전월세전환율 인하 월세전환 막을까···문제는 강제성 부재

정부, 전월세전환율 기존 4%p에서 2.5%p로 인하 결정

임대차3법 시행 후 늘어난 월세 전환 막기 위한 조치로 풀이

강제성 없어 실효성 지적도···“강력한 처벌 조항 마련해야”

강남 개포동 공인중개업소 밀집 지역 모습. 사진=뉴스웨이 DB.

정부가 전월세전환율을 1.5%p 인하하기로 했다. 임대차3법 시행으로 집주인들이 전세를 월세 전환하는 기조가 뚜렷해짐에 따라 이를 막기 위한 조치로 풀이된다.

홍남기 경제부총리는 오늘 오전 정부서울청사에서 부동산시장 점검 관계장관회의를 주재하고 오는 10월부터 현행 4%인 전월세전환율을 2.5%로 낮춘다고 발표했다.

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말한다. 한국은행 기준금리(현 0.5%)에 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더하는 방식으로 산출된다. 월세를 전세와 월세보증금 차이로 나누고 100을 곱한 뒤 다시 12개월을 곱해 계산한다.

부동산업계에서는 이번 전월세전환율 인하 조치로 최근 급격히 늘어난 전세 월세 전환에 브레이크를 거는 효과를 얻을 수 있을 것으로 기대하고 있다.

최근 임대차 3법 시행 이후 집주인들이 계약 갱신 시 전세를 월세 전환하기로 요구하는 사례가 늘어났다. 계약갱신청구권과 더불어 전월세상한제 시행으로 재계약 시 보증금 변동이 어려워짐에 따라 집주인들이 월세로 갈아타길 원하고 있는 모습이다.

실제 부동산 빅데이터 업체인 ‘아실’(아파트실거래가)에 따르면 지난 12일 기준 서울의 전세 물건은 3만2505건으로 지난달 29일(3만8557건)보다 15.7% 감소했다. 반면 이달 들어 서울 내 30여 개 단지에서는 월세 매물이 단지별로 각각 5~30%가량 증가한 모습을 보였다.

하지만 이번 전월세전환율 인하로 월세 전환 시 임대인의 수익이 낮아짐에 따라 전세 월세 전환 속도가 늦춰질 것으로 보인다.

예컨대 5억짜리 전세를 계약 기간 중 보증금 3억원에 월세 전환하겠다고 한 경우에는 9월까지는 66만6000원의 월세를 받을 수 있지만, 전월세전환율 2.5%를 대입하면 41만6000원으로 25만원이 빠진다.

다만 문제는 시장에서 정부가 제시한 전월세전환율이 지켜질지 미지수라는 점이다. 현재 전월세전환율은 강제성이 없다. 집주인이 2.5%를 초과한 금액을 받더라도 세입자가 반환 청구를 하는 정도이지 별다른 제재가 없는 상황이다.

전문가들은 전월세전환율 인하가 임차인들에게 실질적인 이익을 주기 위해서는 강력한 처벌 조항이 필요하다고 입을 모았다.

최현일 열린사이버대학교 부동산학과 교수는 “결국에는 세입자와 집주인과의 이해관계에서 합의가 되는 부분이다. 의무조항이 아니기 때문”이라며 “벌금을 매긴다고 해도 甲乙관계인 탓에 제대로 이행될지 미지수인데 비규제로 시장에 적용시키기는 힘들 것”이라고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 “매매시장처럼 다운계약서를 쓰는 등 임차인과 임대인 합의에 의해 계약서를 작성하고 뒤에서 깜깜이 거래를 하는 등의 부작용 우려가 있다”며 “정부의 의도대로 전세전환이 증가하지는 않을 것 같지만, 임대 시장에서도 관망세가 깊어질 것으로 보인다”고 내다봤다.