주산연, 주택-상가 조합원간 소송사례 250건 분석“추진위 단계부터 양측 협의 사항 정리할 수 있어야”독립정산 기준 모호도 분쟁 이유···정확한 기준 마련일정 기준 두고 상가 조합원에 분양권 부여도 방법
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김태섭 주택산업연구원 선임연구원이 26일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 ‘재건축사업의 주택-상가 소유자 간 분쟁 해소방안 마련’을 위한 정책 세미나 주제발표를 진행하고 있다. 사진=이수정 기자
재건축 사업에서 발생하는 분쟁의 상당수를 차지하는 주택상가 소유자간의 갈등 해결을 실마리를 찾기 위한 토론회가 열렸다. 이날 한국감정원과 주택산업연구원은 재건축사업에서 주택과 상가 소유자간 250건의 소송사례 분석 결과를 토대로 원인과 문제점, 대안 등을 제시했다.
한국감정원은 26일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 ‘재건축사업의 주택-상가 소유자 간 분쟁 해소방안 마련’을 위한 정책 세미나를 개최했다.
이날 주제발표를 맡은 김태섭 주택산업연구원 선임연구원은 “주택과 상가 조합원의 분쟁이 전체 정비사업 지연으로 이어지는 사례가 다수”라며 “이같은 사업 지연은 조합원 입주분담금 상승으로 인한 사업추진동력을 상실하게 하고, 국가적으로는 신규주택 공급 지연과 원주민 내몰림 현상 심화 결과를 가져온다”고 말했다.
김 선임연구원은 분쟁의 시작을 조합 추진위원회가 가진 권한이 적다는 데서 찾았다. 추진위 단계에서 진행되는 주택과 상가 조합원의 협의 내용인 ▲토지매입비 ▲상가 설계 등 사업비에 직접적인 영향을 준다. 그러나 사전협의 주체인 추진위의 법적 지위와 권한이 불안정해 추후 분쟁의 원인이 된다는 설명이다.
이에 김 선임연구원은 “여러 자문을 얻은 결과 추진위에 사전협의 주체로의 제도적 권한 부여가 필요하다”며 “사전 협의 내용이 명확하게 제시되는 것만으로도 분쟁의 소지를 줄일 수 있을 것”이라고 주장했다.
미시적으로 독립정산 기준이 미비하다는 지적도 나왔다. 김 선임연구원은 “현재 마련돼 있는 사업비 및 분양수입 정산에 대한 기준, 상가 조합원의 아파트 분양기준, 상가 조합원 간 신축 상가 분양기준 등이 미비하다”며 “이 때문에 관리처분시점에서 소송으로 주택과 상가 조합원의 대치가 일어나는 경우가 많다”고 설명했다.
아울러 상가 소유자에게 아파트 분양권을 부여하는 방안도 거론됐다. 아파트와 상가 조합원들의 벽을 허물면서 이해관계를 완화하자는 취지다.
상대적으로 아파트 가격 상승률이 상가 상승률 보다 높기 때문에, 기존 상가 소유자들은 불이익을 받는다는 생각이 팽배하다. 이에 상가 소유자는 아파트를 분양 받을 권리가 없기 때문에 통상 권리가액을 주장한다. 건설기간에 동안 임대소득을 올릴 수 없다는 이유로 영업보상을 요구하는 사례도 잦다.
만약 이같은 협의가 파행될 경우 ▲알박기 ▲매도청구 ▲토지분할(제척) ▲소송으로 이어져 사업 지연이 불가피한 경우가 생긴다.
김 선임연구원은 “조사 결과 상가 조합원의 49%가 아파트 분양을 원하는 것으로 나타났다”며 “상가 소유자에게도 아파트를 분양 받을 수 있도록 하는 기준을 마련해 정관에 반영하고 대신 동별 동의 요건을 삭제한다면, 분쟁의 소지를 줄일 수 있을 것”이라고 말했다.
이어 “다만, 지분 쪼개기로 변질될 가능성이 있을 방지하기 위해 과소필지를 소유한 소유자에게는 분양권 제한이 필요하다”고 부연했다.
이 외 ▲독립정산·개발이익요구·권리가액 합의 방법별 사전 검토 ▲종전자산 평가에서 상가와 아파트 모두 거래사례 비교법 활용 평가 ▲주택-상가 이면계약 금지 등에 대한 토론이 이어졌다.
김학규 한국감정원 원장은 “이번 세미나를 통해 정비사업의 분쟁 해소를 위한 합리적인 방안이 도출 됐으면 한다”며 “앞으로도 정비사업지원기구로서 사업의 투명성 강화와 분쟁 해소를 위해 지속적으로 노력하겠다”고 말했다.
뉴스웨이 이수정 기자
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