‘세금폭탄’에 대처하는 강남 재건축 단지들의 자세

재건축 초과이익환수제 피해 강남 단지들 줄줄이 총회

이미 늦은 단지들도 각개전투···헌법소원 항전·리모델링

잠실주공5단지. 사진=연합뉴스

내년 부활하는 재건축 초과이익환수제에 따른 세금 폭탄을 피하기 위해 강남 재건축 단지들이 각개전투에 돌입했다. 아직 피할 여건이 되는 단지들은 잇따라 관리처분총회를 개최하면서 막판 스퍼트를 내고 있는 가운데 이미 어렵게 된 단지들은 헌법소원을 내거나 리모델링으로 아예 방향을 선회하는 등 다양한 방식으로 대응하고 있다.

15일 관련 업계에 따르면 서울 강남권 재건축 단지들의 관리처분총회가 잇따라 이어지고 있다.

먼저 지난 8일에는 서울 강남구 대치2지구 재건축 조합이 관리처분총회를 열고 관리처분계획안을 의결했다. 조합은 다음주 초에 강남구청을 찾아 관리처분인가를 신청할 계획이다. 서초구 신반포15차 재건축 조합도 지난 12일 저녁 7시 관리처분총회를 열고 관리처분계획안을 통과시켰다.

이달들어 현재까지 서초구 신반포 13차, 신반포3차·경남아파트 통합 재건축 단지 등이 총회를 열고 관리처분인가 신청 절차를 마쳤다.

이외에도 강남권 재건축 조합의 관리처분총회는 이달 말까지 줄줄이 이어질 전망이다. 오는 23일과 26일에는 각각 서초구 신반포 14차와 송파구 미성·크로바 아파트 재건축 조합이 총회를 개최한다.

단군 이래 최대 재건축 사업으로 불리던 반포주공1단지 1·2·4주구도 이달 26일 관리처분총회를 연다. 또 서초구 잠원동 한신4지구와 송파구 잠실 진주아파트는 각각 28일과 25일에 관리처분총회를 열 계획이다. 아울러 서초신동아 재건축 조합도 27~28일 중에 관리처분총회를 열 예정인 것으로 알려졌다.

이처럼 이달에만 강남재건축 관리처분 총회가 잇따라 이어지는 이유는 내년 부활예정인 초과이익환수제를 피하기 위해서다. 재건축 초과이익환수제는 조합원 한 명당 이익이 3000만원이 넘을 경우 최대 절반을 세금으로 내야하는 제도다. 재건축 단지의 과도한 가격상승을 막기 위해 마련됐다.

이 제도의 적용을 피하기 위해선 올해까지 관리처분인가 신청을 내야한다. 그렇지 못하면 모두 적용 대상이 된다. 때문에 이미 시기를 놓쳐버린 재건축 단지들도 나름대로의 방식으로 대응에 나섰다.

심지어 서울 송파구 잠실주공5단지의 경우 헌법소원 ‘카드’까지 꺼내들었다. 조합은 지난달 28일 재건축초과이익환수제 헌법소원 사건을 수임할 변호사를 모집하는 입찰 공고를 냈다. 대의원회 의결을 거쳐 로펌을 선정한 뒤 이르면 내년 초 헌봅소원에 착수할 계획이다. 이 제도가‘미실현 이익에 과세’라는 관점에서 위헌 요소가 있다는 판단에서다.

이 사안은 앞서도 이미 헌법소원으로 2차례나 제기된바 있지만 헌법재판소의 정확한 판단이 내려진 적이 없다. 다만 이번에 재건축 대장주인 잠실주공5단지가 헌법소원을 추가로 내면서 시장에 다시 한번 큰 변화가 있을지 귀추고 주목되고 있는 상황이다.

아예 재건축을 포기하고 리모델링으로 가닥을 잡아버린 단지들도 있다.

실제로 강남구 개포동 대치2단지는 재건축이 아닌 리모델링으로 사업방향을 확정하고 내년 상반기 건축심의, 하반기 행위허가 등을 거쳐 내후년이면 본걱젹인 이주를 시작할 계획이다. 이 단지는 리모델링을 통해 현재 1753가구를 2015가구 까지 늘린다는 방침이다.

이외에도 개포동 우성9차(232가구), 개포구 대청(822가구), 대치동 현대1차(120가구), 서초구 잠원동 한신로얄(208가구), 송파구 가락동 현대6차(160가구) 등도 건축심의와 행위허가 등의 절차를 밟고 있는 것으로 전해졌다.

리모델링의 경우 사업성이 재건축에 비해 떨어져 그간 크게 주목받지 못했지만 재건축에 비해 각종 규제나 사업 절차가 간소해 최근 재건축 단지들 사이에서 돌연 주목을 받고 있다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수는 “투기를 잡고 불로소득을 환수하기 위해 재건축초과이익환수제를 도입한 것은 바람직한 방향이지만 문제는 선의의 피해자가 없어야 된다는 것”이라면서 “무작정 이 제도를 피하기 위해 단지들이 속도를 낸다거나 방향을 선회하는 가운데서도 선의의 피해자들이 나타날 수 있는 만큼 이로 인한 피해자들이 더 늘어나지 않도록 장기 주택보유자·1가구 소유주 등을 위한 현실적 구제방안이 마련돼야 할 것”이라고 말했다.