[부동산 머니 어디로 ②]호텔·지산·오피스 등 수익형부동산 투자 정답은

상가·오피스 공실 늘어나면서 수익률 저하

지산·호텔도 지속된 공급과잉에 수익성 ↓

부동산 전문가들 꼬마빌딩·오피스텔 추천

“경기 덜 타는 데다 시세차익 노릴 수 있어”

한 오피스텔 분양 현장 모습. 사진=금성백조 제공.

2020년인 경자년(庚子年)에도 수익형부동산에 대한 투자자들의 관심이 이어질 것으로 전망되고 있다.

저금리가 계속 이어지고 있는 데다 국내 대표 투자처인 증시도 불안정한 상황인 탓에 그나마 안전하면서도 은행금리보다 수익이 높은 부동산에 투자자들의 발길이 계속될 것으로 보여서다.

다만 부동산경기 역시 위축돼 마땅한 투자처를 찾기 어려운 상황이다. 수익형부동산의 대표격인 상가와 오피스텔은 공실률이 늘어나면서 수익률이 저하되고 있는 데다 호텔·지식산업센터 등 다른 수익형부동산들도 공급과잉 탓에 예년만큼 안정적이지 못하다고 평가되고 있다.

실제 수익형부동산 연구개발기업 상가정보연구소에 따르면 오피스의 경우 지난해 3분기 기준 공실률이 11.5%로 전년 동분기 공실률(12.7%)보다 소폭 하락했지만 여전히 10% 이상의 공실률을 나타내고 있다. 투지수익률도 1.83%에 그쳤다. 임대료도 1만7100원으로 지난해 1만 7200원 대비 100원 하락했다.

전국 중대형 상가 역시 11.5%에 달하는 공실률을 보이고 있는 상황이다. 투자수익률도 1.43%에 그친다. 이는 지난 2007년 이후 가장 높은 수준이다. 임대료도 역시 하락했다. 전국 중대형 상가 임대료는 지난해 3분기 2만8000원(1㎡ 당)으로 전년(2만9100원) 대비 1100원 하락했으며

상가 시장의 공실률 증가와 임대료 하락 배경은 내수 침체와 함께 소비자들의 소피패턴이 온라인쇼핑으로 옮겨가면서 오프라인 시장에 대한 임차 수요가 줄었기 때문으로 풀이된다.

이외 대출 등의 규제가 비교적 자유로워 투자자들에게 최근 각광 받았던 지식산업센터 역시 계속된 공급 탓에 ‘빨간불’이 들어온 상황이다.

지식산업센터는 지난 2018년 역대 최대 공급량을 기록한 데 이어 계속 증가세를 보이고 있다.

지식산업센터 승인 건수는 2015년 69건에서 2016년 88건, 2017년 82건, 2018년 117건을 기록했다. 특히 지난해에는 3분기까지만 118건을 기록, 3분기만에 기존 최다 승인 건수를 기록했던 2018년 승인 건수를 넘어섰다.

분양형 호텔 어려운 상황이긴 마찬가지다. 지식산업센터와 마찬가지로 수익률이나, 실거래가 등 관련한 객관적인 수치를 알기는 힘들지만, ‘수익 보장’ 홍보와 다르게 피해사례 곳곳에서 잇따라 발견되고 있다.

공정거래위원회 역시 지난해 ‘수익형부동산 광고 실태조사’를 발표하면서 이와 관련해서 투자자들에게 주의를 당부한 바 있다.

업계 전문가들은 수익형부동산 하락 이유로 공급과잉과 경기침체를 꼽으며 경기에 덜 민감한 부동산을 선택해 투자해야 한다고 입을 모았다.

또 비교적 안정적인 투자 상품으로는 오피스텔과 꼬마빌딩을 꼽았다.

오피스텔의 경우 공급과잉 우려가 여전하지만, 1인 가구 증가와 더불어 소형 주거 상품에 대한 니즈가 증가하고 있어 상가·지식산업센터 등과 비교해 경기에 덜 민감하기 때문이다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수는 “지금같은 경기 상황에서 수익형부동산에 투자하려면 주변 수급상황이나 입지 등을 잘 파악해서 투자해야 한다”며 “오피스텔은 직장인·학생 등의 1인가구 수요가 꾸준해 대학가나 강남·여의도·종로·신촌 등 유동인구 밀집지역에 있다면 경기 영향을 덜 받을 수 있다”고 말했다.

꼬마빌딩은 임대 수익과 더불어 향후 시세차익까지 노릴 수 있어 최근 각광받는 투자 상품이다. 꼬마빌딩이란 연면적 1000㎡, 5층 안팎의 소규모 상업용 건물을 일컫는다.

비교적 소액자본으로 투자할 수 있는 데다 주택과 비교해 세 부담도 적고 수익형부동산 중에서는 단기 시세차익을 크게 볼 수 있다는 매력이 있다.

KB금융지주 경영연구소에 따르면 2014년 1㎡당 약 400만원대에 불과하던 서울시내 연면적 100㎡ 초과 1000㎡ 미만 빌딩 거래가격은 지난해 3분기 1000만원대로 상승했다. 5년 새 2.5배 가량 가격이 상승한 것이다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “요새 꼬마빌딩을 찾는 수요가 늘어나고 있다. 오피스·상가·호텔·지식산업센터 등은 공급과잉 논란에 투자자들이 꺼리는 경향이 있으나 소형 상가주택은 임대수익과 시세차익을 동시에 노릴 수 있기 때문”이라고 전했다.

이어 “꼬마빌딩의 경우에도 최근 시세의 변동, 주변 거래량, 입지 등에 대해서 꼼꼼히 따지고 투자해야 한다”고 조언했다.