[7·10 대책]“다주택 투기수요 차단···집값 우하향” VS “전셋값만 오를수도”

다주택자 보유주택 매각으로 시장안정화 효과

주택순환주기 늘어 시장 거래절벽 돌입 전망

다주택 주택대출 회수 등 추가대책 필요성 제기

문재인 정부가 10일 종합부동산세 최고세율 상향, 단기보유 주택 매도 양도세 부담 강화 등의 내용이 담긴 22번째 부동산대책을 발표했다. 전문가들은 이번 대책으로 집을 추가적으로 구입하는 수요가 줄어들어 시장 안정효과가 있을 것으로 전망했다.

정부는 이날 정부서울청사에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 제10차 비상경제 중앙대책본부(경제 중대본) 회의를 열고 ‘부동산 보완대책’을 발표했다.

이번 대책은 크게 ▲서민·실수요자 부담 경감 대책과 공급 확대안 ▲다주택자·단기거래에 대한 부동산 세제 강화 및 아파트 장기 일반 매입임대제도를 폐지 등의 내용이 담겼다.

우선 정부는 다주택자와 법인 대상으로 주택에 대한 취득세율을 최대 12%까지 끌어올리기로 했다. 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 세분화해 올렸다

또 다주택자에 대한 종합부동산세 중과세율을 최고 6.0%(기존 최고세율 3.2%)로 높였다. 다주택 보유 법인은 일괄적으로 6.0%를 매긴다.

다주택자와 단기 매매 양도소득세도 함께 높였다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 적용하는 중과세율을 지금보다 10%포인트 더 높여 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 양도세를 중과한다. 기본세율까지 합치면 양도세율이 각각 62%, 72%에 달하게 된다.

2년 미만 단기보유 주택거래에 대해선 1년 미만 보유는 40%에서 70%로, 2년 미만은 기본세율(6∼42%)에서 60%까지 부과하도록 했다. 양도세 중과는 내년 6월 1일 시행된다.

◇다주택자 세부담 통한 매물 증가 기대= 전문가들은 이같이 다주택자와 단기거래에 대한 세부담을 늘림으로써 투자 목적 수요의 시장 진입이 적어지는 동시에 다주택자의 주택 매각으로 주택가격이 우하향할 것으로 전망했다.

박원갑 KB국민은행 수석위원은 “개인과 법인에 대한 다주택 취득세율 증가는 가수요 진입 자체를 원천 봉쇄하는 효과가 있을 것이다. 기존 1주택자가 10억짜리 아파트를 사면 취득세만 1억2000만원을 내야 하므로 취득비용을 감안한 투자수익이 낮아진다”며 “따라서 집을 추가적으로 구입하는 수요 자체가 줄어들어 시장 안정 효과가 있을 것”이라고 말했다.

이어 “종부세율 인상으로 고가주택과 다주택자를 중심으로 보유세 부담이 크게 늘어나면서 집을 처분할 지를 고심하게 될 것”이라며 “세부담이 무거워지고 주택가격이 우하향한다는 신호가 있을 경우 매각에 나설 가능성이 있다. 내년 12월 종부세 고지서를 수령하면 더욱 피부로 느낄 것”이라고 전망했다.

함영진 직방 빅데이터랩 랩장은 “(이번 대책으로)서울 강남권과 한강변 및 주택 과다 보유자의 보유세 부담은 단기에 급격히 증가할 것으로 예상되고 다주택자의 추가 주택구입을 막는 효과를 기대할 만하다”고 말했다.

함 랩장은 “금번 종부세율 인상은 내년부터 현실화돼 당장 과세부담에 따른 매물출회를 기대하기도 제한적인 상황”이라며 “그러나 내년 6월 1일을 기점으로 고가 다주택자는 상당한 보유세 부담에 시달리기 때문에 내년 상반기 일부는 보유주택 매각으로 돌아설 가능성이 높아 보인다”고 예상했다.

다만 이들은 정부의 연이은 대책과 이번 종부세 강화로 당분간은 수요둔화에 따른 거래절벽 현상이 이어질 것으로 전망했다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장은 “정부가 부동산가격 안정화 시그널을 계속 보내고 있어 대기수요도 발생할 것으로 보인다”며 “그렇다고 갑작스럽게 다주택자 매물이 나오지는 않을 것 같다. 매수·매도 자체가 줄어들 것으로 예상된다”고 내다봤다.

