[뉴스분석]정부·HUG가 또 강남 재건축 웃돈 만들어주나

강남4구.과천 고분양가 관리지역 지정

공급 적고 대기수요多, 미분양여지 낮아

사실상 분양가 상한제, 투기세력 꼬일 듯

과천주공1 대표적···일부 청약자들에 웃돈?

강남 재건축 아파트 전경(사진=뉴스웨이 DB)

과천 재건축 아파트 등 강남권 고분양가가 또다시 도마위에 올랐다. 정부와 HUG(주택도시보증공사)가 지난 1일부터 강남 4구(강남·서초·송파·강동)과 과천시를 고분양가 관리지역으로 지정해 사실상 분양가 상한제를 적용하기로 하면서다. 한강변이나 강남 재건축 등 시장 과열을 우려한 카드라는 분석이 나오기도 하지만 강남이나 과천 재건축 등을 노리던 기존 예비청약자들로선 기존 기대 분양가(시세)보다 10% 가량 낮은 금액으로 분양받는 셈이어서 청약 당첨자를 비롯해 일부 투기세력에게 정부와 HUG가 웃돈 혜택을 주는 거 아니냐는 우려의 목소리마저 나오고 있다.

3일 건설부동산과 국토교통부 등에 따르면 부동산 주무부처인 국토부는 금리인상, 주택공급 과잉, 국내외 경기 악화 등 최근 주택시장 주변 여건이 좋지 않다면서도 시장의 과열이나 위축이 없도록 기존 정책 기조를 유지하겠다는 입장인 것으로 알려졌다. 실제 박선호 국토부 주택토지실장은 최근 한국주택협회 주주총회에서 "주택공급을 적정한 수준으로 유지하고, 대내외 상황을 잘 모니터링해 과열이나 위축이 없도록 신축적, 탄력적으로 대응하겠다"고 강조했다. 특히 정부는 최근 강남 재건축 등 시장에서 대형건설사들이 과열된 수주전 양상을 보이는 데다, 고분양가 논란까지 더해지면서 과열양상에 옐로카드를 꺼낼 조짐을 보이고 있다.

가장 대표적인 사례가 최근 국토부 산하기관인 HUG의 고분양가 사업장 분양보증 처리기준 시행이다. HUG는 지난 1일부터 서울 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 경기 과천 등 총 5개 지역을 고분양가 관리지역으로 지정했다. 고분양가 사업장은 3.3㎡ 당 분양가가 인근 아파트 평균분양가나 평균 매매가의 110%를 초과하거나 해당 지역에서 입지, 세대수, 브랜드 등이 유사한 최근 1년이내 분양한 아파트의 최고 평균분양가나 최고분양가를 초과하는 경우에 해당된다. 이에 관리지역에서 고분양가 사업장으로 판단되면 보증을 받을 수 없다. 분양 사업 자체가 거부되는 셈이다.

하지만 사실상 실효성이 없다는 일각의 지적이 벌써부터 나오고 있다. 이같은 조치는 한강변이나 강남권 재건축 아파트에 사실상 분양가 상한제를 적용하는 것으로 시장논리에 역행해 부작용만 속출할 수 있다는 이유에서다. 무엇보다 주택 공급은 적고 수요가 많은 이들 지역을 관리지역으로 선포하면서 되레 강남권 시장 과열을 부추길 수 있다는 얘기가 나온다. 실제 지난해 8월 현대건설이 강남권에서 공급한 디에이치 아너힐즈(개포주공 3단지 재건축)의 경우 정부와 HUG가 당시 분양가 상한 가이드라인(주변시세 대비 10% 인상 제한)까지 제시하면서 분양가를 강제했으나, 최근 분양권 웃돈이 3억원을 넘어서는 등 정부가 희소성만 높여놨다는 시장의 의혹만 사고 있다. 현지 중개업소에 지난해 100대 1이 넘은 청약경쟁률을 보였던 디에이치 아너힐즈의 전용 84㎡(18층 분양가 14억3700만원)의 경우 현재 웃돈이 붙어서 매매가가 17억원대 이상인 것으로 알려졌다. 지난달 6일 분양권 전매제한이 풀린 이후 매매가격이 분양가보다 2억~3억원 높게 형성돼 있는 것으로 전해졌다 정부가 고분양가 논란으로 가격을 짓눌렀으나, 시장을 잠재우기는 커녕 투기세력 등 과열현상만 부추겼다는 비난을 사고 있는 셈이다. 매매 물량이 너무 적어 추가 가격 상승마저 기대되고 있다.

HUG가 최근 또다시 분양가 상한제 카드를 꺼내들면서 디에이치 아너힐즈의 사례가 재발할 수 있다는 우려감이 높아지고 있다. 최근 현대건설, 대우건설, GS건설간 프리미엄 브랜드 수주전이 치열했던 과천주공1단지 재건축 수주전이 대표적이다. 앞서 과천주공1단지를 수주한 대우건설은 3.3㎡당 평균 분양가를 3313만원으로 책정했다. 과천 주공7-2단지를 재건축해 지난해 5월 공급된 ‘래미안 과천 센트럴스위트’ 분양가(2760만원)보다 20% 이상 높아 분양보증은 물론 지자체의 승인에도 제동이 걸릴 것으로 전망된다. 실제 박정오 HUG 도시정비심사평가처 팀장은 "현재 과천주공1단지의 분양가는 작년 5월 과천에서 분양한 ‘래미안 과천 센트럴스위트(주공7-2단지 재건축)’ 분양가가 평균 2700만원 대에 형성돼 있는 거에 비해 20% 이상 높아 현재 가격으로 보증 신청이 들어올 경우 심의를 통과할 수 없을 것"이라고 강조했다.

때문에 정부와 HUG가 과천주공1단지에 디에이치 아너힐즈처럼 또 본의 아니게 웃돈을 만들어주는거 아니냐는 게 일각의 우려섞인 시선이 나온다. 실제 3.3㎡당 3000만원 이상 분양가를 책정하기가 어려운 상황임을 감안하면 예비청약자들은 기존 시장 기대 분양가보다 3.3㎡당 300만원 이상 가격 혜택을 보는 셈이다. HUG가 웃돈을 만들어 준 격이나 다름없다는 얘기을 일부 전문가들이 하고 있는 이유다. 청약경쟁률이 더 치열해 질수 있다는 이야기도 나온다. 분양가가 원래 계획안보다 낮아지면서 투기세력 등 청약경쟁은 더 치열해질 것이란 전망이다. 이에 HUG가 오히려 이 단지를 로또 아파트로 만들고 있다는 일각의 지적이 나오고 있다.

이같은 논란이 과천 재건축 아파트 단지들로 확산될 가능성도 있다. 실제로 현재 과천에서 재건축을 추진 중인 단지는 1단지 외에 2·4·5·6·7-1·8·9·10·12단지 등이 있다. 이중 2단지와 6단지, 7-1단지, 12단지는 1단지와 같은해인 올해 일반분양을 할 예정이어서다.