을 위해서 대출 받기 더 힘들어진다”고 전했다.
이어 “정부는 1가구 다주택자에 반해 무주택자와 생애 최초 주택자들을 따로 구분해야 한다 며 또는 서민들에게는 융자를 더해주거나 완화시켜주거나 저금리 대출을 이원화시켜야 한다”고 말했다.
뉴스웨이 손희연 기자
fela@newsway.co.kr
저작권자 © 온라인 경제미디어 뉴스웨이 · 무단 전재 및 재배포 금지
댓글