아직 저평가···서울 내 투자가치 높은 지역은

관악구, 정비사업 속도 내며 거래급증···가격 반등 막 시작

다시 늘어나는 갭투자···송파‧강동‧강남‧노원순으로 많아

일부 지역 전고점 대비 90%까지 회복···특례보금자리 힘들어져

최근 서울의 부동산가격이 회복하는 모습이다. 특례보금자리론을 받을 수 있는 9억원 이하 주택 밀집 지역이 시장을 주도한 가운데 강남권에서는 갭투자가 다시 활기를 띠고 있다. 다만 매도-매수자 간 가격 줄다리기도 본격화되면서 매물도 쌓이고 있어 상승세가 꺾일 수 있다는 분석도 나온다.

한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 8월 넷째 주 서울 지역 아파트값은 0.13% 상승했다. 지난 5월 넷째 주부터 상승세를 이어가고 있다.

집값이 더 상승할 것이라는 기대도 커지고 있다. 한국은행이 집계·발표한 7월 주택가격 전망 CSI는 전달보다 2포인트 오른 102를 기록했다. CSI 지수가 100을 넘은 것은 지난해 5월 이후 처음이다. CSI 지수가 100보다 높으면 1년 뒤 집값이 지금보다 오를 것으로 예상한 사람이 반대의 경우보다 더 많다는 뜻이다.

특례보금자리론, 상반기 집값 이끈 '일등공신'

대다수 전문가는 내려가던 집값을 끌어올린 주요 원인으로 '특례보금자리론'을 꼽았다. 이전의 대출상품들은 소득제한이 있는 데다 LTV와 DTI, DSR 등 규제가 많았는데 특례보금자리론이 출시되면서 20~30대 신혼부부‧청년층을 중심으로 '내집마련' 바람이 일었다는 것.

특례보금자리론은 소득에 상관없이 9억원 이하 주택에 대해 최대 70%(생애최초 80%)까지 고정금리로 대출해주는 정책 대출상품이다. 소득제한이 없고 DTI와 DSR을 적용하지 않아 기존 상품 대비 대출이 수월하다. 대출 기간을 최장 50년까지 설정할 수 있다는 것도 장점이다.

실제로 전체 주택매매거래에서 특례보금자리론이 차지하는 비중도 압도적이었다. 직방이 집계한 올해 상반기 주택매매 거래액은 85조원이다. 같은 기간 특례보금자리론 신규주택구입비는 15조9191억원이 집행됐다. 주택금융공사에서 발표한 특례보금자리론의 주택담보인정비율(LTV) 49.4%를 32조2248억원이다. 전체 주택매매거래액의 37.9%에 해당하는 금액이다.

사진=한국주택금융공사 제공

정부와 금융당국은 특례보금자리론이 소진되더라도 원활한 주택금융공급을 위해 내년 초까지 상품 판매를 이어간다는 방침이다. 내년부터는 저출산 극복을 위한 새로운 대출완화책도 시행된다. 소득 1억3000만원 이하인 출산 가구(대출신청일 기준 2년 이내 출산)에 가격 9억원 이하 주택에 최대 5억원까지 시중은행 금리보다 약 1~3%p 낮게 대출하는 상품이다.

다만 서울 내에 9억원 이하 주택이 줄고 있다는 점은 변수로 꼽힌다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 전체 거래에서 9억원 이하 평균 거래 비율은 올 1·4분기 59%에서 올 2·4분기 52%로 하락했다.

저평가지역, 정비사업 이슈에 기대감↑···고가지역은 '갭투자' 꿈틀

집값이 회복하는 모습을 보이면서 저평가지역의 매물을 찾는 수요자도 늘고 있다. 집값이 비싼 강남권과 마포‧용산‧성동에선 '갭투자'가 다시 성행하는 모양새다.

자치구별로 살펴보면 서울의 집값 회복은 일부 고가주택 밀집 지역이 선도했다. KB부동산 매매가격지수에 따르면 대부분 자치구가 보합세를 보인 가운데 뚜렷한 반등을 보여준 지역은 8개 구(마포·성동·종로·강남·강동·서초·송파·양천)에 그쳤다.

이들 지역에선 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'도 늘어나는 모습이다. 서울 내에선 송파구가 145건으로 갭투자가 가장 많았다. 전체 1290건의 매매 중 11.2%가 갭투자로 이뤄졌다. 이어 ▲강동구(137건) ▲강남구(114건) ▲노원구(110건) ▲서초구(103건)도 갭투자가 100건 이상 이뤄졌다.

재개발‧재건축 기대감이 큰 지역도 주목받는다. 송파구는 내년부터 재건축단지들이 본격적으로 시공사 선정에 돌입할 예정이다. 안전진단을 통과한 단지가 늘어나며 정비계획수립에 한창인 노원‧도봉 일대도 관심이 집중된다.

관악산 국기 봉에서 내려다본 서울 관악구 일대 모습. 사진=장귀용 기자

투자자들이 최근 가장 주목하는 저평가지역은 '관악구'다. 다른 지역에 비해 집값이 회복세로 들어선 지 얼마 되지 않은데다 9억원 이하 아파트의 비중도 높아서다. 신림뉴타운을 중심으로 재개발도 속도를 내고 있다.

한국부동산원에 따르면 관악구 집값은 18개월만인 지난 7월에 들어서 상승 전환 했다. 서울 전체 집값이 5월부터 회복을 시작한 것에 비하면 2개월가량 늦은 셈이다. 상승 폭도 크지 않다. 최근 6주간 관악구 집값 변동률은 ▲7월 24일 0.06% ▲31일 0.06% ▲8월 7일 0.09% ▲14일 0.09% ▲21일 0.10% ▲28일 0.06%을 기록했다.

전문가들은 관악구에 집값이 오를 수 있는 호재는 충분하다고 평가한다. 신림뉴타운 대장주인 1구역이 최근 건축심의를 통과한 데가 2구역도 철거가 한창이다. 지난해 개통한 신림선으로 교통 불편도 상당히 해소됐다.

최근 시장 분위기기도 나쁘지 않다. 지난 7월 분양한 신림3구역(서울대벤처타운역 푸르지오)은 완판에 성공했다.

특히 외지인거래 비중이 높아지고 있다는 점이 주목할 만하다. 관악구에서 외지인에 의한 부동산거래 건수는 ▲1월 4건 ▲2월 13건 ▲3월 14건 ▲4월 17건 ▲5월 30건으로 꾸준히 늘었다. 6월에는 197건으로 5.6배 폭증했다. 전체 거래 288건 중 68.4%가 외지인에 의해 거래됐다.

업계관계자는 "최근 서울부동산 시장은 9억원 이하 주택을 찾는 수요층이 주도하고 있다고 봐도 무방하다"면서 "특히 이미 잘 알려진 노원‧도봉 일대보다 강남권과 가깝고 가격도 저렴한 관악구 일대로 경기권에 거주하는 실수요자들이 몰려들고 있는 것으로 파악된다"고 했다.