강남3구·용산 LTV 40%로···1주택자 전세대출한도 2억원 통일

7일 금융위·관계부처 합동 '긴급 가계부채 점검회의' 개최

8월 가계부채 증가세에 추가 대출수요 관리 방안 발표

LTV 더 낮추고 임대사업자 주담대 제한···전세대출도 옥죄기

김윤덕 국토교통부 장관이 7일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택공급 확대방안 브리핑을 하고 있다. 사진=이수길 기자 [e-mail]

정부가 내일부터 규제지역 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)을 강화하고 1주택자의 수도권·규제지역 내 전세대출한도를 2억원으로 통일한다. 주택매매·임대사업자의 수도권·규제지역 주담대도 금지하기로 했다. 내년 4월부터는 은행의 주담대 금액별 주택금융신용보증기금 출연요율을 차등 적용한다.

금융위원회는 7일 관계부처 합동으로 발표된 '주택공급 확대방안'의 후속조치 이행을 위한 '긴급 가계부채 점검회의'를 개최했다. 이날 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등이 참석했다.

신진창 금융위 금융정책국장은 이날 진행된 사전브리핑에서 추가대책 발표 배경에 대해 "8월 가계부채 상황을 보면 7월 보다 증가폭이 다소 확대됐고 6·27 대책 이후 주택가격동향도 아직 안심하기엔 이른 상황"이라며 "더군다나 최근 금리 인하 기대감이 상당해 가계대출 대책을 보강할 필요가 있어 이번 추가 대책을 준비했다"고 설명했다.

규제지역 대출수요 더 누른다···수도권 임대사업자 주담대 차단

우선 금융위는 규제지역인 강남3구와 용산구에 적용되는 가계대출 주담대의 LTV 상한을 기존 50%에서 40%로 강화한다. 이를 통해 주택가격과 대출규모가 상대적으로 큰 규제지역내 대출수요를 억제하고 가계와 금융회사의 건전성 관리를 강화해 나갈 방침이다.

금융위는 앞서 6·27 대책을 통해 규제지역 주담대 한도를 6억원으로 제한한 상황이다. 이에 이번 LTV 추가 강화에 영향을 받는 아파트 가격은 15억원 미만이어야 한다.

신진창 국장은 규제지역 아파트 가격이 대체로 20억원대인 상황에서 이번 대책이 효과가 있냐는 질문에 "15억원 이하의 주택이 영향을 받는 것은 맞지만 강남3구의 모든 주택의 가격이 20억원을 초과하는 것은 아니다"라고 말했다.

이어 규제지역 추가 가능성에 대해서는 "규제지역 지정은 기본적으로 국토부와 기재부 소관으로 현재 말씀 드릴 수 있는 상황이 아니다. 단 이번 대책을 만드는 데 있어 그 부분도 검토했으리라 보여진다"면서 "개연성을 보면 새롭게 규제지역이 추가된다면 그 지역도 LTV 규제 40%가 적용될 것"이라고 언급했다.

수도권·규제지역 내 주택을 담보로 하는 주택매매·임대사업자의 대출(주담대)도 제한된다. 주택매매·임대사업자대출은 가계대출 규제 우회 수단으로 활용될 수 있다는 지적이 꾸준히 제기됐다.

기존 주택매매·임대사업자대출 LTV는 규제지역의 경우 30%, 비규제지역은 60%였으나 규제지역과 수도권의 경우 LTV를 0%로 제한해 대출을 금지하고 지방의 경우 60%를 유지한다.

[DB 금융위원회. 사진=강민석 기자 [e-mail]

단, 임대주택 공급 위축 등의 부작용 발생 가능성을 감안해 국토부 장관이 인정하는 경우에는 예외를 허용할 예정이다. 예외에는 ▲주택을 신규 건설해 해당 주택을 담보로 최초로 취급하는 주택매매·임대사업자 대출 ▲'공익법인의 설립운영에 관한 법률'에 따라 설립된 공익법인이 주택매매업·임대업을 영위하는 경우 ▲주택임대사업자가 기존 임차인의 임차보증금을 반환해야 하는 경우 등이 포함된다.

"금융위, 책임에서 자유롭지 않아"···전세대출 규제 강화 속도

전세보증기관 3사(SGI·HF·HUG)별로 상이하게 운영된 1주택자의 수도권·규제지역내 전세대출 한도는 2억원으로 일원화된다. 현재 수도권 기준 1주택자 전세대출한도는 SGI의 경우 3억원, HF 2억2000만원, HUG는 2억원이다. 단 오는 8일부터는 수도권과 규제지역의 1주택자 전세대출한도가 모두 2억원으로 통일된다.

신 국장은 규제 강화 취지에 대해 "기본적으로 보증기관의 보증정책과 대출한도를 일원화할 필요가 있었다"면서 "기존 전세대출이 손쉽다는 지적이 뼈아팠고, 금융위도 책임에서 자유롭지 않다고 생각한다"고 말했다.

금융위에 따르면 2015년 46조원이던 전세대출 규모는 작년말 기준 200조원으로 4배 이상 증가했다. 2015년부터 2024년 연평균 전세대출 증가율 또한 18.5%로, 같은 기간 연평균 가계대출 증가율 5.8%를 크게 뛰어넘었다.

신 국장은 "전세대출이 서민 주거안정에 기여했으나 정책보증기관 중심의 대출이 급증했고 시장에서는 임대인과 임차인 협상과정에서 가격을 높여 협상하는 게 원활해졌다"면서 "손쉬운 전세대출은 가격을 밀어올리는 역할을 했다. 무분별하게 늘어나는 보증규모와 대출 규모에 대해 제약하는 것은 불가피하다"고 강조했다.

은행 등이 매년 주택금융신용보증기금(이하 주신보)에 납부하는 출연요율(기준요율) 부과 기준은 기존 대출유형(고정·변동금리, 분할상환·만기일시 등)에서 대출금액 기준으로 개편한다.

내년 4월부터는 주신보 출연대상 금융기관의 평균 주담대 금액 대비 개별 대출금액이 큰 경우에는 인상된 출연요율이 적용되고, 개별 대출금액이 평균 주담대 금액보다 작을 경우에는 인하된 출연요율이 적용된다. 이를 통해 금융기관과 차주 등의 고액 주담대 취급 유인을 점진적으로 줄여나갈 수 있도록 유도해 나갈 방침이다.

한편 금융위는 금융사의 주신보 출연요율 부과기준을 제외한 3가지 조치들은 내일부터 즉각 시행한다. 단 금번 조치 시행 이전에 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결한 차주와 대출 신청접수가 완료된 차주 등에 대한 경과규정 등을 마련해 세심하게 제도를 운영해 나갈 예정이다.

아울러 6.27대책 이행 과정에서 건의된 대환대출 규제와 관련해 '생활안정자금목적 주담대 한도 1억원 기준이 적용되는 차주'의 증액없는 대환대출을 허용해 주는 방향으로 개선할 방침이다.

금융위는 "금번 대책의 효과적인 이행을 위해서는 대책 발표 이후의 관리와 운영이 더욱 중요하다"면서 "일선 창구에서 소비자들의 혼선과 불편이 발생하지 않도록 업권별 협회와 금융회사에서 직원 교육, 전산시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해 달라"고 밝혔다.