분양가상한제 4월 폐지···분양가 얼마나 오를까

4월달부터 재개발·재건축 등 민간택지 내 아파트에 대해 분양가상한제가 탄력적으로 적용함에 따라 아파트 분양가가 상승할 것으로 전망된다. 이들 아파트는 분양가상한제의 조정을 받지 않기 때문이다.

26일 건설·부동산 업계에서는 분양가상한제가 적용되지 않는 서울, 부산 지역의 신규 분양 아파트는 4~5% 오를 것으로 내다보고 있다. 특히 지역별로는 서울은 5% 가량, 부산과 울산 지역의 경우 4%대의 분양가 상승 요인이 발생할 것으로 예상된다.

한 대학부설 부동산연구소가 내놓은 ‘분양가 상한제 탄력 적용의 영향 분석’ 자료에 따르면 부산 해운대구에서는 지난해와 올해 3월까지 3개 사업지가 분양가 심사를 받아 평균 4.7% 삭감됐다.

이를 부산지역 아파트 99㎡형에 적용해 보면 신규 분양가는 약 1400만원 상승한다.

부산 재송2구역 주택재개발정비사업의 경우 분양가 신청 금액은 3.3㎡에 1048만7722원이었으나 분양가 상한제 심사로 조정을 거친 실제 분양가는 961만3775원으로 신청 금액 대비 8.3% 줄었다.

해운대 달맞이 우림필유 아파트도 3.3㎡당 분양가가 936만9056원에서 914만4714원으로 2.4% 삭감됐다. 달맞이 유림노르웨이숲 아파트 역시 1172만5007원에서 1133만7230원으로 3.3% 낮아져 3개 아파트 평균 삭감률이 4.7%(49만5354원)에 달했다.

지난해 부산지역 아파트 평균 분양가인 3.3㎡당 972만원을 적용하면 99㎡ 아파트는 분양가 상한제로 인해 1370만원의 분양가 삭감 효과를 본 것으로 분석됐다. 즉, 분양가 상한제가 폐지되면 심사를 통한 삭감이 불가능해져 그만큼의 가격이 오를 것으로 전망된다.

울산 북구의 경우는 지난해부터 최근까지 분양가 심사를 받은 6개 아파트가 평균 3.3㎡당 4.2%(34만2541원)의 분양가 조정을 받았다. 역시 지난해 울산 아파트 평균 분양가인 3.3㎡당 849만원을 적용하면 99㎡형 아파트는 1070만원의 분양가 삭감 효과를 거뒀다.

또 분양가 상한제가 시행되기 7년간(2000∼2007년) 부산의 아파트 분양가는 168.1% 상승했으나, 분양가 상한제가 시행되고 나서 7년간(2007년∼2014년) 11.8% 하락해 분양가 상한제 도입이 아파트 분양가를 낮추는 데 상당한 효과를 거둔 것으로 나타났다.

울산도 분양가 상한제 도입 이전 7년간 아파트 분양가는 169.8% 상승했으나 도입 이후 7년간 7.7% 하락해 같은 효과가 발생했다.

따라서 부동산 업계에서는 부동산 3법이 다음 달부터 시행에 들어가면 단기적으로 분양가 상승은 불가피할 것으로 보인다는 전망하고 있다.
부동산 업계에 따르면 분양가상한제가 실시되기 전 7년(2000년~2007년) 동안 서울의 아파트 분양가는 150% 상승했으나 분양가상한제가 실시되고 난 후 7년(2007년~2014년) 동안은 6.1% 상승에 끄쳐 분양가상한제가 분양가를 낮추는데 큰 효과를 보인 것으로 나타났다.

지방도 예외는 아니다. 부산의 경우도 분양가상한제 실시 전 168.1% 상승했고, 실시 후에는 11.8% 하락했다. 울산 북구의 경우 분양가상한제로 인해 분양가가 삭감된 비율(금액)이 4.2%(34만원)였으며, 이를 2014년 3.3㎡당 평균분양가(3.3849만원)에 적용하면 99㎡(구 30평형)은 분양가상한제가 폐지될 경우 단기적으로 1100만원의 가격 상승효과가 있을 것으로 예상된다.

분양가상한제가 폐지되는 4월 전국 아파트 분양물량은 전년 동월 대비 66.7% 증가할 것으로 예상된다.

분양가상한제가 폐지되면 분양아파트의 시세차익(자본수익)이 줄어드는데다 1%대의 기준금리로 인해 수익형 부동산에 대한 투자자의 관심이 높아질 전망이다.

그러나 최근 수익형 부동산의 대표 상품인 오피스텔의 경우 공급물량이 많아 수익률이 떨어지므로 은퇴계층의 경우 추가적인 부동산 매입은 위험하다고 업계는 조언하고 있다.


김성배 기자 ksb@