정비사업 용적률 완화 법제화···표준건축비 안 올리면 '빛 좋은 개살구'

도시‧주거환경정비법 개정안, 본회의 통과···6개월 뒤부터 적용

역세권, 용적률 법적 상한의 1.2배까지 완화···용도지역도 상향

용적률 완화 따른 주택 기부채납 '여전히 발목'···실익 크지 않아

3일 오후 서울 시내 한 건설현장에서 건설 노동자가 통화를 하고 있다. 사진=강민석 기자 [e-mail]

재개발‧재건축 등 정비사업에 대한 각종 규제가 완화되고 절차도 간소화할 전망이다. 다만 용적률 완화에 따른 임대주택 공급 등 기부채납을 하는 과정에서 드는 비용이 만만치 않아 사업성이 극적으로 좋아지기는 어렵다는 말도 나온다.

정비구역 용적률 완화와 절차간소화 등을 담은 '도시 및 주거환경정비법'(도정법) 개정안이 지난달 30일 국회 본회의를 통과했다. 이번에 통과된 개정 법률안은 공포 후 6개월 뒤부터 시행된다.

가장 눈에 띄는 요소는 용적률 완화와 용도지역 상향이다. 개정안에 따르면 앞으로 역세권 등 주택공급 필요성이 높은 지역에선 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 완화할 수 있게 된다. 용도지역을 상향해서 용적률을 올릴 수도 있다. 또 이전까지는 이러한 특례는 주거지역만 적용됐지만, 앞으론 준공업지역도 혜택을 볼 수 있게 됐다.

정비사업 절차도 간소화된다. 종전 정부 주도의 공공정비사업이나 서울시의 신속통합기획에만 적용되던 통합 심의가 모든 정비사업에 적용된다. 건축, 교통, 경관 등 각종 영향평가를 한 번에 심의해 소요되는 시간을 줄일 수 있게 되는 것이다.

한국토지주택공사(LH)를 비롯한 공공이나 신탁사 등에게 시행을 맡기는 '지정개발사업'에도 특혜를 주기로 했다. 개정안에 따르면 앞으론 정비구역 지정 때 사업시행자를 동시에 지정할 수 있다. 정비계획과 사업시행계획도 통합해서 시간을 단축시킨다. 신탁사에게 지나치게 끌려다니는 일을 방지하기 위해 국토교통부 장관 명의의 '표준계약서'도 마련한다.

쪼개기 지분자가 조합장이 되는 길도 막힌다. 조합 임원 출마자가 공유 지분자인 경우 가장 많은 지분을 가지고 있어야 한다는 단서조항이 추가돼서다. 아울러 개정안은 지자체장, 지방의회 의원 또는 그 배우자·직계존속·직계비속은 해당 지자체 조합의 임원이 될 수 없도록 했다.

다만 용적률을 완화한다고 해도 개별 사업장의 사업성이 크게 개선될지에 대해선 부정적인 시각이 많다. 용적률을 완화하면 일정 비율만큼 임대주택을 지어서 공급해야 하는데, 들여야 하는 비용에 비해 공공에서 매입하는 가격이 터무니없이 낮아서다. 임대주택이 늘어나면 그만큼 그 부분에서 손해가 발생하기 때문에 늘어나는 이익을 온전히 얻을 수가 없는 것.

LH 등 공공기관이 임대주택을 사들일 때는 실제로 들인 금액이 아니라 정부에서 정한 '표준건축비'에 따라 매입가를 정한다. 표준형 건축비는 2016년 6월 5% 오른 후 7년 가까이 동결됐다가 지난 2월 9.8% 인상, 1㎡당 111만~123만원이 됐다. 분양가상한제 주택에 적용되는 기본형건축비 1㎡당 191만~231만원의 절반 수준에 불과하다.

조준현 한국리츠협회 정책본부장은 "한국건설기술연구원에서 발표한 건설공사비지수가 49.2% 상승했는데도 표준건축비는 사실상 제자리걸음을 걸었다"면서 "표준형건축비를 10% 인상했을 때 표준임대보증금이 평균 3.8%, 표준임대료는 평균 4.9% 정도가 오르는 것으로 나올 정도로 임대료 인상 효과가 크지 않다"고 했다.

일각에선 표준건축비를 낮게 유지하면 임대주택의 품질을 낮게 시공하는 등 양극화 현상도 더 심해질 수밖에 없다고 지적한다. 임대주택을 매각할 땐 해당 주택의 연면적으로만 가격을 매기고 마감재 등 세부적인 비용은 별로 인정이 안 된다. 이렇다보니 조합은 최대한 공사비가 적게 드는 방향으로 임대주택을 짓게 돼 일반분양주택과 품질 차이가 생기게 된다.

업계 관계자는 "표준건축비가 터무니없이 낮은 것도 문제지만 지하주차장 등 공용부분에 들어간 공사비를 반영하지 않고 있는 것도 문제"라면서 "단순히 용적률 수치만 올리고 내릴 것이 아니라 현실적으로 사업이 돌아가는 가운데 자연스럽게 주거가 안정되는 방향을 정부가 고민해야 한다"고 했다.