실거주 중심 세제개편···전문가들 "핵심지 영향 제한적···임대시장 불안 우려"

거래 활성화·가격 안정 효과엔 한계 전망

서울 상급지는 주택 매도 대신 보유 선택

민간 임대 공급 위축···전월세 시장 불안

그래픽=박혜수 기자

정부가 부동산 세제의 기준을 '주택 수'에서 '실거주 여부와 자산가치' 중심으로 바꾸는 개편안을 내놨다. 실수요자는 보호하고 비거주·초고가 주택 보유자는 부담을 높여 과세 체계를 정상화하겠다는 취지다.

전문가들은 과세 합리화 방향에는 공감하면서도 세제만으로 시장을 움직이기는 어렵다고 지적했다. 거래 회복과 임대시장 안정을 위해서는 세제 개편과 함께 공급·금융 측면의 보완책이 필요하다는 분석이다.

3일 정부가 발표한 '2026년 세제개편안'의 핵심은 보유세와 거래세 모두에서 '거주 여부'의 중요성을 높였다는 점이다. 종부세는 실거주 1주택자의 기본공제를 기존 12억원에서 14억원으로 확대하는 반면, 비거주 1주택자는 기본공제를 9억원으로 축소한다. 세액공제 역시 보유기간 중심에서 거주기간 중심으로 전환한다.

양도세도 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 개편한다. 실제 거주 기간이 길수록 공제 혜택을 확대하는 구조로, 장기간 거주한 1주택자의 세 부담은 낮추고 비거주·초고가 주택 보유자의 부담은 높이는 방향이다.

전문가들은 이번 개편이 주택 수 중심의 획일적 과세에서 벗어나 실거주와 자산가치를 반영하는 방향으로 세제를 전환했다는 점에서는 긍정적으로 평가했다. 다만 거래 활성화와 가격 안정 효과는 제한적일 수 있다는 전망도 나온다.

특히 세 부담 강화가 거래 위축과 민간 임대 공급 감소로 이어질 가능성에 대해서는 우려를 나타냈다. 서울 핵심 지역의 경우 공급 부족과 희소성으로 인해 매물이 늘어나더라도 가격 조정 효과는 제한적일 것이라는 전망이 우세했다.

시장 매물 확대 기대...가격 영향은 제한적

정부는 다주택자의 양도세 중과를 완화해 매물 출회를 유도한다는 방침이지만, 실제 시장에 나오는 매물 규모와 가격 하락 효과는 제한적일 수 있다는 분석이 짙다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 과거 양도세 완화 사례를 들어 세제 변화만으로는 시장 흐름을 바꾸기 어렵다고 분석했다. 세제는 매물 출회를 유도하는 보조 요인일 뿐, 실제 거래량과 가격 흐름은 금리·유동성·전세가격·대출 환경·시장 심리 등 거시적 시장 여건에 따라 결정된다는 설명이다.

양 전문위원은 "2020년 다주택자 양도세 중과 유예 당시에는 초저금리와 풍부한 유동성·공급 부족 우려로 상승 기대가 강해 매도 유인이 제한적이었다"며 "반면 2022년 양도세 중과 한시 배제 당시에는 금리 상승과 대출 규제 강화로 매수세가 위축되면서 매물이 늘었지만 거래 회복으로 이어지지는 않았다"고 말했다.

현재 시장은 과거 두 사례의 중간 수준이라는 평가다. 서울은 공급 부족과 핵심 지역 선호가 가격을 지지하고 있지만, 대출 규제 강화로 인해 실수요자의 자금 조달 여건은 이전보다 어려워진 상황이다.

양 전문위원은 "다주택자의 한시적 양도세 완화와 일부 고가주택 보유자의 세 부담 증가는 일정 수준의 매물 출회를 유도할 수 있다"며 "하지만 서울 핵심 지역은 공급 부족과 대기 수요가 존재해 늘어난 매물이 장기간 누적될 가능성은 크지 않다"고 전망했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "종부세 부담이 커지는 고가 다주택자와 장기 보유 고령층, 임대사업자 혜택 종료를 앞둔 사업자를 중심으로 내년에는 현재보다 매물이 늘어날 가능성이 있다"며 "고령층의 지방 이전 지원 역시 일부 수도권 주택 매물 확대 요인이 될 수 있다"고 말했다.

