‘너도나도 신청’···판 커진 신통기획 재건축, 우려점 3가지

대치동·여의도 이어 압구정도 신통기획 신청

신통기획 재건축 주먹구구식 행정 논란 제기

재건축 단지 신청 몰리면 사업 지연될 수도

심사 기준‧주민동의율 등 규정 미비 ‘걸림돌’

사업지 목록 늘어나면서 행정력 낭비 지적

집값 자극에 시장불안 우려···투기방지 미비

오세훈 서울시장의 핵심 주택공급 정책인 신속통합기획(신통기획)이 재개발에 이어 재건축에서도 인기를 끌면서 기대감이 높아지고 있다. 하지만 재건축 사업에 참여하려는 단지가 늘어나면서 심사기준과 행정지원, 투기대책 등 헛점이 많다는 목소리가 나오고 있다.

정비업계에 따르면 압구정3구역 재건축 조합은 지난 30일 대의원회를 열고 신통기획 참여를 의결했다. 압구정3구역의 참여가 확정되며 현재 서울에선 대치미도, 여의도 시범, 장미 1·2·3차 등의 단지가 신통기획 재건축을 추진한다. 이로써 대치동, 여의도에 이어 서울 3대 핵심 재건축 지역이 모두 신통기획에 참여하게 됐다.

신통기획은 서울시가 정비사업 초기 단계부터 조합과 함께 정비안을 짜는 제도다. 사업 주체는 주민으로 두고, 시는 행정적 지원으로 사업에 속도를 낼 수 있도록 돕는다. 도시계획 규제를 유연하게 적용해 통상 5년가량 걸리는 정비구역 지정, 건축·교통·환경영향평가 등 절차를 절반으로 단축한다는 목표다.

기존에 정비계획을 수립한 재건축 지역에 대해선 수시 신청을 받는다. 주민 이견이나 충돌 우려 등 문제가 없으면 간소한 내부 절차를 거쳐 참여 대상으로 확정된다. 엄격한 심의로 문턱을 높이는 대신 최대한 참여 기회를 보장해 신속한 주택 공급을 이끌겠단 취지다.

그러나 사업 신청주체나 주민동의율, 심사기준 등 명확한 기준이 없어 비판이 제기된다. 신통기획 재건축은 재개발과 달리 후보지 공모 방식이 아니어서 신청주체와 절차, 심사기준 등이 모호하기 때문이다.

우선 시는 신통기획 재건축에 대해서는 별도의 선정 발표는 하지 않겠다는 방침이다. 대신 사업 신청단지 중 주민 동의률 30% 이상인 단지 중 주민대표성이 있는 단지를 우선 선정해 주민설명회, 내부 전문가 그룹과의 자문회의 등을 거쳐 나온 정비계획안을 주민공람 공고한다는 계획이다.

문제는 주민동의율 등 신청 기준이 명확하지 않아 향후 주민 반발이 나올 수 있다는 우려도 제기된다. 향후 재건축 단지와 서울시가 기부채납 비율 등을 놓고 갈등을 빚을 경우 절차상 미비로 걸림돌이 될 수 있다는 지적이다. 현재 시는 공모에 필요한 30% 이외에 주민 동의율에 가점이 없다고 밝혔지만, 신속한 사업을 위해서는 동의율이 높은 게 유리하다.

아울러 신청 단지가 무분별하게 확장되면서 행정지원이 부족하다는 비판도 나온다. 시의 행정 여력을 고려하지 않고 무작정 사업지 목록만 늘리는 것은 결국 행정력 낭비로 이어질 수 있기 때문이다. 다수 단지에서 신청이 몰리면 결국 과부하가 걸려 사업 속도에 지장이 생길 가능성도 있다.

특히 제도 취지가 신속한 주택 공급에 있는 만큼 행정 여력을 고려해 대상지를 선별해야 한다는 주장이다. 이와 관련해 시는 전담팀 확대를 통해 늘어난 신청지역을 신속하게 검토하고 가능 지역을 선정해 사업에 착수한다는 방침이다.

마지막으로 신속통합기획이 흥행몰이를 이어가자 자칫 정비사업지를 중심으로 시장의 과열을 자극하는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다. 가격이 뛰어 시장 불안을 가중시킬 수 있다는 지적이다.

실제로 최근 집값 상승세가 주춤한 중에도 서울의 주요 재건축 단지 아파트값은 상승세를 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면, 신통기획 기대감에 지난달 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구, 마포구의 아파트값은 1%대 상승률로 올라섰다.

앞서 오 시장이 투기 방지를 위해 조합원 지위양도 금지 조기화 방안도 내놨지만, 아직 국회를 통과하지 못해 실효가 없다. 일각에선 내년 서울시장 선거를 앞두고 표심을 잡기 위해 사업을 무작정 확장하는 것이 아니냐는 지적도 나오고 있다.

이와 관련해 시는 특별점검반을 파견해 부동산시장 교란행위를 집중 점검하는 등 시장 상황을 예의주시하겠다는 입장이다. 시 관계자는 “신속통합기획으로 인해 시장이 과열되거나 투기 우려가 커지면 토지거래허가구역으로 추가 지정할 수 있다”고 말했다.