한 자리 모인 금융수장들···"지분형 모기지로 금융 패러다임 바꾸자"

부동산에만 쏠리는 돈···혁신 기업은 '돈맥경화'

"지분형 모기지로 투기 끊고 성장 잠재력 회복"

곧 로드맵 제시···은행엔 민간 파트너 역할 촉구

이창용 한국은행 총재와 김병환 금융위원장, 이복현 금융감독원장, 이항용 한국금융연구원 원장이 3일 서울 중구 은행회관에서 열린 한국은행-한국금융연구원, 공동 정책 콘퍼런스 '부동산 신용집중: 현황, 문제점 그리고 개선방안'에서 3부 특별대담을 앞두고 기념촬영 하고 있다. 사진=이수길 기자 [e-mail]

금융당국 수장들이 기존의 부채 중심 금융구조에서 탈피해 '지분형 모기지'를 도입하자고 한 목소리를 냈다. '지분형 모기지'는 단순한 주거정책을 넘어 금융의 패러다임을 바꾸는 획기적인 실험이다. 향후 시범 사업과 제도 설계의 성패가 금융산업의 방향성을 결정짓는 분기점이 될 것으로 보인다.

한국은행과 한국금융연구원은 3일 은행회관에서 공동 컨퍼런스를 열고 부동산 신용집중의 문제점과 개선방안을 논의했다. 특히 김병환 금융위원장, 이창용 한국은행 총재, 이복현 금융감독원장은 특별 대담을 통해 부동산 금융의 근본적인 개선방안을 제시했다. 이날 대담은 이항용 한국금융연구원장이 진행했다.

통화·감독·정책당국이 금융 패러다임 전환에 대한 공감대를 형성한 건 이번이 처음이다. 금융수장들은 한국경제 저성장의 근본적인 원인으로 부동산 신용 확대를 꼽았다. 생산성이 떨어지는 부동산에 자금이 집중되면서 혁신기업들의 자금 조달이 어려워졌다는 지적이다.

이창용 총재 "은행 포트폴리오 70%가 부동산···거시적으로 위험"

가장 먼저 입을 연 이창용 총재는 이창용 총재는 "자기자본 30%, 대출 70%로 분양가 상한제 밑으로 투자해 시세차익을 얻는 구조는 국민 전체를 투기세력으로 만드는 것"이라며 "부동산 금융이 에쿼티 기반으로 전환되지 않으면 이 악순환은 끝나지 않는다"고 경고했다. 현재 국내 은행의 대출 포트폴리오 70%가 부동산에 집중돼 있는 것도 거시적으로 매우 위험한 구조라는 목소리도 냈다.

특히 이 총재는 "부동산으로의 신용 쏠림은 통화정책의 전달 경로를 왜곡시키고, 장기 성장률을 갉아먹는 구조"라며 "지난 3년간 어렵게 가계부채-GDP 비율을 낮췄고, 이는 15년에 걸쳐 부채를 줄인 영국과 같은 장기과제"라고 언급했다. 또한 가계부채 흐름을 되돌리지 않기 위해 통화정책과 거시건전성 정책이 공조해야 한다는 설명도 곁들였다.

이 총재는 레버리지를 기반으로 한 투기적 주택수요를 줄이기 위해 부채가 아닌 지분 중심의 금융구조로 전환해야 한다는 주장을 펼쳤다. 이 총재는 "한국은행은 내부적으로 리츠(REITs)를 통한 지분형 부동산금융 전환 방안을 검토해왔다"며 "리츠든 지분형 모기지든 금융기관이 리스크를 함께 감당하는 구조가 돼야 자산 쏠림과 거시경제 리스크를 완화할 수 있다"고 제언했다.

그러면서 "금융기관이 지금처럼 담보만 보고 대출을 취급하면 사업성 검토나 선별 기능이 마비된다"며 "지분 구조는 은행이 보다 생산적이고 선별적인 자금 중개를 할 수 있는 토대를 마련해줄 것"이라고 부연했다.

이창용 한국은행 총재가 3일 서울 중구 은행회관에서 열린 한국은행-한국금융연구원, 공동 정책 콘퍼런스 '부동산 신용집중: 현황, 문제점 그리고 개선방안' 3부 특별대담에서 발언하고 있다. 왼쪽부터 이창용 한국은행 총재, 김병환 금융위원장. 사진=이수길 기자 [e-mail]

김병환 위원장 "지분형 모기지로 주거접근성·자산형성 동시에"

김병환 금융위원장은 "부동산 정책과 금융정책이 과도하게 얽히면서 정책의 일관성을 해친 측면이 있다"며 "부동산 시장과 금융을 중립적으로 분리해 정책을 설계할 필요가 있다"고 언급했다.

