與 LTV 기준 완화·임대사업자 신규등록 폐지···실효성은 물음표

더민주 무주택자 LTV 우대요건 수준 개선키로

전문가들 “DSR 완화 없이 효과 기대하기 어려워”

“임대사업자 신규 등록 폐지로도 매물 유도 미미”

김진표 더불어민주당 부동산특위 위원장과 위원들이 27일 서울 여의도 국회 소통관에서 주택 공급·금융·세제 개선안을 발표하고 있다. 사진=연합뉴스 제공

더불어민주당이 27일 정책 의원총회에서 무주택자 LTV 한도를 높이고 임대사업자 신규등록을 폐지하기로 결정했다. 업계 전문가들은 LTV 한도 완화는 긍적적으로 평가하지만, 세부적인 추가 개선이 필요하다고 조언했고 임대사업자 신규등록 폐지로 여당의 기대처럼 물량이 나오지는 않을 것으로 전망했다.

더민주 부동산특별위원회는 27일 정책 의원 총회 이후 ‘주택시장안정을 위한 공급·금융·세제 개선안’을 발표했다.

개선안에는 ▲2.4대책 등 기존 공급대책 신속 추진 방안 ▲리모델링 활성화, 공공임대주택 ‘누구나집’ 추진, 도심복합개발 통한 청년·신혼부부 주택 1만호 공급 등 추가 공급대책 ▲LTV 무주택 세대주 부부합산 소득 기준 및 우대 수준 확대 ▲임대사업자 신규등록 폐지 ▲재산세 경감 구간 확대 등의 내용이 담겼다.

공공 임대 물량을 늘려 서민 주거안정화에 기여하고 대출 문턱을 낮추면서 기존 주택의 매물 활성화를 도모해 무주택 서민들의 ‘내집마련’ 접근성을 높이겠다는 뜻으로 풀이된다.

업계 전문가들은 무주택자 LTV 완화에 대해서 부분적으로 긍정적으로 평가했다.

더민주는 서민‧실수요자 LTV 우대 요건과 수준을 개선하기로 했다. 부부합산 소득기준을 8000만원에서 9000만원(생애최초 9000만원에서 1억원)으로 확대하고 주택가격 기준을 투기과열지구은 6억에서 9억원으로 조정대상지구에서는 5억원에서 8억원으로 상향시키기로 했다. 또 우대수준은 +10%에서 20%P로 확대했다. 다만 최대 대출 한도를 4억원으로 정했다.

기준에 해당하는 수요자가 투기과열지구에서 매매가 4억8000만원 주택을 구매 시 현행은 2억4000만원까지 대출이 가능하지만, 조정안 적용 시에는 2억8800만원까지 대출을 받을 수 있다. 또 매매가 8억원 주택을 구매 시에는 현재 3억2000만원까지 대출이 된다.

다만 전문가들은 LTV 완화가 효과를 발휘하기 위해서는 DSR 완화가 함께 이뤄져야 한다고 지적했다. LTV를 완화하더라도 대출이 차주단위 DSR)총부채원리금상환비율) 한도 이내로 한정돼 1년간 갚아야할 대출 원리금이 대출자 소득 40% 이내로 묶여 이 범위 내에서만 빌릴 수 있어서다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “LTV와 DSR 중 작은 것으로 대출이 적용된다. 때문에 이를 함께 완화시켜줘야 무주택자들의 주택 구매 여력이 상승한다”고 설명했다.

또 1가구 1주택자 이전 수요 등까지 범위를 확대해야 한다고 조언도 있었다.

송승현 도시와경제 대표는 “1주택자 이동 수요까지는 LTV 완화 범위를 적용시켜 줘야 한다. 1주택자가 이사를 가면서 기존 주택이 매물로 나오는 효과를 볼 수 있다”며 “무주택자만 완화시킨다면 이들이 신규공급만 쳐다 볼 수밖에 없는 상황이 된다”고 전했다.

권 교수 역시 “1가구 1주택자는 이전 수요가 있어 종전 주택을 일정기간 내 팔게 하는 방향으로 대출 혜택을 허가해줘야 한다”고 조언했다.

또 부동산전문가들은 임대사업자 신규등록 폐지로 매물을 유도하겠다는 더민주의 계획에는 공감하지 못했다.

더민주는 모든 주택유형에 대한 신규 등록을 폐지하고 지난해 7월 이전 등록한 기존 사업자의 양도소득세 중과배제 혜택을 정비하기로 했다.

매물 조기 유도를 위해 현행 양도세 중과배제 혜택을 등록말소 후 6개월간만 인정하고 그 이후에는 정상과세하기로 했다. 등록임대사업자가 의무임대사업에 임하는 동안은 현행대로 종부세 합산배제 등의 세제 혜택을 부여하고 의무임대기간이 끝나면 추가연장 없이 정상과세로 전환하도록 했다.

하지만 업계에서는 이를 통해 시장에 매물이 공급되는 것은 제한적일 것으로 전망했다.

송 대표는 “요지에 있는 물건이나 무게가 있는 주택의 경우 증여로 돌아선지 오래다. 실제 6월 1일 전까지도 물량이 안나왔는데 6개월 추가한다고 해서 물량이 나오기는 어려울 것”이라며 “물량이 나온다고 하더라도 지금과 같이 다세대주택 등 무주택 실수요자들이 선호하는 주택과는 거리가 먼 물건이 나올 것으로 보인다”고 설명했다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수는 “임대사업자 제도가 투기나 주택가격 급등의 원인이라고 생각하는 경향이 있다. 하지만 이는 오류”라며 “보유세 등 세금을 더 엄하게 하면 매물이 나올지 모르지만, 주택이 상승하는 장에서 임대사업자 제도를 해지시킨다고 물량이 나오지는 않을 것”이라고 말했다.