보유세 올리면 강남집값 잡힐까?···“효과 미미할 듯”

글로벌 금융 위기 이후 서울 집값 상승폭 가장 커

“보유세 단기적 효과 있을수도, 집값 잡기는 힘들어 보여”

8.2대책이후 숨죽이던 강남 부동산 시장이 다시 활활 타오를 조짐을 보이고 있다. 사진은 반포 래미안 퍼스티지 아파트 전경 사진=이수길 기자

정부가 보유세 개편을 염두하고 있는 가운데 서울 강남 집값을 잡을 수 있을지 여부를 두고 관심이 쏠린다.

9일 관련부처와 업계에 따르면 정부의 연이은 부동산 규제 정책에도 불구하고 연초부터 강남을 중심으로 서울 집값이 청전 기수기적으로 오르고 있다. 신(新) 총부채상환비율(DTI), 양도세 중과 등 다주택자를 겨냥한 정부 대책과 더불어 보유세 개편이 논의 중에 있어 정부의 집값 안정화 효과를 불러 올 수 있을지 주목된다.

부동산114에 따르면 올해 첫 주 서울 아파트값은 전주 대비 0.33% 오르며 2008년 글로벌 금융위기 이후 새해 첫 주 기준 가장 큰 폭으로 상승했다. 특히 강남구의 경우 아파트 매매 가격 상승률이 0.78%를 기록했다. 송파구도 0.71%이나 급등했다.

이에 정부는 더 강력한 규제 중 하나인 보유세 카드를 만지작 거리고 있다. 보유세는 부동산 시장에서 중요한 정책으로 꼽힌다. 정부는 이달 중으로 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회를 가동하고 빠르면 상반기 내로 보유세 개편안 초안을 마련한다는 방침인데 주택 보유세 가운데 종합부동산세(종부세)의 인상을 계획하고 있다. 이를 위해 종부세 세율을 인상하거나 과표구간 조정, 공시지가 적용비율 조정, 공정시장가액비율 조정 등을 검토할 것으로 보인다.

정부가 보유세 카드를 꺼내드는 이유로 꼽히는 것은 연초 서울 집값이 큰 상승폭을 보이고 있기 때문이다. ‘강남 불패’, ‘똘똘한 집 한채’라는 말이 나올 정도로 정부의 추가 대책 예고에도 불구하고 강남은 집값이 떨어지지 않을 것이라는 기대심리가 반영된 것과 서울은 집을 내놓아도 수요가 많기 때문에 집값이 크게 떨어지지 않을 가능성이 높다.

세율을 인상하기 위해서 국회에서 세법을 개정해야 하는데 국회에서 시일이 걸리기 때문에 우선 정부는 시행령 개정 통해 공정시장가액비율을 조정하는 것에 초점을 맞추고 있는 것으로 보인다. 이에 정부는 공정시장가액비율, 세율, 공시지가 등을 조정해 종부세를 개편할 수 있다. 종부세 과세 대상은 1가구 2주택 이상 합산 공시가격 6억원 이상, 1가구 1주택은 9억원 이상이다. 세율은 과세표준의 0.5~2.0%다.

종부세는 공시가격의 80%를 과세표준으로 정하고 있다. 1가구 2주택 이상은 주택공시가격의 6억원의 금액을 공제한 뒤 금액에 80%를 곱해 산정한다. 여기서 공정시장가액비율을 100%로 인상하면 과세표준금액은 공시지가와 같아진다. 만약 공정시장가액비율이 100%가 되면 이 경우 과세표준은 4억원(4억원Ⅹ100%)으로 세금이 200만원까지 올라간다. 공정시장가액은 대통령령인 시행령에서 60~100% 범위에서 조정할 수 있도록 규정하고 있다.

보유세가 적용되더라도 집값을 특히 서울 강남 집값을 잡을 수 있을지는 미지수라는 의견이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “보유세 인상 등으로 강남 집값을 잡기는 역부족이다”며 “오히려 보유세 인상은 이외의 지역에 타격이 크다, 보유세 때문에 매도나 매수를 포기하지 않을 것이다”며 전했다. 이어 권 교수는 “강남의 뛰는 집값과 보유세 둘 중 선택하는 것은 뛰는 집값일 것이라며, 보유세만으로는 집값을 잡을 수 없을 것이다”고 덧붙였다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “단기 효과는 있을지는 몰라도 강남 집값을 전체적으로 잡을 수 없다”며 “장기적으로 강남 매도와 매수를 잡기는 역부족이다, 공급을 충족시키는 방안이나 공정시장가액비율을 높이는 방법을 고려해보는 것이 좋다”고 전했다.

한편 정부가 부동산 보유세 대상에 다주택자뿐만 아니라 1주택자까지 포함해 고가의 주택을 보유한 1주택자도 포함 될 수 있다는 가능성도 제기 됐다.

이찬우 기획재정부 차관보는 지난 8일 정부세종청사 인근에서 열린 기자간담회에서 “한 채에 30억 원이 넘는 1주택자도 있는데 다주택자의 보유세만 올리는 것이 적절한가”라는 질문에 “그 부분도 고민하고 있다”며 신중한 태도를 보였다. 이어 그는 “보유세 인상 문제는 조세 형평성의 문제”라며 “자산가치에 대해 세(稅) 부담이 제대로 이뤄지고 있는지 여부를 살펴보겠다는 것”이라고 말했다.