특히 김 위원장은 '지분형 모기지'를 새로운 금융 패러다임으로 제시했다. 김 위원장은 지분형 모기지가 무주택자와 저소득층의 주거 접근성을 높이면서도 가계부채 증가 없이 자산 형성을 가능하게 할 것이라는 기대감을 내비쳤다. 지분형 모기지는 공공이 주택 구매자의 지분 일부를 보유하고, 거주자는 대출이 아닌 사용료를 내며 점진적으로 지분을 사들이는 방식이다.

김 위원장은 "부모의 지원 없이는 주택 구입이 어려운 현실에서 공공이 지분을 나눠 갖는 방식은 금융불평등을 줄일 효과적인 해법"이라며 "기존의 수익공유형 모기지처럼 대출 성격이 아닌 지분을 나눠 갖는 구조로 제도를 설계하고 있고, 집값 상승에 대한 이익을 공유하되 하락 시 공공이 먼저 손실을 부담하는 후순위 지분 구조"라고 강조했다.

그러면서 "시장에 즉시 도입하기보다는 역세권 등 우수 입지를 중심으로 시범사업을 먼저 추진하고 수요와 반응을 본 뒤 단계적으로 확대하겠다"며 "오는 6월까지 로드맵을 공개할 것"이라고 덧붙였다.

이복현 금융감독원장이 3일 서울 중구 은행회관에서 열린 한국은행-한국금융연구원, 공동 정책 콘퍼런스 '부동산 신용집중: 현황, 문제점 그리고 개선방안' 3부 특별대담에서 발언하고 있다.

왼쪽부터 이창용 한국은행 총재, 김병환 금융위원장, 이복현 금융감독원장. 사진=이수길 기자 [e-mail]

이복현 원장 "대출 포트폴리오 분산해야"···위험가중치 조정 필요성도 언급

이복현 금융감독원장은 "지분형 모기지 같은 구조가 정착되려면 금융기관 스스로 자산운용을 다변화하는 노력이 병행돼야 한다"고 지적했다. 금융기관 스스로가 위험가중치 조정, 자회사 리스크 통제, PF 여신의 심사 강화 등 미시적인 규제 수단을 통해 부동산에 편중된 포트폴리오를 분산시켜야 한다는 게 그의 생각이다.

이 원장은 "위험 가중치 제도 개편을 통해 금융회사의 자산운용 방향을 바꿔야 한다"며 "주거용 부동산의 위험가중치를 낮게 설정한 기존 제도는 한국의 현실에 맞지 않는다"고 꼬집었다.이에 금감원은 벤처펀드와 같은 생산적 자산에 대한 제도적 유인을 설계하고 PF 대출에 대한 감독 기준도 현실화할 계획이다.

또한 이번 대담은 각 금융수장들이 현장에 참석한 은행장들과 금융지주 회장들에게 직접 메시지를 전한 자리이기도 했다. 지분형 모기지와 금융 패러다임 전환의 성공을 위해 민간의 협조가 반드시 필요하다는 게 핵심 메시지다.

이 총재는 "이번 논의는 금융당국의 의지만으로 실현될 수 없다"며, "지분형 구조의 시범사업이 성공하려면 은행들이 민간 파트너로서 실질적인 역할을 해달라"고 당부했다. 특히 이 총재는 좋은 입지의 사업에 은행이 후순위 에쿼티 형태로 참여해 성공 사례를 만들어 달라고 당부했다.

김 위원장도 "금융을 단순한 대출창구가 아니라 국가 자산구조 전환의 중심 축으로 바라봐야 할 시점"이라며 "제도적 개선은 당국이 하겠지만, 방향을 만들고 설계하는 데는 금융사들의 제안과 협조가 절실하다"고 호소했다.

끝으로 이 원장은 "단순히 부동산 대출을 줄이라는 말이 아니라 은행 본연의 사업성과 현금흐름 기반의 심사역량을 회복해 달라는 뜻"이라며 "상호금융, 증권사, 캐피탈 등 모든 금융기관이 각자의 기능에 맞는 자금중개 역할을 해야 한다"고 주문했다.