[문재인시대] 급작스런 규제책 없을 듯···내집 마련 적기될수도

박근혜 정부 빚내서 집사라 백지화 확실시

시장안정 등 부동산 규제 강화에 촛점

침체시 경제 직격탄 우려···정책유지 가능성

한은 초저금리도 긍정···서울중심 상승전망도

서울 시내 아파트 전경(사진제공=뉴스웨이 DB)

위기에 빠진 대한민국호의 5년을 책임질 제19대 대통령으로 문재인 더불어 민주당 전 대표가 당선되면서 부동산 시장은 판 자체가 적지 않게 흔들릴 것으로 예상된다. DTI(총부채상환비율) 등 규제 완화와 초저금리 등으로 대변되는 박근혜 정부의 부동산 부양책이 사실상 백지화되고, 주택금융 등 규제강화에 나설 가능성이 높아서다. 하지만 건설기업, 금융기관, 가계부실 등을 우려한 새 정부가 저금리 유지는 물론 당분간 기존 정책을 유지할 공산도 적지 않아 부동산 시장이 서울을 중심으로 상승세를 지속할 것이라는 전망도 동시에 나온다.

10일 건설부동산업계에 따르면 문재인 대통령 당선인은 후보시절부터 부동산 시장 활성화보다 시장안정에 촛점을 맞추고 있다. 무엇보다 가계부채가 1300조원을 돌파하는 등 위험수위에 올랐다고 판단한 그는 특히 주택금융 강화를 공언하고 DTI나 LTV(주택담보인정비율) 등 규제를 정상화하겠다고 목소리를 높인 바 있다. 때문에 당장 오는 7월 말 종료되는 DTI, LTV 완화 조치가 추가 연장되긴 쉽지 않아 보인다. 박근혜 정부는 2014년 8월 LTV를 기존 50%에서 70%로, DTI는 50%에서 60%로 완화한 바 있다. 게다가 문 당선인은 가계부채 증가율을 소득 증가율보다 낮게 유지하고 가처분소득 대비 가계부채 비율이 150%를 넘지 않도록 관리하는 ‘가계부채 총량제’ 도입을 공약으로 내세웠다. 기ㅗ존 국내 부동산 시장이 정부의 정책은 물론 주택금융 규제 방향에 따라 늘상 요동쳤다는 점에서 시장에 부정적으로 작용할 것으로 분석된다.

하지만 여전히 변수가 있다. 이런 부동산 규제책을 문재인 대통령이 이끄는 새 정부가 바로 시장에 실행하고 적용할지 여부다. 일각에선 새 정부가 급격한 부동산 정책 변화보다는 우선 안정적인 기조를 내세울 가능성이 높다는 관측이 나온다. 실제 업계에서는 부동산에 대한 각종 규제가 이어진다면 주택 수요와 거래가 줄어 부동산 경기가 위축되고 향후 건설기업, 금융기관, 가계 부실을 초래할 수 있다는 우려도 있어 새 정부 초기엔 당분간 기존 정책을 이어갈 것이라는 전망도 적지 않다. 이렇게 되면 부동산 시장이 꺾이지 않고 되레 상승세를 이어갈 여지도 있다는 게 일부 전문가들의 시각이다. 특히 최근 한국은행에서 당분간 기준금리 인상 계획이 없다고 밝혀 초저금리 시대에 마땅한 투자처를 못 찾은 투자자들이 여전히 부동산 시장을 맴돌 가능성이 있다.

때문에 초과이익환수제 부활을 앞둔 재건축 아파트가 주목받고 있다. 한국은행의 초저금리가 유지된다면 초과이익환수를 피하기 위한 투자자들이 강남 등 재건축 시장으로 몰릴 가능성도 적지 않다. 실수요자들이 신규 분양 시장을 움직이고 있다는 점도 긍정적이다. 이런 이유로 향후 서울 주요 도심을 비롯해 경기도 남양주, 평택 고덕을 포함한 수도권 택지지구 등 입지가 우수한 곳에 공급되는 아파트에는 수요자가 몰릴 가능성이 높아서다. 때문에 전문가들은 문재인 새 정부의 등장이 실수요자들의 내집마련 기회가 될수도 있다고 보고 있다. 실제 이번 장미대선 눈치보기로 미뤘던 건설사들이 5~6월에만 전국적으로 12만가구 정도 분양 물량을 쏟아낼 예정이라서다.

다만 일부 전문가들은 금리 인상과 중도금대출 규제 등의 영향으로 상승세가 꺾일 수 있다는 분석도 내놓고 있다. 장기적으로 정부에서 이르면 하반기부터 총부채상환비율(DTI)이나 주택담보인정비율(LTV)을 축소하거나 원금과 이자를 함께 갚는 금융규제를 실시할 경우 부동산 시장은 충격이 불가피해질 수 있어서다. 최근 한국은행이 올해 경제성장률 전망치를 올린 것은 금리 인상을 위한 사전 작업일 가능성이 있는 데다, 대출금리가 높아지면 서민들의 부담이 커지면서 부동산 시장이 꺾일 것이라는 전망이 나와서다. 정부의 중도금대출 규제 강화와 금리 인상이 더해지면 시장은 위축될 가능성이 높다. 장경철 부동산일번가 이사는 "입주물량이 대거 몰리는 하반기 분양시장 미분양 우려의 목소리 높아지고 있다. 그럼에도 실수요자는 내집마련의 적기로 보여진다. 주택시장은 실수요자 위주로 개편되면서 정부의 정책에 더 많이 좌지우지 될 공산이 크다"라고 말했다.