다주택자 양도세 중과 유예 종료 공식화···시장 안정 vs 거래 위축 '기로'

강력한 세제 정상화 의지, 연장 무산 재확인5월부터 다주택자 세금 부담 최대 82.5%매물 잠김·가격 왜곡 등 부작용 우려

이재명 대통령. 사진=국회사진기자단

이재명 대통령이 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 예정대로 종료하겠다는 입장을 재차 밝혔다. 시장에서 제기돼 온 유예 연장 가능성을 일축하고 부동산 정책의 예측 가능성과 세제 정상화 기조를 분명히 한 것이다.

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조정대상지역 다주택자, 양도세율 최대 75% 적용

지방소득세 포함시 실효세율 최대 82.5%

2주택자 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트 추가 중과

현재 상황은

다주택자 매도 유인 약화 우려

유예 종료 전 일부 급매물 출회 전망

이후 매물 잠김·거래절벽 심화 가능성 제기

향후 전망

집값 안정 효과 제한적이라는 전문가 분석

보유세 강화 등 추가 세제 개편 가능성 제기

실수요자 자산 집중, 매수 방식 변화 예상

26일 부동산업계에 따르면 이 대통령은 전날 소셜미디어 엑스(X)를 통해 "다주택자 양도세 중과 유예의 5월 9일 종료는 2025년 2월에 이미 정해진 사안"이라며 "비정상으로 인한 불공정한 혜택은 힘들더라도 반드시 없애야 한다"고 밝혔다. 투기 목적의 다주택 보유에 대해 강경 대응하겠다는 메시지를 시장에 전달한 셈이다.

이 대통령은 "재연장하는 법 개정을 또 하겠지라고 생각한다면 오산"이라고 선을 그었다. 이어 "정부를 이기는 시장도 없다"며 시장을 정상화할 방법은 얼마든지 있다고 강조했다. 이에 따라 2022년 5월 윤석열 정부 출범 이후 도입돼 한시적으로 적용돼 온 다주택자 양도세 중과 배제 조치는 종료 수순에 들어가며 5월 10일 이후 양도분부터는 양도세 중과가 다시 적용될 전망이다.

현행 소득세법에 따르면 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 매각할 경우 기본 양도세율(6~45%)에 추가 중과세율이 부과된다. 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 가산돼 최고 75%의 세율이 적용되며 여기에 지방소득세 (국세의 10%)를 포함하면 실효세율은 최대 82.5% 수준에 이른다.

다만 세 부담이 크게 확대되면서 다주택자의 매도 유인이 오히려 약화될 수 있다는 지적도 나온다. 유예 종료를 앞두고 일부 지역에서는 급매물이 출회할 수 있다는 전망이 나오지만 이후에는 매도를 포기하고 장기 보유로 전환하면서 '매물 잠김' 현상이 심화될 수 있다는 우려가 동시에 제기된다.

업계 관계자는 "갭투자와 다주택 보유 전략을 가져온 투자자들 가운데 유예 종료 직전 실수요가 두터운 지역을 중심으로 급매를 검토하는 움직임이 감지된다"며 "다만 금리 수준과 전반적인 거래 심리에 따라 실제 매물 출회 규모는 예상보다 제한적일 수 있다"고 말했다.

정부는 양도세 중과 재개를 통해 투기적 다주택 보유를 줄이고 실수요 중심의 시장 구조를 정착시키겠다는 방침이다. 이 대통령은 "부동산 불로소득에 의존하는 구조에서 벗어나야 한다"며 "필요하다면 고통과 저항이 따르더라도 회피하지 않겠다"고 밝혔다.

그러나 정책의 부작용을 우려하는 시각도 적지 않다. 중과 재개를 앞두고 다주택자들이 양도세 부담을 회피하기 위해 보유 기간을 늘리거나 실거주 요건을 충족해 1주택 비과세 및 장기보유특별공제를 활용할 경우 시장에 나오는 매물이 오히려 줄어들 수 있다는 것이다. 이 경우 단기적으로 거래 절벽과 매물 잠김 현상이 심화되고, 지역별 가격 왜곡이 나타날 가능성도 제기된다.

전문가들은 대통령의 강한 정책 의지와 별개로, 양도세 중과가 집값 안정에 미치는 효과는 제한적일 수 있다고 지적한다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "다주택자 숫자 자체가 많지 않고 특히 핵심지는 팔 사람은 다 판 상태"라며 "지금까지 남은 다주택자 입장에선, 손해 보면서 매물을 팔 이유도 없고 버티거나 증여하는 방식을 쓸 수 있다"고 설명했다.

이른바 '똘똘한 한 채' 현상이 가중될 것이라는 분석도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "집 두 개가 있는 데 하나만 남겨야 한다면, 누구나 상급지의 똘똘한 한 채만 남기고 외곽 물건을 정리할 것"이라며 "무주택자들 역시 향후 집을 구매할 때 최대한 모든 자산을 한 곳에 집중시키는 매수 방식이 일반화할 것"이라고 전했다.

한편 이번 조치는 부동산 정책 전반에서 세제 전략의 방향 전환을 예고하는 신호로도 해석된다. 이 대통령이 하루 동안 다주택자 양도세 중과와 관련한 메시지를 여러 차례 내놓은 점을 두고, 향후 보유세 강화를 중심으로 한 추가적인 부동산 세제 개편이 이뤄질 수 있다는 관측도 제기된다.