토허구역 실거주 의무 유예···세입자 있는 집도 거래 숨통

전세 낀 집 '거래 장벽' 불만에 제도 보완부동산 실거주 규제 개선안 29일 시행제도 완화에 업계 기대감·회의론 교차

경기 분당·판교 일대 아파트단지 모습. 사진=권한일 기자

정부가 서울 전역과 수도권 주요 지역에 지정된 토지거래허가구역(토허구역) 내 주택 거래 규제를 일부 완화했다. 세입자가 거주 중인 주택을 매매할 경우 기존 임대차 계약 종료 시점까지 실거주 의무를 유예하기로 하면서 사실상 막혀 있던 '전세 낀 집' 거래가 가능해질 전망이다.

한입뉴스

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규제 보완 내용

토허구역 내 임대차 계약이 있는 주택, 실거주 의무 임대차 종료 시까지 유예

세입자 있는 집도 임대차 종료 이후 실거주 조건으로 매매 가능

개정 시행령 29일부터 적용, 매도·매수인은 관할 지자체에 허가 신청 가능

배경은

토지거래허가구역 확대 이후 기존 세입자 문제로 거래 무산 사례 다수 발생

현행 제도상 매수자는 허가 후 4개월 이내 입주, 최소 2년 실거주 의무 부과

서울 강남3구·용산구에서 서울 전역·수도권 주요 12개 지역으로 토허구역 확대

핵심 코멘트

정부 "실거주 의무 자체 폐지 아님, 임대차 종료 후 입주 의무 개시"

마포구 중개업소 대표 "인기 신축·재건축 단지 중심 거래 회복 기대"

한국공인중개사협회 "매매 대출 규제 등으로 실거주자 매수 여전히 어려워, 효과 제한적"

정부는 26일 이재명 대통령 주재로 열린 국무회의에서 이 같은 내용을 담은 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안'을 심의·의결했다.

현행 제도상 토허구역 내 주택을 매입하면 매수자는 허가를 받은 뒤 4개월 이내 입주해 최소 2년간 실거주해야 한다. 투기 수요를 차단하고 실수요 중심 거래를 유도하겠다는 취지다.

그러나 지난해 '10·15 부동산 대책' 이후 토허구역 지정 범위가 기존 강남3구와 용산구에서 서울 전역 및 서울과 인접한 수도권 주요 12개 지역으로 확대되면서 시장에서는 현실적인 문제가 잇따랐다.

특히 기존 세입자가 거주 중인 주택의 경우 임대차 계약 기간이 남아 있으면 매수자가 즉시 입주할 수 없는데도 실거주 의무는 그대로 적용돼 거래가 무산되는 사례가 속출했다.

일선 공인중개업계에서는 "전세가 끼어 있는 집은 사실상 거래가 불가능하다"는 불만이 이어졌고 토허구역 확대 이후 거래량 급감의 주요 원인으로도 지목됐다.

정부는 이 같은 시장 혼선을 반영해 제도 보완에 나섰다. 지난 12일 기준 토허구역 내 임대차 계약이 존재하는 주택에 대해 실거주 의무를 임대차 계약 종료 시점까지 유예하기로 했다. 이에 따라 세입자가 거주 중인 주택도 임대차 종료 이후 실거주를 전제로 매매할 수 있게 된다.

개정 시행령은 오는 29일부터 적용된다. 매도자와 매수자는 관할 지방자치단체에 토지거래 허가를 신청할 수 있다.

다만 정부는 실거주 의무 자체를 폐지한 것은 아니라는 점을 강조하고 있다. 기존 임대차 계약 종료 이후에는 실제 입주 의무가 시작되는 만큼 규제의 기본 취지는 유지된다는 설명이다.

부동산 업계에서는 이번 조치가 토허구역 내 거래 위축을 일부 완화할 수 있다는 기대와 함께, 토허구역 확대와 대출 규제 강화로 얼어붙은 매매 시장 흐름을 바꾸기에는 한계가 있을 것이란 관측도 나온다.

서울 마포구의 한 공인중개업소 대표는 "전세를 낀 아파트 거래가 다시 가능해지면서 인기 신축 단지나 입지가 우수한 재건축 단지를 중심으로 거래가 일부 회복될 수 있다"고 말했다.

반면 한국공인중개사협회 관계자는 "서울 전역과 수도권 주요 지역이 토허제로 묶인 데다 대출 규제까지 강화돼 실수요자들의 매수 여건이 여전히 쉽지 않다"며 "다주택자 규제 기조 역시 유지되고 있는 만큼 이번 조치가 시장에 미치는 영향은 제한적일 수 있다"고 전망했다.