[부동산 머니 어디로 ①]부동산 한파에 갈곳 잃은 부동자금

사상 유례없는 초저금리···상반기 1.0% 예상

갈길 잃은 시중 부동자금 1100조원 넘어서

12·16대책 등 18차례 규제에도 서울 불패

45조 보상금 뇌관···경매 수익형 비규제 몰려

“여전히 주택 공급 부족이라는 근본문제가 해결이 되지 않고 있는 탓에 부동자금이 규제를 피해서 결국 부동산 시장으로 돌아가고 있는 상황입니다. 공급대책 없는 수요억제책이 계속되면 부동산 가격을 안정시키기엔 무리가 있습니다.”(양지영 양지영R&C연구소 소장)

“고가 아파트는 눈치보기 장세가 예측되지만, 비규제 지역 9억원 이하 아파트의 가격 상승이 예상됩니다. 주식은 배당은 적고 호황기에는 괜찮지만 경기가 안좋으니 리스크가 적지 않을 것입니다. 기업 실적에 대한 부담도 많다고 보입니다. 안전 자산에 대한 선호와 함께 큰 돈 굴리기 좋은 부동산으로 돈이 몰리지 않을까요.”(김광석 리얼투데이 이사)

“12·16대책 이후 시장이 관망세로 돌아서고 있습니다. 전체적으로 심리가 많이 위축될 수밖에 없는 상황입니다. 강남 초고가 재건축 아파트들은 호가가 낮춰진 채로 매물이 나오고 있습니다. 앞으로 긴장감이 팽팽하게 이어져갈 것 같습니다. 금리를 당장 올리기 어렵고 유동성장세가 유지되기 때문에 서울 외곽이나 파주, 일산, 화성, 용인, 수원 등 교통 또는 재개발 호재가 있는 곳들에서 오를 수 있다고 봅니다.”(안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장)

꽁꽁 틀어막았지만, 유동성이 문제다. 시중 부동 자금은 이미 1000조원을 넘어섰는데 증시가 오락가락하다보니 투자할 만한 곳은 서울 부동산 밖에 안 보여서다. 사상 유례없는 초저금리가에 갈곳 없는 뭉칫돈들이 수도권 부동산 시장으로 몰릴 것이란 전망이 나오는 배경이다.

KB부동산 리브온 시계열자료에 따르면 문재인 대통령이 취임한 2017년 5월부터 지난해 말까지 전국 아파트 가격은 3.9% 상승했다. 이명박 정부 때 15.9%, 박근혜 정부 때 9.8% 오른 것에 비하면 낮다. 그런데 서울은 무려 22.4%가 올랐다. 전국 상승률의 5.7배다. 같은 기간 경남·북, 울산, 충북 등이 10% 넘게 하락했고, 강원·부산·전북·제주·충남 등도 내렸다. 서울과 지방간 양극화가 심화하는 것으로, 서울을 포한한 수도권 부동산은 활활 타오르고 있는 셈이다.

실물자산인 부동산은 수요자들에게 금이나 미국 달러화 같은 안전자산처럼 인식된다. 특히 서울 주택의 경우 수요보다 공급이 적고 재건축·재개발로 앞으로 나올 공급도 막혀 있기 때문에 오락가락을 반복하는 주식시장과 꼭 동조하지 않을 수 있다.

무엇보다 갈 곳 잃은 시중 부동자금이 문제다. 부동자금은 언제든 빼서 쓸수 있는 돈, 이른바 대기자금을 말한다. 현금, 요구불예금, 수시입출식예금, 머니마켓펀드(MMF), 종합자산관리계좌(CMA) 등이 대표적이다. 한국은행이 지난해 6월말 기준으로 내놓은 부동자금의 규모는 989조6795억원, 약 1000조원에 이른다. 올해 부동자금이 1100조원을 넘어섰다는 얘기도 있다.

더욱이 역사상 유례가 없는 초저금리가 이어지고 있다. 한은 금융통화위원회는 지난해 11월 29일 올해 마지막 정례회의를 열고 시장의 기준금리를 연 1.25%로 동결했다. 여기에 경제 성장률 전망치가 하향조정되면서 올해 금리 인하를 예상하는 목소리도 높다. 올 상반기 경기 전망에 따라 한은이 금리인하론에 힘을 실을 가능성이 있다는 관측이 벌써부터 나오고 있다.

이 같은 저금리로 금융 상품에 대한 기대감은 낮아졌지만 부동산은 얘기가 다르다. 집값이 꾸준히 상승하고 있는데다, 저금리로 대출에 대한 부담도 줄어줄 수 있어서다.

물론 정부가 문재인 정부들어서만 18번에 이르는 부동산 규제책과 금융 대출 옥죄기 등으로 틀어막고 있지만, 서울 부동산 수요는 여전히 많다.

