조합 대신 신탁방식으로···달라지는 정비사업장

최근 도시정비 사업장 곳곳에서 신탁방식 증가

공사비 분쟁 정비 사업장 늘자 신탁사에 시행 위탁

수수료 부담에도 자금조달 및 빠른 사업시행 인기

최근 들어 '신탁방식' 정비사업을 택하는 단지들이 늘고 있다. 초기 사업 자금을 빨리 조달할 수 있는 데다 시공사와 조합이 갈등을 빚는 사례도 많다 보니 전문성이 있는 신탁사를 대안으로 고민하는 분위기다.

정비업계에 따르면 목동7단지 재건축준비위원회는 최근 사업방식에 대한 설명회을 열었다. 신탁방식 설명은 한국토지신탁, 조합방식은 정비업체인 제이앤케이도시정비에서 진행한 것으로 알려졌다.

신탁방식 정비사업을 확정한 곳도 있다. 양천구 신월시영아파트도 신탁 방식으로 재건축을 진행하기로 결정하는 등 신탁 선호가 확산되는 분위기다.

이외도 여의도 공작 재건축은 사업시행자로 지난달 KB부동산신탁, 영등포 1-11재정비촉진구역은 한국토지신탁을 선정했고 금천구 남서울럭키 재건축은 최근 예비신탁사로 한국자산신탁을 선택했다.

신탁은 크게 두 가지 방식으로 나눌 수 있다. 조합을 만들지 않고 신탁사가 직접 사업을 하는 사업시행자와 조합이 사업을 시행하고 신탁사가 자금 및 전문적인 부분을 도와주는 사업대행자다.

신탁 방식은 조합 방식보다 자금관리가 투명하다는 장점이 있다. 또 신탁사 내 부동산과 금융 전문가를 활용한 전문적인 사업관리를 통해 사업 추진 속도가 빠르고, 공사비 증액 갈등도 줄일 수 있다는 평가를 받는다.

신탁사들의 도시정비 참여는 지난 2016년 '도시 및 주거환경정비법'이 개정되면 시작됐다. 이어 2019년 6월 정부는 소규모 재건축과 가로주택정비사업 시장 활성화를 위해 가로주택정비사업에서 사업시행자가 신탁업자인 경우 기금 융자를 가능하게 제도도 개선했다.

한국토지신탁의 경우 2016년부터 지난해 말까지 사업대행 20건, 사업시행 9건 등 총 29건을 수주했다. 올해는 영등포 1-11구역과 지난 1월 남양주 다산 신우가든 재건축 사업대행사로 선정됐다. 8년 동안 연평균 4건 가까이 수주한 것이다.

한국자산신탁은 같은 기간 사업대행 6건, 사업시행자 12건 등 총 18건을 따냈다. 신탁사들은 신탁의 장점과 함께 정부의 정비사업 독려 분위기에 힘입어 수주가 더 늘어날 것으로 보고 있다.

다만 신탁방식 정비사업의 단점도 있다. 분양 매출의 2~4%를 수수료로 납부해야하고, 사업 전반에 걸쳐 신탁사가 영향력을 행사하는 만큼 주민들의 의견이 배제될 수도 있다. 또 등기부상 실질적 소유권이 신탁사로 이전되는 것에 대한 조합원의 반감도 있다.

업계에선 신탁 수수료가 총 분양가의 2~4%에 달하지만 최근 부동산 경기가 좋지 않은만큼 기간을 단축함으로써 얻게 되는 이득 등을 고려하면 신탁방식이 낫다는 평가다.

신탁업계 관계자는 "최근 부동산 경기 침체가 길어지면서 사업시행이 지연되지 않는 신탁방식 도시정비를 선호하는 분위기가 형성되고 있다"면서 "신탁방식은 조합의 전문성과 자금력 면에서 취약한 부분을 신탁사가 보완해 조합과 조합원 중심의 사업추진을 이끌어낼 수 있다"고 설명했다.