[새정부 부동산 어디로③]투기과열지구지정?...또 버블만 키울라

정부, 부동산 이상 과열에 ‘투기과열지구 지정’ 카드 만지작

급격한 주택 시장 위축·버블 효과 등 부장용 우려 목소리도

“시장 과열, 일시적인 현상일뿐 고강도 규제 시기 아니다”

서울 시내 아파트 전경. 사진=이수길 기자 leo2004@

최근 부동산 값이 폭등하면서 정부에서 고강도 규제 정책인 ‘투기과열지구 지정’카드를 꺼낼 것이란 전망이 떠오른다. 다만 투기과열지구지정은 시장 과열을 막기 위한 최후 보루책으로, 이에 따른 급격한 주택 시장 위축과 버블 효과 등 부작용도 높아 우려의 목소리도 나온다.

9일 부동산114, 관련 업계 등에 이번주 서울 아파트 매매가격은 전주 보다 0.45% 올라 10년 여 만에 최고치를 경신하는 등 가파른 상승세를 이어가고 있다.

부동산 시장이 이같이 이상 과열 양상을 보이면서 정부는 부동산 시장에 대한 전면 조사를 예고했다. 조사 결과를 토대로 정부가 투기과열 양상이 보이는 일부 지역을 투기과열지구로 지정하는 방안을 검토할 것이란 게 업계 지배적인 시각이다.

투기과열지구 지정은 지난 2002년 8월 노무현 정부 때 개정된 주택건설촉진법(현 주택법)으로 주택 가격 상승률이 물가 상승률을 크게 초과할 경우 투기가 우려된 지역으로 선정한다. 또한 최근 2개월 사이 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 국민주택규모 이하 주택청약 경쟁률이 10대1을 넘는 경우도 지정 가능하다.

투기과열지구로 지정될 경우 최장 5년 간 분양권 전매가 금지되고 재건축 조합원 지위 양도도 불가능하다. 이 지구의 6억원 이상 주택은 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 모두 40%까지 하향 조정된다.

그러나 투기과열지구 지정은 부동산 시장의 가장 강력한 규제 중 하나로, 이로 인한 급격한 시장 위축과 버블 효과 등 그에 따른 진통도 크기 때문에 경계의 목소리도 높다.

실제로 지난 2002년 노부현 정부에서 강남을 과열지구로 지정했을 당시 투자 자금이 신도시 등으로 이동하면서 투기 지역이 확산되는 부작용이 나타났다. 이때문에 정부는 강남 3구를 시작으로 남양주, 화성, 고양시에 이어 용인, 송도, 대전, 부산 등까지 과열 지구로 지정해야 했다. 이는 두고두고 인근 지역으로 투기 수요가 옮겨가는 ‘버블 효과’를 양산한 예로 회자된다.

이후 부동산 시장이 침체기에 접어들면서 투기과열지구 지정은 해제됐고, 2011년 12월 강남 3구를 끝으로 투기과열지구는 아예 없어졌다. 이때문에 업계에선 급격하게 얼어붙을 부동산 시장에 대한 염려도 제기된다.

양지영 리얼투데이 팀장은 “현재는 시기적으로 투기과열지구 지정이 필요할 때가 아니라고 본다”며 “이는 시장 과열을 막을 최후의 히든 카드라고 볼 수 있는데 현재 부동산 시장 과열은 이주 등에 따른 실수요자 중심의 움직임일 뿐인데다 하반기 입주 물량 과다, 금리 인상 등 추가적인 리스크가 예견된 상황에서 추가적인 규제까지 나타나면 급격한 시장 위축으로 이어질 수 있을 것”이라고 말했다.