[2022 국민의 선택]이재명 ‘기본주택’ vs 윤석열 ‘원가주택’···차이점은

이재명·윤석열 ‘부동산 정책 공약’ 비교

李, 공공주도 주택 공급···‘국토보유세 신설’ 쟁점

尹, 민간주도 강조, 원가주택 ‘비용 추계’ 논란

이재명 더불어민주당 대선 후보와 윤석열 국민의힘 대선 후보의 부동산 정책을 비교하면 주택 공급 측면에서는 공통분모를 가지고 있지만, 공급 방식과 세제 개편 등 구체적인 부분에서는 가는 길이 다르다. 이 후보는 ‘공공 주도’와 ‘규제 강화’에 방점이 찍혀 있지만, 윤 후보는 ‘민간 주도’와 ‘규제 완화’를 강조하고 있다.

8일 정치권에 따르면 이 후보와 민주당은 대규모 주택 공급책을 마련하고 있다. 이 후보는 이날 민주당 선거대책위원회 회의에서 “주택 공급 문제가 하나의 현안이 되고 있다”며 “그 점에서는 저희가 상임선대위원장과 상의한 결과 지금 현재로서는 상상이 잘 안 되는 규모의 대규모 주택공급정책을 준비하고 있다”고 밝혔다. 앞서 지난 8월 경선 과정에서 이 후보는 ‘임기 중 250만호 공급’을 공약으로 제시한 바 있는데, 이날 발언은 이보다 더 많은 물량을 공급하겠다는 뜻을 읽힌다.

◇이재명표 부동산 정책···‘기본주택＋국토보유세’=이 후보의 대표적인 주택 공급정책은 공공 주도의 ‘기본주택’이다. 기본주택은 중산층을 포함한 무주택자 누구나 건설 원가 수준의 저렴한 임대료로 30년 이상 역세권 등 좋은 위치에 살 수 있는 공공주택이다. 이 후보는 임기 내 250만호 이상 주택을 공급하고, 이 가운데 기본주택을 100만호 이상 공급한다. 이를 통해 토지임대부 분양을 포함한 장기임대공공주택 비율을 10%까지 늘리겠다는 계획이다. 이 후보는 지난 8월 공약 발표 당시 “집값을 안정시키고 집 없는 서민들이 고통받지 않게 하려면 공급물량 확대, 투기수요 억제가 필요하다”며 “공급 내용도 고품질 공공주택인 기본주택 대량공급으로 바꿔야 한다”고 강조했다. 여기에 주택 공급 정책 등을 관장하는 주택도시부와 투기를 감시하는 부동산감독원을 설치한다는 구상도 밝혔다.

이 후보가 밝힌 투기수요 억제책은 ‘국토보유세’의 도입이다. 국토보유세를 통해 현재 0.17% 수준인 부동산 보유 실효세율을 1% 수준까지 끌어올려 투기 매물을 시장으로 유도하겠다는 것이다. 이 후보 국토보유세의 정확한 명칭은 ‘기본소득형 국토보유세’다. 이 후보가 지난 2017년 대선 경선부터 주장해온 것으로 일종의 목적세다. 모든 국민을 대상으로 걷은 국토보유세를 국민 90%에게 돌아가는 기본소득의 재원으로 활용하는 것을 핵심으로 하고 있어 ‘기본소득형’이 붙는다. 국민적 조세 저항을 누그러뜨리는 동시에 분배를 강화하고, 지역화폐로 기본소득을 지급해 지역경제를 활성화하는 선순환 구조를 구축하겠다는 계산이다. 집값 폭등을 포함한 부동산 문제를 토지의 유한성에 기초한 불로소득으로 보고, 개인이 취득한 불로소득을 헌법상 토지공개념에 근거해 조세로 환수한 후 전 국민에게 분배하겠다는 판단에서 비롯됐다.

다만 국토보유세는 ‘가보지 않은 길’이기 때문에 섬세한 정책 설계가 필요하다는 지적이다. 이 후보가 경기도지사 재임 시절인 지난해 12월 경기연구원이 발표한 ‘기본소득형 국토보유세 도입과 세제개편에 관한 연구’ 보고서를 보면, 국토보유세의 세율의 탄력적 적용이 필요하고, 세율 형태를 ‘낮은 세율’의 누진세로 해야 90% 이상의 국민이 혜택을 볼 수 있다고 강조했다. 아울러 납세자 저항과 부동산 시장 혼란을 막기 위해 제도의 점진적인 적용을 고려해야 한다고 보고서는 제언했다.

