내달부터 조정지역 일시적 2주택 처분기한 3년→2년으로 단축

임대사업자 세제혜택 조정지방 부동산 지원책 유지미분양주택 지원 연장

정부세종청사 내 재정경제부 청사. 사진=연합뉴스

다음 달부터 조정대상지역에서 집을 갈아타며 일시적으로 2주택자가 된 경우 종전 주택 처분기한이 3년에서 2년으로 짧아진다. 다주택자와 임대사업자에 대한 세제 혜택은 전반적으로 깐깐해지는 반면 침체된 지방 부동산 시장을 지원하기 위한 미분양 주택 세제 혜택 기한은 1년 더 연장된다.

29일 재정경제부는 제42회 국무회의에서 소득세법·법인세법·종합부동산세법·상속세 및 증여세법 시행령 일부개정령안을 심의·의결했다고 밝혔다.

지난달 3일 발표한 '2026년 세제개편안'의 후속 조치로 다음 달 1일 공포·시행된다.

가장 눈에 띄는 변화는 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 종전 주택 처분기한 단축이다. 현재는 조정대상지역에 집을 가진 사람이 같은 조정대상지역에서 새 집을 산 뒤 3년 안에 기존 집을 팔면 1세대 1주택 특례를 받을 수 있다. 양도소득세는 양도가액 12억원 이하분을 비과세하고 장기보유특별공제도 최대 80%까지 적용해준다. 종부세 역시 12억원 기본공제에 고령자·장기보유 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있다. 정부는 조정대상지역 2주택자에 대한 과세특례를 합리화한다는 취지로 이 처분기한을 2년으로 1년 줄이기로 했다.

새 규정은 시점에 따라 다르게 적용된다. 양도세는 지난달 4일 이후 새 주택을 취득하고 다음 달 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 종부세는 지난달 4일 이후 신규 주택을 취득한 경우 내년 6월 1일 납세의무 성립분부터 새 규정을 적용받는다. 반면 지난달 3일까지 주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 경우에는 기존 3년 규정을 그대로 적용받는다.

임대사업자에 대한 세제 혜택에도 손질된다. 현재는 임대주택 등록이 말소된 이후에도 다주택자 양도세 중과 배제와 법인의 주택 양도 시 추가 과세 배제가 기한 없이 계속 적용돼 왔다. 앞으로는 조정대상지역 내 장기일반·단기 매입임대 아파트에 한해 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 양도해야 기존 특례를 인정받을 수 있다. 다만 조정대상지역의 비아파트나 조정대상지역 밖 아파트, 건설임대·공공지원 임대주택은 기존 특례가 그대로 유지된다.

내년 1월 1일 기준 의무임대기간이 끝나지 않은 주택은 등록말소일로부터 1년까지 특례가 인정된다. 중과 배제 기한이 끝나기 전 재건축·재개발 절차가 시작된 경우에는 이전고시일로부터 1년이 되는 날까지 유예를 준다. 이와 별도로 임대사업자가 실제 거주하는 '거주주택'에 대한 1세대 1주택 특례는 입법예고 과정에서 제기된 의견을 반영해 현행대로 등록말소일부터 5년간 유지된다.

상생임대주택 관련 혜택도 정비된다. 현재는 임대료 인상률을 5% 이내로 유지하며 2년간 상생임대 시 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제를 받기 위한 2년 거주요건을 면제해준다. 이 특례는 예정대로 올해 12월 31일 신규 적용이 종료되며 앞으로는 상생임대가 끝난 뒤 1년 이내에 주택을 양도한 경우에 한해서만 거주요건 면제가 인정된다. 이에 따라 관련 특례 적용은 최대 2029년 말까지 가능하다.

반면 지방 건설경기를 고려한 지원책은 확대된다. 비수도권 준공 후 미분양주택을 종부세·양도세 계산 시 주택 수에서 제외해주는 특례의 적용기한이 2027년 말까지 1년 연장되며 기업구조조정 부동산투자회사가 취득한 비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 종부세 합산배제와 법인세 추가 과세 배제도 같은 기간 함께 연장된다.

이 밖에 한미전략투자공사에 설치된 한미전략투자기금에 출연하는 금액에 대해서는 증여세를 부과하지 않기로 했다. 해당 기금을 증여세 비과세 단체에 추가하는 방식이다.