분당·일산 고밀주거지역 지정한다는데···

분당·일산 등 1기신도시에 고밀주거지 신설 검토키로

이렇게 되면 고밀주거지역 용적률 최대 500%까지

"부동산 가격 폭등할 수 있어 정책적으로도 상반돼"

"도심지에 부족한 택지를 해결한 긍정적 공급대책"

"용적률 400%까지는 도시 기능 유지에 무리 없어"

사진=이수길 기자 [e-mail]

정부가 고밀주거지역을 신설하는 방안을 추진하고 있는 것으로 알려진 가운데 이를 놓고 전문가들 사이에서도 의견이 분분하다. 고밀개발로 인해 집값이 폭등할 수 있다는 입장과 도심에 택지가 부족한 상태에서 고밀개발을 통한 공급대책은 긍정적이란 의견이 갈린다.

한 언론매체에 보도에 따르면 정부가 '고밀주거지역'을 신설키로 한 가운데 이를 1기 신도시에 적용하는 방안도 검토하고 있는 것으로 전해졌다. 고밀주거지역은 성남시 분당·고양시 일산·부천시 중동·안양시 평촌·군포시 산본 등 노후된 1기 신도시와 수도권 내 재건축·재개발 단지에 적용할 수 있는 방안이다.

그간 시대에 맞지 않는다는 지적을 받아 온 용도지역제를 느슨하게 해 보다 주택 공급 및 복합 개발을 용이하게 하겠다는 의지로 풀이된다.

고밀주거지역 용적률은 일률적으로 상한을 정하기보다 지역·단지별로 생활환경, 일조권 등을 고려해 300~500%선에서 유연하게 정하는 방안이 유력한 것으로 알려졌다. 현행 1기 신도시의 평균 용적률은 198%로 대부분 상한선에 근접해 있다. 용적률 혜택을 주는 대신에 도로·상하수도 등 기반시설과 쾌적한 주거환경 조성을 위한 지구단위계획 수립을 의무화할 방침이다.

일각에선 이에 따른 부작용 또한 우려되는 상황이다. 용적률이 상향되거나 개발제한 규제가 사라지면서 부동산 가격이 다시 불붙을 수 있다는 지적이다. 여기에 난개발 등으로 경관 및 주변 지역 일조권을 해칠 수 있다는 비판도 나온다.

이와 관련해 전문가들은 다양한 의견들이 나왔다. 송승현 도시와 경제 대표 "신설 단계에서 논의는 좋은 청사진이 될 수 있지만 시장에서는 과도한 해석을 내놓을 여지가 있기 때문에 리스크가 있다"며 "우선 사회적으로 볼때 용적률 상향 등은 특정지역에 대한 부의 쏠림 현상에 대해 지적 받을 가능성이 크다. 특히 균형발전 등의 이유로 타지역에서 반발할 가능성이 높다"고 전했다.

이어 "몇년 전까지는 사회적으로 고밀개발이 긍정적으로 바라봤지만 인구가 줄어드는 상황에서도 공급을 고밀개발을 하는 것이 트랜드에 맞는지도 봐야한다"며 "또 현 정부 기조가 집값 안정인데 정책적으로 볼때도 고밀개발 지역에 부동산가격이 폭등할 수 있기 때문에 정책적으로도 상반된다"고 덧붙였다.

반면 긍정적으로 바라보는 시각도 있다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "택지가 부족한 상태에서 고밀개발을 하는 것은 좋은 방법이라고 생각한다"면서 "다만 공급도 중요하지만 주거복지 차원에 불편함이 없어야한다. 특히 주변 교통망 등 기반시설 문제를 해결해야 한다"고 설명했다.

이어 "구조적으로 젊은사람들이 도심지에 살 수 있는 기회조차 없는 상황에서 1기 신도시와 같이 도심지와 가까운 곳에 고밀개발을 통해 주택을 지어서 기회를 줘야한다"며 "다만 이러한 고밀개발에는 반드시 인센티브 형식으로 기부채납을 받아야만 형평성 문제가 없을 것"이라고 말했다.

용적률을 400% 확대로 제한해야 한다는 의견도 나온다. 박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "서울도심이든 1기신도시든 400%까지 확대하는 것은 바람직하다. 도시 가용용지가 도심에 제한 적인데 고밀개발은 불가피하다"며 "특히 1기신도시의 경우 도로 등 기반시설과 생활편의시설이 잘 갖춰져있기때문에 용적률 300-400%까지 상향은 도시 기능을 유지하는데 무리가 없다"고 밝혔다.

이어 "500% 확대할 경우 과밀화 되면서 추가적으로 기반확충시설이 필요하지만 400% 한계를 둘 경우 본연의 목적을 큰 비용 없이 달성할 수 있고 빠른 시일 내 별도 신도시나 개발 신규택지 공급없이 공급에 부응할 수 있는 공급대책"이라며 "다만 상향된 용적율의 절반은 비소유자가 갖고 나머지는 공공이 쉐어하는 적절한 기부채납 형태로 확대될 필요가 있다"고 말했다.