함 랩장은 “정부의 연이은 부동산 대책과 계절적 비수기가 겹치며 한동안 주택 시장은 거래 소강상태와 수요자의 관망이 예상된다”고 전했다.

송승현 도시와경제 대표는 “양도소득세강화로 주택순환주기가 상당히 더뎌져 거래절벽이 예상된다”고 예측했다.

반면 세부담 증가가 근본적인 집값 하향 조치가 될 수 없다는 지적도 나왔다. 집값 오름폭이 늘어난 세부담보다 크기에 다주택자들이 매물을 내놓지 않을 가능성이 높다는 게 그 이유다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수는 “세금을 올려 다주택자들이 집을 내놓겠다는 복안인데 세금보다 집값이 많이 올라 세금을 강화해도 영향이 없을 것”이라며 “집주인들이 세금이 오르면 세입자에게 이를 부과해 전셋값만 더 오르는 역효과가 발생할 것”이라고 분석했다.

최 교수는 “장기적으로는 공급확대가 필요하다. 3기뿐만 아니라 그린벨트 등을 해제해 4기 신도시도 공급해야 시장에 심리적으로 안정을 줄 수 있다”며 “제도 측면에서는 3주택자 이상 다주택자들의 주택대출을 회수하는 방안이 있다. 이전 정부에서 70% 가량 대출을 통해 집을 매입했기 때문에 주택 대출을 연장하지 못하게 하는 방안을 내놓으면 집을 팔 것”이라고 말했다.

◇공급 확충 서민·실수요자 주거 마련 문턱 낮아져= 전문가들은 이날 정부가 함께 발표한 공급 확대 및 서민·실수요자 주거 지원 방안에 대해서는 높이 평가했다. 이번 보완대책으로 해당 세대의 주거지 마련 문호가 크게 넓어질 것으로 전망했다.

정부는 이번 보안대책을 통해 생애최초 특별공급 적용 대상주택 범위 및 공급비율을 확대(국민주택은 20→25%까지 확대하고, 85㎡ 이하 민영주택 중 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정)하기로 했다.

또 생애최초 주택을 구입하는 신혼부부의 소득 기준을 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까지 확대하고, 6억원 이상 민영주택에 대해서도 같은 기준을 적용하기로 했다.

또 생애최초 주택구입시 취득세 감면혜택을 연령·혼인 여부와 관계없이 확대 적용하기로 했다. 중저가 주택의 재산세율도 인하한다.

공급물량 증가 계획도 내놨다. 수도권 3기신도시 사전예약 물량을 종전 9000가구에서 3기신도시 외 공공택지로 확대해 3만가구 이상 사전청약을 추진하기로 했다.

규제지역의 주택담보대출 규제인 LTV·DTI를 10%p 우대하는 여신 기준도 완화해 13일부터 시행하기로 했다.

청년층을 대상으로 한 전·월세 대출 지원도 강화했다. 정부는 만 34세 이하 버팀목 대출금리를 0.3%포인트 내리고 대출 보증금 한도도 현행 7000만원에서 1억원으로 상향 조정했다. 지원 한도도 5000만원에서 7000만원으로 확대했다.

또 청년 전용 보증부 월세대출 금리도 현행보다 0.5%포인트 내려 보증금 금리 1.3%, 월세 금리 1.0%를 적용키로 했다.

전문가들은 이번 보안책으로 서민·신혼부부·청년층의 주거 마련 진입 문턱이 이전보다 낮아질 것으로 기대했다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장은 “공급계획을 통해 시장 심리를 건드리는 동시에 신혼부부·생애최초 특별공급 진입 장벽을 낮추고 물량을 늘려 혜택이 더 많은 실수요자들에 돌아갈 수 있도록 했다”며 “그간 주택구입이 어려웠던 사회초년생, 신혼부부 등의 주택 매수 움직임이 활발해질 것으로 보인다”고 말했다.

박원갑 위원은 “주택 구입이 왕성한 30대의 내집마련 기회가 넓어져 중소형 아파트를 중심으로 거래 및 청약 활발해질 것으로 예상한다”며 “사전청약물량도 확대되면서 내집 조기 보유 효과를 통한 시장 안정을 도모할 수 있을 것으로 예상한다”고 전망했다.