[8.2대책 한달 後③]규제 피해 지방으로 몰리는 갭투자자들

담보인정비율보다 전세금 비율이 높은 지역 쏠림

규제 빗겨난 지방 전세가율 낮아

대구·대전 등 반사이익 현상 짙어

사진=최신혜 기자 [e-mail]

정부가 ‘투기와의 전쟁’을 선포하며 ‘8·2 부동산 대책’이라는 초강력 규제카드를 내놓았다. 부동산 규제로 집값이 하락하는 상황에서 전셋값 상승으로 갭투자가 또다시 기승을 부릴 수 있다고 지적이다. 특히 규제에 빗겨난 지방을 중심으로 갭투자 현상을 짙게 나타날 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있어 귀추가 주목된다.

30일 업계에 따르면 지난 4일 김현미 국토교통부 장관은 갭투자자에게 강력한 경고의 메시지를 전달했다. “세를 끼고 집을 사고, 또 대출을 끼고 집을 사는 것은 집을 거주하는 공간으로 보는 것이 아니라 투기수단으로 보는 신종수법”이라고 지적했다. 정부는 투기과열지구의 청약 1순위 요건과 주택담보대출 규제(LTV·DTI)를 강화하고, 정비사업 분양분의 재당첨을 제한하는 등 다주택자들이 추가적으로 집을 사들이는 경로를 차단했다.

지난 24일 한국감정원이 발표한 8월 3주(21일 기준) 전국 주간아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 가격은 전주보다 0.04% 떨어졌다. 지난주 8·2 부동산대책 이후 줄곧 하락세를 보이고 있다.

부동산 규제로 서울 집값이 하락하는 상황에서 전셋값이 상승하면 갭투자가 또다시 기승을 부릴 수 있다고 지적한다. 무엇보다도 8.2대책의 직격탄을 맞은 서울을 피해 수도권·지방으로 투자자들이 몰리는 현상이 짙게 나타나고 있다.

갭투자 수요가 높아지면서 수도권·지방 중소도시의 소형 주택은 8·2 대책 이후에도 매매가가 소폭 올랐다. 경남 양산시의 대동이미지타운 아파트는 지난달 1억원에 팔린 전용면적 59㎡가 지난주 1억1300만원에 거래됐다. 경기 평택시 합정동의 주공아파트 전용 59㎡, 전남 광양시의 매화마을주공 전용 52㎡도 8·2 대책 발표 후 이전보다 500만원가량 높은 가격에 팔렸다.

갭투자자가 수도권·지방 중소도시로 몰리는 이유는 8·2 대책을 피해가기 쉬워서다. 서울처럼 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정되지 않아 투자에 큰 제약이 없다. 임대사업자로 등록한 이들은 양도세 중과세도 쉽게 피할 수 있다. 8·2 대책에 따르면 수도권 주택은 공시가격 6억원, 지방은 3억원 이하일 경우 거래 시 중과세가 면제된다. 중소도시 주택은 서울보다 가격이 훨씬 저렴해 수월하게 기준을 맞출 수 있다.

높은 전세가율도 이들이 중소도시에 몰리는 이유다. 전세가율이 높으면 대출규제로 조달할 수 있는 자본금이 낮아 큰돈을 들이지 않고 투자할 수 있다. 대책 발표 바로 다음날 규제를 피한 부산에서 수백대 1의 청약경쟁률이 나왔고 세종 행정중심복합도시와 인접한 대전의 한 아파트 청약에서는 드물게 2만명이 넘는 사람들이 뛰어들었다.

서울에서나 나올 법한 억대 웃돈이 분양가에 붙어 거래되는 대전 일대에서는 갭투자 과잉 우려도 나오고 있다. KB부동산에 따르면 상반기(6월 말) 기준 대전 아파트 평균 전세가율은 75.7% 정도다. 대구도 비슷한 실정이다. 대구는 전세가율이 75.99%로 5월 분양한 '수성구 범어네거리 서한이다음'(평균 경쟁률 280대1)의 경우 전용 84.99㎡형의 웃돈 호가가 4000만원에 형성돼 있지만 7월 국토교통부 실거래가에 따르면 2100만여 원에 그친다.

업계 관계자는 “아직까지 대구는 별다른 규제가 없기 때문에 타 지역의 투자수요가 집중될 수 있다”며 “대전의 경우 세종시 규제에 대한 반사이익 효과가 있기 때문에 예의주시해야 한다”며 “부산 역시 청약열기에 이어 담보인정비율보다 전세금 비율이 높은 지역을 중심으로 갭투자가 활기를 띨 가능성이 있다”고 말했다.

또 다른 업계 관계자는 “대책에서 빠진 보유세 강화 카드가 나오기 전까지는 지방을 중심으로 갭투자의 열기가 사그라들지 않을 것으로 보인다”며 “대책에 등 떠밀려 집을 팔겠다고 나서는 사람들은 상대적으로 자금여력이 부족한 이들인데, 갭투자자를 비롯한 다주택자들은 그렇지 않기 때문에 향후 집값이 다시 뛸 상황을 노리고 버티기 작전에 들어갈 가능성이 크다”고 전했다.