재건축 vs 리모델링···우리 아파트 뭐가 나을까

전국 각지 아파트 노후화 진척

재건축·리모델링 추진 ‘속속’

전문가 “용폐율·노후도 따져야”

강남 재건축 아파트 전경(출처=뉴스웨이 DB)

최근 서울을 비롯한 전국 각지 아파트들이 노화되면서 재건축과 리모델링을 추진하는 단지들이 늘어나고 있다. 노후화된 개발 단지들이 속속 등장하면서 낡은 옷을 벗고 새옷 갈아입기에 나선 것. 그러나 사업 방식을 두고 재건축과 리모델링이라는 각기 다른 방식으로 나뉘면서 그 이유와 특징에도 업계 이목이 집중된다.

11일 관련 업계에 따르면 현재 전국에서 재건축을 추진 중인 단지는 485개, 서울에서만 155곳에 달한다. 이와 함께 최근 리모델링을 추진하는 단지들도 속속 등장하고 있다.

먼저 서울 용산구 이촌동 현대아파트는 최근 집주인 동의 절차를 끝내고 수평증축 리모델링을 추진한다. 조합은 현재 건축심의 결과를 기다리고 있으며 올해 안에 이주를 시작하고 내년 일반 분양에 들어갈 계획이다. 현재 8개동 712가구로 구성된 이촌 현대아파트는 리모델링으로가구당 면적이 15%, 세대수가 97가구 늘어나 809가구로 조성될 예정이다.

서울 성동구 옥수동 극동아파트도 지난달 31일 수직증축 리모델링 조합 설립을 인가했다. 이 단지는 조만간 설계자와 함께 설계안을 확정 짓고 시공사를 선정해 사업에 속도를 낼 방침이다. 극동아파트 용적률은 220%이며 세대수 또한 900가구에 달한다.

이외에도 재건축 대신 리모델링을 택한 수도권 아파트 단지로는 강남 개포동 대치2단지·대청아파트, 여의도 목화아파트, 경기 성남구 부당구 한솔마을 주공5단지 등이 있다.

이처럼 재건축과 함께 리모델링 사업을 추진하는 단지들이 떠오르면서 각기 다른 사업 선택 배경과 이유에 관심이 쏠린다.

재건축과 리모델링은 낡은 아파트를 개선한다는 모양에선 비슷하지만 사업 방식이 완전히 다르다. 일단 사업단계 구성부터 ‘기본계획’과 ‘안전진단’에서 사업이 시작되는 점은 같지만 법적 측면에서도 재건축은 도시 및 주거환경 정비법에, 리모델링은 주택법에 적용을 받는다.

재건축은 건물을 철거해 새로 짓는 반면 리모델링은 건물의 구조를 그대로 이용해 대수선을 하거나 증축하는 방식이다. 또 재건축은 준공 후 30년 이상 된 아파트부터 사업 시행이 가능하지만 리모델링은 준공 후 15년 이상, 노후도를 충족해야 진행할 수 있다는 차이점이 있다.

사업성 측면에서도 두 방식은 장단점이 뚜렷히 나뉜다. 재건축 사업 시 기존 가구 수보다 많은 물량을 지울 수 있고 일반 분양을 통해 조합원들의 부담을 줄이고 이익을 취할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 소형평형의무비율, 임대주택의무건설, 초과이익부담금 등 각종 규제도 많다.

다만 리모델링은 재건축에 비해 사업 기간이 짧은 뿐만 아니라 기부채납, 소형 임대주택 건설, 초과이익 환수 등의 제약에서도 비교적 자유롭다. 또한 리모델링 아파트의 경우 기존에는 가구 수 증감이 없는 1대 1 방식으로, 일반 물량이 없었지만 최근 수직 증축 등 관련 기준안이 마련되면서 큰 부담으로 작용했던 공사비 문제가 일부 해소되고 사업성이 높아졌다.

앞서 정부는 리모델링 활성화를 위해 용적률, 건폐율, 일조권, 높이제한, 조경, 공개공지, 건축선, 대지안의 공지 등을 법적 기준 보다 완화하기도 했다.

그러나 정부에서 안전상 문제 등을 이유로 오는 2019년 3월까지 세대간 내력벽 철거 결정을 유보하고 있어 이에 따른 한계도 분명한 상황이다.

이를 두고 업계 전문가들은 재건축과 리모델링은 용폐율 등에 따라서도 유리한 부분이 갈리기 때문에 결정 시 이를 염두해두고 꼼꼼히 따져봐야 할 것을 조언한다.

김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “용적률이 높은 단지 재건축을 진행할 경우 조합원들의 부담이 늘어나 다른 방식으로 리모델링을 추진하는 것이 낫고 용적률이 낮을수록 재건축을 추진하는 것이 낫다”며 “또한 부식이 심하고 오래된 주택일수록 안전검사 등 문제로 재건축 방식이 유리할 것”이라고 설명했다.