재건축 막던 거대장벽 걷는다···안전진단 규제 대폭 완화

구조안전성 비중 50→30%로 비중 축소

주거생활여건·설비 노후비중은 확대

서울 기준 당장 14곳 이상 재건축 단지 는다

노원구 아파트 밀집 지역. 재건축을 앞둔 단지가 많다. 사진=장귀용 기자

재건축 추진의 가장 큰 허들로 작용했던 안진진단 규제가 완화된다. 정비업계의 주장을 수용해 진단 항목의 비중치를 조정하고, 재건축을 허용하는 점수도 대폭 낮췄다. 이에 따라 안전진단의 벽에 가로막혀 재건축을 추진하지 못했던 노원구 상계동과 양천구 목동 등 노후아파트 단지의 재건축에도 속도가 붙을 전망이다.

국토교통부는 '재건축 안전진단 합리화 방안'을 8일 발표했다. 정부는 지난 8월 '국민 주거안정 실현방안'을 발표하면서 안전진단 규제 완화 방안을 연내에 내놓겠다고 예고한 바 있다.

이번 규제 완화의 핵심은 진단 항목 중 구조안전성 비중을 낮추는 데 있다. 지난 정부에서 50%의 비중치를 차지했던 구조안전성 부문은 이번 규제완화에 따라 30%로 비중이 낮아진다.

구조안전성은 건물의 구조 자체의 붕괴위험을 위주로 평가하는 항목이다. 2015년 박근혜 정부에서 재건축 활성화를 위해 40%였던 구조안전성 비중을 20%로 완화했다가 전임 문재인 정부 때 50%로 높아졌었다.

주민의 일상생활과 직결되는 주거환경이나 설비 노후도 비중은 각각 현행 15%, 25%에서 30%로 높이기로 했다. 지하주차장이 없거나 주차장이 있더라도 가구 수에 비해 턱없이 부족한 경우, 배관이 낡아서 녹물이 나오는 경우, 층간소음이 심하거나 누수가 있는 경우 등이 해당한다.

여기에 안전진단 통과점수 하한을 낮춰서 '조건부재건축' 판정도 줄인다는 방침이다. 기존에는 최종 안전진단 점수가 30~55점(안전진단 D등급)인 경우 의무적으로 국토안전관리원이나 한국건설기술연구원 등 공기관에서 적정성 검토를 받아야 했다. 이제는 45~55점을 받은 경우에만 조건부재건축 판정을 내리고 그 이하 점수를 받으면 별다른 조건 없이 재건축을 할 수 있게 된다.

조건부재건축 판정을 받더라도 이전보다는 수월하게 재건축을 할 수 있을 전망이다. 2차 안전진단으로 불리는 적정성 검토를 진행할지에 대해서도 지자체의 자체판단에 맡기기로 했기 때문이다. 이에 따라 적정성검토는 지자체의 별도 요청이 있는 경우에만 진행된다.

재건축 안전진단 기준 현행 및 개선안. 자료=국토교통부

규제가 완화되면 기존에 적정성 검토를 준비하던 단지들은 완화된 규정으로 재판정을 받을 수 있다. 국토부에 따르면 현재 1차 안전진단을 받은 46개 단지들 중 무조건 재건축은 한 곳도 없고 조건부 재건축만 21곳이다. 이들 단지를 대상으로 완화된 규정을 적용하면 재건축을 할 수 있는 단지가 35곳(무조건 12·조건부 23)으로 늘어난다.

전문가들은 이번 안전진단 완화가 재건축 사업을 촉진시키겠지만, 그렇다고 집값까지 자극할 가능성은 낮다고 평가했다. 송승현 도시와경제 대표는 "부동산시장은 금리인상으로 인한 부담감 등으로 인해 위축된 상태가 지속되고 있다. 재건축 규제를 완화한다고 해서 당장 집값이 반등하진 않을 것"이라고 했다.

한편, 정부의 안전진단 완화발표에 따라 노원구와 양천구 등 노후아파트가 많은 지역에선 사업추진에 대한 기대감이 높아지고 있다. 오승록 노원구청장은 "노원구에만 38개 단지가 재건축을 앞두고 있는데 그간 안전진단 때문에 속도를 내지 못했다"면서 "안전진단 기준이 낮춰진 만큼 안전진단비용을 일선 구청이나 서울시가 부담하고 사업 완료 후 환수하는 방안 등 재건축을 촉진할 수 있는 추가방안도 강구할 방침"이라고 했다.