1기 신도시 "리모델링보다 재건축 선호"

尹 공약 '특별법' 재정···재건축·리모델링 속도

대다수 리모델링보다 재건축 원해 줄이을듯

분당 무지개마을 호가 1억원 올라, 매물 잠김 현상도

분당 시범단지기대감 업, 일산 문촌마을도 최고가 경신

작년 5월부터 경기도 성남시 분당구 서현동 시범 4개 단지(삼성·한신, 우성, 한양, 현대 등)들은 재건축을 공동 추진하기로 뜻을 모으고 통합 재건축추진준비위원회를 결성하기도 했다. 이들은 지난 1991년 9월 입주를 시작한 단지들로 작년 9월 재건축 연한인 30년을 맞았다. 때문에 분당에서 재건축이 시작된다면 시범단지가 1호가 될 것이라는 전망이 나왔다. 사진 = 김소윤 기자

"대선 이후 분당 신도시 내 분위기가 이전보다 좋아졌어요. 일부 단지 빼고 기껏해야 리모델링 추진으로만 가능할 것으로 여겨졌는데 이제는 분당 내 재건축 추진 단지들이 줄이을 듯 싶어요." <분당구 서현동 내 공인중개업소 관계자>

어느덧 준공된 지 30년을 맞이한 1기 신도시. 1기 신도시는 집값을 안정화하고, 서울로의 쏠림 현상을 방지하기 위해 서울 근교 5개 도시에 신도시를 건설한 것을 말하는데 분당을 포함해 일산, 중동, 평촌, 산본 등으로 경기도에서는 가장 입지가 좋은 편에 속하는 도시들이기도 하다.

입지는 신도시 중 가장 좋은 편에 속하지만 아파트들이 노후화 되면서 일부 단지에서는 재건축을 추진하자는 여론이 있었다. 실제 정비업계에 따르면 작년 5월부터 경기도 성남시 분당구 서현동 시범 4개 단지(삼성·한신, 우성, 한양, 현대 등)들은 재건축을 공동 추진하기로 뜻을 모으고 통합 재건축추진준비위원회를 결성하기도 했다. 이들은 지난 1991년 9월 입주를 시작한 단지들로 작년 9월 재건축 연한인 30년을 맞았다. 때문에 분당에서 재건축이 시작된다면 시범단지가 1호가 될 것이라는 전망이 나왔다.

분당 정자동에서 가장 먼저 재건축 연한이 도래하는 한솔마을 한일3단지도 재건축 준비에 나섰다. 이 단지는 2023년 30년차가 되지만 지금부터 사전 준비를 시작해 추진위 설립, 안전 진단 등의 재건축 과정을 단축하겠다는 입장이다. 또 올해 3월에는 분당구 수내동 인근의 양지마을 6개 단지가 4400가구 통합재건축 추진위를 설립했다. 이재명 더불어민주당 대선 후보 자택도 이곳에 위치해 있다.

본지는 현재 분당구 내에서 재건축에 대해 가장 적극적인 움직임을 보이는 서현역 인근의 시범단지 삼성, 한신아파트에 직접 찾아가 봤다. 1700세대 규모인 해당 단지는 지난 1991년에 준공돼 올해로 30년이 넘었다. 건축연한과 세대수는 재건축 하기에 아주 좋지만, 용적률(대지면적에 대한 연면적의 비율)이 191%로 재건축을 진행하기에는 무리가 있었다.

1700세대 규모인 해당 단지는 지난 1991년에 준공돼 올해로 30년이 넘었다. 건축연한과 세대수는 재건축 하기에 아주 좋지만, 용적률(대지면적에 대한 연면적의 비율)이 191%로 재건축을 진행하기에는 무리가 있었다. 사진 = 김소윤 기자

만일 용적률을 500%까지 받을 경우 남는 용적률은 309%로 더 높게 지을 수 있게 된다. 이는 그만큼 일반분양 세대를 많이 공급할 수 있고, 또 기존 조합원들은 추가분담금을 덜 낼 수 있게 된다는 얘기다. 앞서 윤석열 대통령 당선인이 주택 공급 확대를 뒷받침하기 위한 공약으로 '용적률 최대 500% 상향'을 공약했다.

윤 당선인은 이 외에도 1기 신도시 노후화 해결을 위한 공약들을 줄줄이 내놨다. △1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법 제정(용적률 상향 조절·규제 완화) △1기 신도시 내 양질의 주택 10만호 공급기반 구축 △3기 신도시 등에 1기 신도시 재정비를 위한 이주 전용단지 마련 등이다. 아울러 준공된 지 30년 이상 된 아파트는 '정밀안전진단'을 면제하겠다고 약속까지 했다.