◇윤석열 ‘원가주택’···“종부세·1주택자 양도세 완화”=이에 맞서는 윤석열 국민의힘 후보의 주택 공급정책은 민간 주도의 ‘원가주택’이다. 재개발·재건축 규제를 풀어 민간의 주택공급을 활성화해 폭등한 집값을 잡겠다는 점이 이 후보와 차이점이다. 윤 후보는 임기 5년 동안 전국 250만호 이상, 수도권 130만호 이상의 신규주택을 공급하고 이 가운데 무주택 20~30대 청년을 대상으로 한 ‘원가주택’ 30만호 공급한다고 밝혔다. 원가주택은 국민주택규모(85㎡) 이하 주택을 원가로 공급하고 5년 거주 후 국가에 매각해 시세차익 70%를 보장하는 구조다. 재원은 주택도시기금 등을 통해 30년 이상 장기 저리로 소요 자금의 80%까지 금융 지원할 수 있도록 했다.

윤 후보는 여기에 청년신혼부부와 무주택가구 등을 위한 ‘역세권 첫집’ 20만호도 임기 내 공급할 계획이다. 시중 가격의 50~70%로 주택을 공급하고, 5년 이상 거주 후 가격상승분의 일정 부분까지 차지할 수 있는 지분공유형 공공분양주택이다. 역세권에 있는 민간 아파트 재건축 시 상한용적률을 300%에서 500%로 상향 조정하고, 증가용적률의 50%를 공공기부채납으로 환수해 ‘역세권 첫집주택’으로 활용할 수 있다는 게 윤 후보의 설명이다. 여기에 대도시 저활용 국공유지인 공영차고지, 공영주차장, 유수지, 철도 정비창 등을 개발한 10만호를 더해 임기 내 20만호를 공급한다.

세제 개편에서는 ‘ABM’, ‘문재인 정부 정책만 아니면 다 된다’(Anything But Moon)가 골자다. 문재인 정부의 규제와 세제 정책을 모두 뒤집고, 종합부동산세 전면 재검토와 1주택자에 대한 양도소득세와 재산세 부담 완화를 추진한다.

윤 후보는 지난 8월 부동산 정책 공약 발표 당시 “징벌적 과세와 과도한 대출 규제, 시장을 무시한 임대차보호법 개정 등 문재인 정부의 부동산 정책은 집값 안정에 실패했을 뿐 아니라 많은 국민들이 집을 사기도, 보유하기도, 팔기도, 전셋집을 얻기도 어렵게 만들었다”며 “현 정부가 도입한 잘못된 규제와 세제를 정상화해 수요에 부응하는 다양한 주택이 꾸준히 공급되고 거래될 수 있는 제도와 공정한 시장질서를 확립하겠다”고 비판했다. 그러면서 윤 후보는 다주택자 양도세를 현행 50% 수준으로 감면하고, 생애 최초로 주택을 구입하는 청년이나 신혼부부는 주택담보인정비율(LTV)을 80%로 높여주는 대출 규제 완화 방안을 제시했다.

하지만 윤 후보의 원가주택은 공약 발표 직후 당내 경쟁자였던 유승민 후보 측으로부터 “2,000조원 규모의 국가손실을 낳는다”고 강한 비판을 받았다.

유승민 캠프의 경제정책본부장을 맡았던 유경준 국민의힘 의원은 “윤 전 총장 측의 논리대로 가정해 시뮬레이션해본 결과 시세 대비 공급가액의 차액에서 발생하는 기회비용이 30년간 1,000조원이고, 30년이 지난 시점에서 주택이 소멸되거나 시장 가치를 상실하면 국가의 지불비용이 879억원”이라며 “종합적으로 1,879조(1,000조+879조)에 달하는 비용을 국가가 지불하는 사업”이라고 추계했다.

유 의원은 “초기분양비용은 원가로 공급한다고 치더라도 이후 재판매 되는 가격은 시세의 70%를 반영하기에 최초 공급가 대비 2~3배 오른 가격이 된다”며 “이 가격이 과연 청년들이 지불 가능한 수준이겠느냐. 정책 초기 단 한 번 로또일 뿐, 그 뒤로는 결코 청년과 무주택자들을 위한 주택일 수 없다”고 지적한 바 있다.