경실련 “公, 강제 매입 신도시 땅 장사로 민간만 14억 로또”

광교신도시 택지 90% 민간 매각···업자·수분양자만 배불려

건설사 1조9000억원·수분양자 8조7000억원 차익 챙겨

공기업 건축비이익도 1900억원가량으로 추정

3기신도시 개발에 ‘토지임대부방식’ 도입해야

윤순철 경제정의실천연합 사무총장이 24일 오전 혜와동 경실련 강당에서 기자회견에 취지발언을 하고 있다. 사진=이수정 기자

경제정의실천연합(이하 경실련)이 올해 준공 예정인 광교신도시를 예로 들어 앞으로 개발될 3기신도시 토지 개발 방식은 ‘임대부 주택분양제’로 진행해야 한다고 주장했다. 공공이 신도시 개발을 위해 수용한 택지를 민간에 매각했고, 결과적으로 시세 및 건축비 차익 등이 민간 주택업자에게 ‘로또’로 돌아갔다는 것이다.

경실련은 공공택지가 민간에 매각된 후 개발되는 과정에서 총 개발이익 13조5378억원 가량이 발생했고, 이 가운데 95%가 주택업자와 수분양자 등 민간에 돌아갔다고 보고있다.

경실련은 24일 오전 ‘강제수용한 택지 되팔아 건설사·입주자 등 민간에게 13조원 안겨줘’라는 슬로건을 걸고 기자회견을 열었다.

광교신도시는 지난 2005년 말 광역행정 및 첨단산업 입지를 통한 행정복합·자독형 신도시를 목표로 개발되기 시작했다. 개발주체였던 경기도·수원시·용인시·경기도시공사는 이 곳을 자족형 정주도시를 표방하고 비즈니스파크, 파워센터 등 특별계획구역을 여타 신도시보다 훨씬 더 많이 배치했다.

그러나 특별계획구역 사업이 무산되면서 사업자(공공)는 부지를 쪼개 민간 건설사에 판매했다.

윤순철 경실련 사무총장은 “광교신도시 택지는 2007년부터 현재까지 90% 이상이 민간에 매각됐다”며 “이 과정에서 경기도시공사는 7248억원(전체 사업비의 약 8%) 가량의 택지 판매 이익을 얻었다”고 말했다. 경기도시공사가 공개한 ‘용도별 택지판매현황’을 보면 판교신도시 택지 평균 판매가는 856만원으로 조성원가(798만원)와 평당 58만원 정도 차이난다.

경실련은 민간사업자 및 수분양자들에게 돌아간 개발이익을 더 큰 문제로 꼽았다.

김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장은 “경실련이 책정한 적정건축비 평당 450만~550만원을 기준과 당시 건설사들이 책정한 건축비 500만~1000만원을 비교했을 때, 건축비 거품만 평당 250만원, 세대당 9000만원, 전체 1조 9000억원의 차익이 발생한 것으로 보인다”며 “경기도시공사 및 용인도시공사 등 공기업들의 건축비이익도 1900억원(가구당 5000만원)으로 추정한다”고 말했다.

당시 아파트를 분양받은 사람(수분양자) 역시 막대한 시세차익을 가져갔다. 2019년 7월 현재 광교 아파트 평균 시세는 평당 2480만원으로 분양가 대비 1.7배 상승했다. 이에 수분양자들은 평당 1100만원, 가구당 3억8000만원, 전체 8조7000억원의 차익을 얻었다. 상업업무용지, 도시지원시설용지, 단독주택 등도 택지공급 이후 땅값이 상승해 약 2조9000억원의 시세차익 발생이 예상된다.

결과적으로 9조4000억원에 개발된 광교신도시의 가치는 현재 23조7000억원에 달며, 개발이익은 14조3000억원으로 계산된다. 이 중 95%에 해당하는 13조5000억원은 주택건설업자 및 수분양자 등 민간에 돌아갔다.

경실련은 이런 일이 발생한 가장 큰 이유를 공공이 민간에 택지를 매각했기 때문으로 분석한다. 이에 신도시를 조성하기 위한 공공택지를 ‘임대부 주택 분양제도’로 관리해야 한다고 주장했다.

'임대부 주택 분양제도'는 토지 소유권은 공공이 가지고, 건물만 일반에 분양하는 방식을 말한다. 서민 주거비 부담경감과 주거안정을 위해 도입한 제도로, 분양가에서 토지가(약 60%)가 빠지기 때문에 더 저렴한 가격으로 분양이 가능하다. 또한 지가 상승에 대한 차익을 공공차원에서 관리할 수 있어 서민들의 안정적인 주거에 도움이 된다.

윤 사무총장은 “만약 택지를 민간에 매각하지 않았다면 13조5000억원의 불로소득은 발생하지 않았거나 모두 국가가 환수해 국민 주거안정재원으로 사용될 수 있었다”고 말했다.

이에 경실련은 경기도가 아직 분양하지 않은 A17블록 등 미매각토지 판매를 중단하고 토지임대부 방식으로 서민들이나 지역중소상인들에 공급해야 한다고 주장했다. 윤 사무총장은 “토지임대부 건물분양아파트로 공급하면 20평 기준 월 47만원에 입주가 가능하고, 도시지원시설용지에 공공주택 5000가구 이상을 확보할 수 있다”고 설명했다.

앞으로 진행될 3기 신도시에 개발 방식에도 ‘임대부 주택 분양제도’를 도입할 것을 요구했다.

강민철 경실련 경기도협의회 대표는 “광교신도시와 같은 ‘정주도시’로 계획된 3기 신도시의 대부분이 경기도에서 이뤄지는 만큼 이재명 경기도지사가 나서서 신도시 청사진을 제시해주길 바란다”고 말했다.