[IPO 열전｜홈플러스 리츠]국내 첫 조단위 공모 리츠 3월 데뷔 입박

대형마트 51개점 기초자산으로 하는 부동산간접투자기구

공모금액 1조5000억원 이상···넷마블 이후 최대규모

4조원 이상 자금 유입···2조원 차입금 상환에 사용 예정

국내 처음 등장하는 조단위 공모 리츠(REITs·부동산투자회사)가 3월말 코스피시장에 데뷔한다.

리츠는 주식발행을 통해 다수의 투자자로부터 자금을 모아 상가나 오피스빌딩 등 부동산 및 관련 상품에 투자해 수익을 내는 특수회사를 말한다. 자금을 끌어모은 뒤 부동산을 매입해 기초자산으로 삼고 이후 부동산 임대 등을 통해 발생하는 수익을 투자자에게 나눠주는 방식이다.

한국리테일홈플러스제1호위탁관리부동산투자회사(대표자 한국리테일투자운용, 이하 홈플러스 리츠)는 1월 23일 금융감독원에 증권신고서를 제출하고 본격적인 공모절차에 들어갔다.

상장 이후 EPRA(European Public Real Estate Association) 지수에 편입될 수 있는 조건을 확보해, 글로벌 부동산 투자자의 관심도 역시 높아질 것으로 기대되고 있다.

홈플러스스토어즈가 설립한 홈플러스 리츠는 홈플러스 및 홈플러스스토어즈가 소유한 대형마트 81개점 중 51개점을 기초자산으로 하는 부동산간접투자기구이다.

현재 홈플러스의 지배구조는 MBK파트너스→한국리테일투자→홈플러스홀딩스→홈플러스스토어즈→홈플러스 순이다. MBK파트너스는 지난 2015년 홈플러스를 인수했다.

홈플러스 리츠의 공모희망가는 4530원~5000원이며 총 공모금액은 밴드 하단 기준 1조5650억원, 밴드 상단 기준 1조7274억원이다. 이는 2017년 넷마블(공모금액 2조6617억) 이후 국내에서 가장 큰 규모의 기업공개이기도 하다.

홈플러스스토어즈가 홈플러스 리츠의 지분 30%를 인수하고 나머지 70%를 공모하며 공모 물량 중 국내 증권사와 외국계 증권사의 인수비율은 16대 84다.

공모 주식수의 80%는 기관투자자에게 배정되고 나머지 20%를 일반투자자를 대상으로 공모한다. 국내 기관투자자들의 수요예측을 거쳐 3월 14일 공모가 확정 이후 3월 18일부터 3월 20일까지 청약을 받을 계획이다.

공동대표주관사는 씨티그룹글로벌마켓증권, 골드만삭스증권회사 서울지점이며 공동주관사는 노무라금융투자, 다이와증권캐피탈마켓코리아, NH투자증권, 미래에셋대우다.

현재 홈플러스 리츠는 상장 이후 첫 12개월 기준 목표 배당수익률을 6.6~7.0%로 계획하고 있으며 2020년 3월부터 2023년 3월까지 4년간 홈플러스가 보유한 대형마트를 추가로 편입할 수 있는 Call Option 및 Call Option 대상 매장을 포함해 홈플러스 소유 30개 대형마트에 대한 우선매수권을 보유하고 있다.

더불어 책임임대차 계약상 연 2.5%의 임대료 수익 성장이 가능한 구조를 확보하고 있어 이를 바탕으로 상장 이후에도 지속적인 자산 편입 및 임대료 상승을 통해 성장을 확대해 나간다는 계획이다.

홈플러스 측은 사상 첫 대규모 공모리츠와 매력적인 배당 수익률을 강점으로 내세우고 있으나 일부에서는 국내 유통산업이 각종 대형마트 관련 규제로 성장이 주춤한 상황인 만큼 우려의 시선도 존재한다.

산업통상자원부에 따르면 지난해 대형마는 온라인 매장과 전문점이 시장을 잠식하면서 식품군과 가전을 제외한 모든 상품군 매출이 감소해 전체 매출이 2.3% 줄었다.

홈플러스의 경우에도 2017년 매출액은 0.85% 증가한 6조6067억원으로 집계됐으나 영업이익과 당기순이익은 각각 22.86%, 27.61% 감소한 2384억, 2339억원으로 나타났다. 지난해에는 홈플러스 부천중동점과 동김해점을 폐점하기도 했다.

이에 대해 MBK파트너스 관계자는 “리츠의 경우 홈플러스 운영과 연계성 보다는 부동산 자산의 추가여부다 더 중요하다”며 “또한 홈플러스 임대료 부분은 책임임대차 계약 상 2.5% 상승 가능한 구조이기 때문에 문제가 없다”고 설명했다.

한편 홈플러스 노조 측은 마트 노동자들의 생존권을 위협하고 있다며 리츠 설립을 비난하기도 했다.

실제로 MBK파트너스는 홈플러스 인수 후 대형마트 산업이 주춤하며 투자회수에 어려움을 겪자 자산유동화 방안의 일환으로 홈플러스 리츠 기업공개를 추진했다.

MBK파트너스는 홈플러스 리츠 상장을 통한 자금조달로 차입금 상환에 나설 예정이다. MBK파트너스는 2015년 7조2000억원 규모의 홈플러스를 인수하기 위해 4조3000억원가량의 인수금융을 조달한 바 있다.

홈플러스 대형마트 51개점이 홈플러스 리츠에 매각되면 약 4조3200억원의 자금이 홈플러스홀딩스와 홈플러스스토어즈에 유입될 예정이다.

이에 대해 MBK파트너스 측은 “유입되는 4조 이상의 자금 중 2조원가량을 홈플러스 차입금 상환에 사용할 예정이며 이를 통해 재무적 부담이 현격히 줄어들게 될 것으로 기대된다”고 밝혔다.

이어 “나머지 금액은 성장하고 있는 홈플러스 코너스, 스페셜 등의 매장과 온라인 부분 투자를 통해 변화하는 소비자 트렌드에 대응할 계획”이라고 덧붙였다.

홈플러스 리츠는 부동산 자산에 대해 2019년과 2020년도에 각각 최대 300억원 규모의 시설투자 집행 계획을 밝히기도 했다.

MBK파트너스 측은 “이번에 상장하는 홈플러스 리츠는 최대주주인 홈플러스가 배당을 받고 그 배당금을 다시 투자하는 구조”라며 “개인투자자 입장에서도 안정적인 배당수익과 투자수익을 확보할 수 있도록 안전장치를 철저히 해놨다”고 말했다.