서울시, 올해 재건축·재개발로 4만9천가구 공급···청약물량은 겨우 33%

서울 정비사업장 공급물량 보니 총 4만9767가구

일반분양은 1만6502가구, 전체 물량 중 겨우 33%

"청약자들이 공급 효과 체감하기엔 한계가 있어"

분양가 산정 갈등으로 올해도 실공급까진 '불안'

올해 서울 재개발·재건축지역에서 공급되는 아파트 수는 4만9천여가구가 될 전망이다. 둔촌주공 재건축 등 작년 분양 예정이었던 물량이 해를 넘기면서 공급 물량이 증가했지만 이 중 일반분양(청약물량)은 33% 밖에 되지 않은 것으로 조사됐다. 그러나 공사비 증액, 분양가 산정 갈등 문제에서 합의를 보지 못한다면 올해 역시 실공급으로 이어지기에는 무리라는 지적이다.

11일 한국부동산원 청약홈, 한국주택정비사업조합협회 등 자료에 따르면 올해 서울시 내 정비사업장에서 총 4만9767가구(29개 구역)가 공급될 예정인 것으로 집계됐다.

다만 일반분양(청약) 물량은 이보다 절반도 채 안되는 1만6502가구로 전체 물량 중 겨우 33%에 그치는 것으로 나타났다. 즉 대다수가 조합원 물량인 만큼 청약자들이 공급 효과를 체감하기에는 한계가 있다는 지적이다.

실제 압도적인 공급 물량을 자랑하는 강동구에 위치한 둔촌주공아파트구역(올림픽파크포레온)만 해도 전체 물량 1만2032가구 중 일반 분양은 4786가구로 39%밖에 되질 않는다. 동대문구에 위치한 이문1재정비촉진구역도 전체 물량 3069가구 중 청약 물량은 938가구로 겨우 30%대에 머물러있다. 마포구에 위치한 아현2구역 재개발 사업장은 더욱 심각한데 전체 물량 1419가구 중 청약자들이 가져갈 수 있는 물량은 겨우 53가구밖에 되지 않은 것으로 조사됐다. 이는 전체의 3.8% 수치다.

문제는 이뿐만이 아니었다. 작년 일반분양을 예정했던 단지들이 분양가 산정을 두고 HUG(주택도시보증공사)와 갈등을 겪으면서 대거 올해로 분양일정을 미뤘는데 올해 역시 실공급으로 이어지기에는 아직 미지수이기 때문이다. 대표적으로 강동구 둔촌주공아파트(1만2032가구)가 그러한 예인데 이 아파트는 민간택지 분양가 상한제 시행에 앞서 HUG가 결정한 분양가(3.3㎡당 2970만원)에 일반 분양을 추진하자 조합 집행부가 전원 해임되기까지 했다. 둔촌주공의 문제는 공사비 증액 문제가 가장 큰 관건인데 현재까지도 이 문제를 두고 재건축조합과 시공사업단 간의 이견이 좁혀지질 않고 있다.

한국주택정비사업조합협회 관계자는 "건설공사비지수도 작년보다 11.22% 상승해 시공사와 공사비 협상 등 변수가 더 늘었다"라며 "이는 일반 분양가격 결정뿐만 아니라 일정지연 가능성마저 높아진 상황"이라고 설명했다.

실제 서초구의 방배6구역의 경우는 지난달 9월 공사비 증액 문제로 시공사 계약을 해지하면서 분양 일정이 지연된 곳이기도 하다. 계약해지 통보에 이전 시공사였던 DL이앤씨는 손해배상 소송을 검토하는 등 법적 싸움으로 번질 가능성도 제기됐으나 다행히도 공사비용 지급 등 조합과 원만하게 해결하기로 합의하면서 시공사 교체 갈등은 일단락되는 분위기다. 현재 이 지역은 이달(2월) 총회에서 시공사 선정 절차를 마무리할 계획인데 삼성물산이 최종 시공사로 선정될 전망이다.

무사히 분양 절차가 이뤄진다고 해도 실수요자들의 청약수요을 위축시키는 요소들이 여전히 남아 있어 '내 집 마련' 꿈은 더 힘들 것이라는 얘기도 나온다. 바로 대출규제와 금리인상 등의 문제가 남아있기 때문이다.

실제 올해 재건축·재개발 첫 분양단지였던 미아제3구역(북서울자이폴라리스)의 경우는 평균 경쟁률 34대 1을 기록하며 마감됐다. 서울의 브랜드 아파트라는 점과 세자릿수 경쟁률이 일반적이던 작년과 비교하면 높지 않은 경쟁률이란 평가다. 즉 청약 열기가 시들해진 것 아니냐는 얘기다. 해당 지역은 분양가상한제 적용을 받지 않아 전용 84㎡ 이상부터 분양가가 9억원이 넘었다. 분양가는 최고가 기준 △84㎡A 9억9600만원 △84㎡B 10억400만원 △84㎡C 10억3100만원 △112㎡ 13억3400만원 등이었다.

올해 재건축 '최대어'인 둔촌주공도 현재 택지비가 ㎡당 2020만원으로 잠정 결정이 된 상황인데 건축비 등까지 합하면 전용 59㎡ 분양가가 9억원을 넘을 것으로 보고 있다. 9억원을 넘으면 중도금 대출이 금지되기에 예비 청약자들에게는 중요한 문제다.