즉 분당을 포함한 대다수 1기 신도시에서 리모델링을 추진하던 단지가 재건축 사업을 검토하는 사례까지 나오는 것도 이 때문이다.

분당구 내 공인중개소 관계자는 "요즘은 분위기가 확 바뀌었다. 서울을 중심으로 재건축·재개발 규제완화가 되면서 사업성이 애매했거나, 규제로 인해 추진되지 못했던 사업장들이 다시 재건축 사업추진을 계획하고 있는 상황"이라고 답했다.

다른 중개업소 관계자는 "정책이 바뀜에 따라 리모델렝 할 이유가 전혀 없는 분위기로 흘러가고 있다. 소형 평수라도 그냥 용적률 올려서 84제곱미터 아파트 받는 게 훨씬 낫기 때문"이라며 "또 리모델링은 재건축보다 철거 비용이 더 많이 드는데 실거주 입장에서는 굳이 리모델링에 나설 이유가 없다"라고 말했다.

이미 분당에서는 리모델링을 추진하는 단지들이 일부 있었는데 실제 1기 신도시 최초로 정자동 한솔마을5단지가 작년 2월 리모델링 사업 계획 승인을 받은 데 이어 구미동 무지개마을4단지도 리모델링 사업 계획 승인이 났다. 정자동 정든마을 한진7단지는 경기도 선정 '공동주택 리모델링 컨설팅 시범단지'에 이름을 올렸다. 그러나 현재로서는 대다수의 신도시 내 아파트단지들이 리모델링에서 재건축으로 선회할 것이라는 전망이다. 그도 그럴것이 리모델링의 경우 일반분양 가구를 얼마 뽑지 못하는데다 기존 조합원의 분담금이 굉장히 크고, 디자인이나 시설보수에 한계가 있어 이를 거부하는 조합원들이 많았기 때문이다.

안양 평촌, 고양 일산, 군포 산본, 부천 중동 등 다른 1기 신도시 역시 재건축에 대한 기대감이 상당한 모습이다. 현재 이들 신도시는 1992~1993년 처음 입주해 아직 만 30년이 되지 않아 재건축 연한을 채우지 못한 상태다. 또 그간 용적률이 약 170~220%로 높아 재건축이 힘들다고 보고 일부 단지들이 리모델링을 추진해 왔다.

하지만 4년 뒤인 2026년엔 28만1000가구에 달하는 1기 신도시 공동주택이 모두 30년 이상 된 노후주택이 될 예정이다. 분당 노후 단지 재건축이 현실화하면 나머지 신도시에도 재건축 바람이 거세질 것으로 보인다.

다만 모든 아파트가 용적률을 500%까지 올릴 순 없을거라는 전망이 우세한 상황이다. 일반주거지역 내에서 500%의 용적률을 적용하면 동간 거리가 좁아지고 일조권, 사생활 침해 등의 부작용이 우려되기 때문이다.

때문에 건폐율·용적률 경쟁력을 갖춘 단지를 중심으로 매수 문의가 늘고 가격이 오르는 모습을 보이고 있다.

실제 경기도 성남시의 무지개마을 12단지 매물 호가는 이 단지에서 올해 들어 유일하게 매매 계약된 같은 면적의 실거래가 7억6700만원(19층·1월 10일)과 비교해 9천만원 가까이 상승했다. 1995년 7월에 입주한 무지개마을 12단지는 올해로 준공 28년 차를 맞았다.

경기 고양시 일산서구 주엽동 문촌마을6단지 기산쌍용아파트 전용 59.76㎡는 지난 6일 4억2천만원(7층)에 매매 계약이 체결되면서 작년 7월에 나온 종전 최고가(3억9천900만원·9층) 기록을 갈아치웠다. 올해 준공 29년째인 이 단지는 제3종 일반주거지역으로 건폐율과 용적률이 각각 14%, 163%로 낮은 편이다.

경기 군포시 산본동 매화아파트 전용 49.69㎡ 2층은 지난달 19일 4억9천500만원에 팔렸다. 현재 중층·고층 시세는 5억원이 넘는다. 지난 1995년 10월 준공·입주해 올해 28년 차인 이 단지는 제3종 일반주거지역에 지어진 1천847가구의 대단지인데다 건폐율과 용적률이 각각 13%, 148%로 재건축 사업성도 좋은 편이다.