이어 "세제 개편안이 현실화될 경우 일정 수준의 매물 확대 효과는 기대할 수 있다"며 "다만 서울과 같이 공급 물량이 부족한 지역에서는 늘어난 매물이 가격 하락으로 이어지는 효과는 제한적일 가능성이 크다"고 분석했다.

초고가 주택시장 '똘똘한 한 채' 심화 가능성

서울에서도 가격 영향은 지역별 양극화가 이어질 전망이다. 강남권 등 초고가 주택 시장은 세 부담 증가에도 희소성과 자산 가치가 높은 만큼 매도보다 보유를 선택하는 수요가 이어질 가능성이 높다.

특히 서울 핵심 지역 주택은 대체재를 찾기 어려운 희소 자산이라는 점에서 세금 부담만으로는 처분이 크게 늘기 어렵다는 평가다. 일부 보유자는 실거주 요건을 충족해 세 부담을 감내하거나 증여 등 절세 방안을 활용하며 보유 전략을 유지할 가능성이 크다.

송승현 대표는 "초고가 시장은 절세 목적의 증여와 이른바 '똘똘한 한 채' 중심의 압축 수요가 나타날 수 있다"며 "보유자들은 대출을 활용해서라도 실거주 요건을 충족하고 보유세 부담을 감내하는 전략으로 선회할 가능성이 있다"고 말했다.

이어 "지역별 양극화 속에 외곽지는 보합세가 예상되지만, 상급지는 세 부담 급증에도 자산의 희소성과 장기 상승 기대감이 맞물려 쉽게 꺾이지 않을 것"이라고 내다봤다.

양지영 전문위원도 "강남 핵심 지역 주택은 세 부담 증가만으로 처분이 크게 늘기는 어렵다"며 "실거주 전환이나 증여 등 다른 절세 방안을 검토하는 보유자가 많을 가능성이 높다"고 분석했다.

다만 장기거주 소득공제 한도 축소로 양도차익이 큰 초고가 주택 보유자의 세 부담은 이전보다 커질 수 있어 일부 장기 보유자의 매도 검토 가능성은 남아 있다.

민간임대 위축 우려···전월세 가격 상승 전망

무주택 실수요자들에게 직접적인 영향을 미치는 전·월세 시장 변화도 변수로 꼽힌다. 비거주 주택과 임대사업자에 대한 세 부담이 커질 경우 민간 임대 공급이 위축되면서 임대료 상승과 월세 전환 가속화로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "비거주 주택 보유가 위축되면 장기적으로는 임대주택 공급 자체가 줄어드는 방향으로 작용할 가능성이 있다"며 "민간 임대 수요를 모두 공공이 감당하기는 현실적으로 어렵다"고 말했다.

송승현 대표도 "실거주 요건을 충족하지 않은 임대 목적 주택을 비거주로 구분해 압박하는 방식은 민간 임대 공급 기능을 축소시키는 부작용을 동반할 수 있다"고 지적했다.

세 부담 증가가 곧바로 매도로 이어지기보다는 보유를 유지하면서 임대료 조정으로 대응할 가능성도 있다는 분석도 나온다. 이 위원은 "임대인 입장에서는 장기보유특별공제 축소 여부와 별개로 전세금을 높여 받는 것도 수익 방식 중 하나"라며 "매도가 쉽지 않은 상황이라면 당분간 현재 보유 형태를 유지하는 선택을 할 수 있다"고 설명했다.

이어 "세 부담을 지속적으로 높여 결국 매도를 유도하는 방식으로 정책이 운영될 경우 오히려 시장을 왜곡할 우려가 있다"며 "임대 공급 감소와 임대료 상승 등 부작용을 함께 고려할 필요가 있다"고 덧붙였다.