그럼에도 서울에서는 아파트 매물을 구하기도 쉽지 않은데다, 청약을 통해 당첨되기도 어려운 형편이다. 이에 최근 부동자금들은 경매, 상가, 미분양 아파트 등으로 방향을 틀고 있다. 땅값과 집값이 오르는 서울과 수도권에 집중되는 양상이다.

실제로 수도권 지방 광역시 등 비규제지역 부동산이 급등하고 있다. KB리브온 매매 증감지수에 따르면 대책 발표 3주 차인 6일 기준으로 가장 높은 상승률을 보인 지역은 수원 영통구(0.68%)다. 뒤를 이어 과천 0.58%, 세종 0.52% 순으로 상승 폭이 컸다.

수원 영통구는 12·16대책 발표 이후 전국에서 매매가가 가장 큰 폭으로 상승하고 있다. 지난달 23일 0.97%, 30일 0.77%, 이달 6일은 0.68% 증가로 대책 발표 후 2.42% 올랐다. 영통구 집값 상승률은 지난해 여름까지 변동이 없다가 지난해 12월 둘째주부터 가파르게(0.67%) 상승했고, 대책 발표 후 더 크게 뛰는 모습을 보였다.

3기 신도시 등 올해 전국에서 풀릴 토지보상금도 뇌관이 될 수 있다.

남양주 왕숙·하남 교산 등 3기 신도시와 수도권광역급행철도(GTX) 신설로 올해 풀릴 돈은 45조원에 달할 것으로 전망되고 있다. 게다가 7월 도시공원 일몰제가 시행되면서 2023년까지 공원용지 매입에 풀릴 예산도 7조원대인 것으로 추정되고 있다. 과잉유동성은 부동산 시장에서 버블을 만든 주범이었다. 그런 점에서 토지보상금이 집값 상승의 불쏘시개가 될 가능성을 배제할 수 없다.

노무현 정부때에도 혁신도시, 2기신도시 발표 등으로 5년간 풀린 보상금이 103조원에 달했다. 지방에서 풀린 자금들이 전국 부동산 시장을 들쑤신 이후 서울로 유입되며 집값 폭등의 기폭제가 되기도 했다.

4월 총선을 겨냥한 포퓰리즘식 부동산 규제완화와 개발사업도 눈여겨봐야할 복병이다. 당정이 최근 여의도의 26배에 해당하는 군사시설 보호구역 7709만㎡를 추가로 해제하기로 한 것이 그런 사례다.

경기도 김포·파주 등과 강원도 철원·화천 등 14곳이 대상이다. ‘투기와의 전쟁’을 선포한 지 이틀 만에 나온 ‘당근’ 정책으로 수도권 북부까지 돈이 몰릴 가능성이 있다.

부동자금들은 이미 부동산으로 움직이고 있다. 주택 경매시장이 대표적이다. 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난해 11월 서울에서 법원경매로 나온 아파트들의 낙찰가율은 103.8%로 올해 들어 가장 높았다. 특히 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)에서는 낙찰가율이 107.7%를 기록했다.

서울로 몰리는 돈은 상업·업무용 부동산을 가리지 않고 있다. 제 아무리 못난 상가라고 하더라도 공실만 없다면 어느정도의 수익을 올릴 수 있다는 기대감에서다.

상가정보연구소가 국토교통부 통계를 분석한 결과 지난해 10월 서울 내 상업·업무용 부동산(제1종, 제2종, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설) 거래량은 478건으로 전년 동월 362건 대비 116건 늘었다. 약 32% 증가한 수치다. 이처럼 거래량이 늘면서 상업·업무용에 몰린 자금은 1조2790억원에 달했다. 전년 10월(8151억원)에 비하면 약 57% 증가했다.

이외에도 부동산 자산펀드나 신탁 등 부동산 관련 그림자금융의 규모도 500조원을 넘어선 것으로 알려졌다. 그림자금융은 은행권의 높은 규제도 피할 수 있어 시중 유동자금이 추가로 흘러들 가능성이 있다.

다만 경제 전문가는 경제 성장과 부동산은 떼려야 뗄 수 없다고 얘기한다. 부동산시장도 경제학의 가장 기본적인 원리인 공급과 수요에 의해 움직이기 때문이다. 경제가 좋아야 기업의 고용과 투자가 살아나고 이런 환경에서 자본을 축적한 사람들이 집을 사야 집값도 오른다는 것이다.

양지영 소장은 “주택 공급대책도 함께 나와야 한다. 교통과 기반시설에 대한 대책이 동반된 3기신도시가 빠르게 추진되고, 서울시 내에서도 추가 대책이 나와야 한다. 공급대책 없는 수요억제책이 계속되면 부동산 가격을 안정시키기엔 무리가 있다”고 말했다.