“상한제로 분양가 최대 20%↓···시장 안정에는 역부족”

6일, 국토부 민간택지 분양가 상한제 적용 지역 발표

풍선효과 및 청약 쏠림 현상 우려···정비 사업은 양극화

청약시장 ‘무주택+실거주자’ 중심으로 재편될 가능성↑

신축 아파트 반사 상승 제한적 ‘한 목소리’···이미 선반영

전문가들은 민간택지 분양가 상한제(이하 분상제) 동(洞)단위 지정이 해당 지역 분양가 하락 효과는 가져오겠지만 전반적인 부동산 시장 안정에 큰 역할은 못할 것으로 분석했다.

앞서 정부는 경제에 미치는 영향을 최소화 한다는 취지로 동 단위 분상제 적용을 예고 했다. 그러나 전문가들은 분상제가 특정 지역에만 적용되면서 나타날 풍선효과 및 청약 쏠림 현상을 우려했으며, 서울 정비사업지는 제도 시행 시기 전후로 양극화가 일어날 것으로 내다봤다.

6일 국토교통부는 주거정책심의위원회 의결을 통해 분상제가 적용될 서울 27개동을 발표했다. 지정된 동은 대부분 대형 정비사업이 예정돼 있거나 최근 집값 상승세가 뚜렷한 지역이다.

세부적으로 보면 ▲강남구 개포·대치·도곡·삼성·압구정·역삼·일원·청담동 ▲서초구 잠원·반포·방배·서초동 ▲송파구 잠실·가락·마천·송파·신천·문정·방이·오금동 ▲강동구 길·둔촌동 ▲영등포구 여의도동 ▲마포구 아현동 ▲용산구 한남·보광동 ▲성동구 성수동1가동 등이다. 총 27개 중 강남4구(강남·서초·송파·강동구)에 22개동이 집중돼 있다.

우선 분상제 시행으로 종전보다 서울 내 분양가는 10~20% 하락할 것으로 분석됐다. 발표일 기준 분상제 적용지역 올해 평균 분양가는 3.3㎡당 4935만원이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “택지비와 건축비의 적정성이 관리되면서 서울같이 고분양가가 만성화된 지역은 시행사·건설사의 과도한 이윤이 제한되면서 종전보다 분양가가 하락하고 소비자가 보다 합리적인 선택을 할 수 있을 것”이라며 “해당 지역 분양가는 종전보다 10~20% 이상 인하될 것으로 기대된다”고 말했다.

이어 “분상제 시행 지역의 평균 실거래가가 3.3㎡당 4400만원이었던 것을 고려하면 해당 지역 분양시장의 매력은 더 상승할 전망”이라고 덧붙였다.

그러나 분상제로 전반적인 주택시장 안정을 이끌어 내기는 역부족이라는 평가다.

함 랩장은 “전국적인 시행이 아니기 때문에 분상제가 적용되는 단지에 대한 청약쏠림 및 분양 시장 과열을 부추겨 또 다른 로또 청약을 낳을 수 있다”며 “민간 사업자의 수익이 줄면서 장기적으로 공급 위축 되거나 품질이 낮은 주택이 지어질 수 있다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “전면적용이 아니라 동(洞)별 규제를 하겠다는 건 적용 대상 지역이 좁아진다는 의미고, 분상제가 적용된 아파트가 더 줄어든다는 것”이라며 “사실 애초부터 이날 발표는 집값 안정과는 거리가 먼 사안이었다”고 평가했다.

송승현 도시와경제 대표는 “규제를 받지 않는 특정 지역에 갭메우기 현상이 나타날 수 있고, 동 단위 분상제 지정을 함으로써 투자지역 좌표를 찍어주는 꼴이 돼 양극화를 부추길 가능성도 있다”고 봤다.

양지영 양지영R&C연구소장은 “동단위 분상제 적용은 지정하지 않은 옆동 집값이 상승하는 풍선효과로 이어질 수 있다”며 “장기적으로 재정비사업 추진 속도를 늦춰 공급 부족을 낳고 결국에는 다시 집값 상승을 야기할 수 있다”고 말했다.

분양가 상한제 시행 지역에 몰려 있는 서울 정비사업 단지들은 사업 속도에 따라 양극화 될 것으로 보인다.

함 랩장은 “관리처분인가를 받은 단지 중 분양가상한제를 피할 수 있는 곳은 강보합세를 유지하겠지만, 그렇지 못한 단지 또는 초기 사업지들은 대기수요자나 투자자들의 수익성 기대가 낮아지며 거래량과 가격움직임이 제한되는 등 희비가 엇갈 것”으로 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 특히 초기 단계의 재건축 단지에 미칠 영향이 클 것으로 예상했다. 그는 “초저금리로 시중 부동산 자금이 워낙 많아 급락하진 않겠지만, 정비사업 초기 단지는 안전진단강화, 재건축초과이익환수제, 분양가상한제까지 3중 규제가 적용돼 투자수요가 더 위축 될 것”이라고 말했다.

반면 분상제 신축아파트 가격 상승에 미칠 영향을 제한적이라는 평가다. 박 수석전문위원은 “신축 아파트는 강보합을 유지하겠지만 공급부족에 대한 기대가 이미 선반영 돼 있다”며 “추가적인 큰 상승폭에 대한 기대는 한계가 있을 것”이라고 전망했다.

송승현 도시와경제 대표는 “신규 공급이 나오지 않는다면 장기적으로 오를 순 있지만 지난 몇 년간 누적 상승분이 있기 때문에 급등할 가능성은 없다”고 말했다.

함 랩장은 “사실 준공 5년 이하 새 아파트의 선호가 높아진 것도 분양가상한제 적용에 따른 공급축소 우려가 과도하게 선 반영된 결과라는 분석이 있다”고 덧붙였다.

청약경쟁률은 더 높아질 전망이다. 박 전문수석위원은 “투기과열지구를 중심으로 분양시장 쏠림 현상이 더욱 두드러질 것으로 예상된다”며 “다만 분양계약후 최장 10년간 전매제한 강화와 의무거주기간 도입 조치로 묻지마 청약보다는 ‘무주택+실거주자’ 중심으로 재편될 가능성이 높다”고 설명했다.

송승현 대표 역시 “분상제 지정 지역과 그 인근 청약경쟁률이 과열될 것”이라며 “무분별한 청약으로 계약 취소도 많이 발생하는 등 한 동안 청약 시장 혼란이 불가피 할 것”이라고 내다봤다.