너도나도 오피스텔 ‘사자 행렬’ 나섰는데···대출 강화 정책에 ‘아뿔사’

올해부터 오피스텔도 DSR 40% 대출 규제 적용

아파트 대체재로 지난해 분양시장에서 높은 열기

대출규제에 타격 불가피···‘양극화 현상’ 우려도

일각에선 공급부족에 오피스텔 수요 지속 전망

“낮은 환금성에 시장 하락기 가격 급락할 수도”

사진 = 김소윤 기자

최근 부동산 투자 광풍을 사실상 주도했던 오피스텔이 올해부터 대출 규제가 적용되면서 기세를 이어갈 수 있을 지 관심이 모아진다.

부동산업계에 따르면 입주자 모집공고 기준으로 이달부터 분양되는 오피스텔은 DSR(총부채원금리금상환비율) 40% 대출 규제를 받는다. 총 대출액이 2억원이 넘을 경우 원리금 상환액이 연봉의 40%를 넘으면 안된다. 오는 7월부터는 기대출액 기준이 1억원으로 줄어든다.

차주별 DSR은 모든 부채의 연간 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율이다. DSR은 종전 주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율을 따지는 주택담보대출비율(LTV)보다 깐깐하게 책정된다. 이전에는 주택담보대출(LTV), 담보가치로 대출을 해줬다면 올해부터는 개인의 소득을 기준으로 갚을 능력만큼만 대출해주겠다는 것이다.

대출 산정만기도 신용대출은 7년에서 5년으로, 비주택담보대출은 10년에서 8년으로 현실화한다. 만기가 줄어들면 DSR 계산시 비율이 높아져 대출 한도가 줄어든다. 이렇게 되면 비주택으로 분류되는 오피스텔은 LTV 70%까지 대출 가능한 장점이 사라진다.

그동안 분양 시장에서 오피스텔은 높은 청약경쟁률로 역대 최고 경쟁률을 찍는 등 로또 청약을 방불케 할 정도다. 집값이 치솟으면서 실수요자들이 아파트 대체재로 오피스텔로 눈길을 돌렸기 때문이다. 특히 지난해 분양 시장에서 이른바 ‘아파텔’이라 불리는 주거용 오피스텔이 인기를 끌며 아파트에 대한 대안으로 떠올랐다.

주거용 오피스텔은 아파트와 비슷한 구조와 면적을 갖고 있어 면적이 큰 오피스텔은 주거 환경이 아파트 못지않다. 오피스텔을 보유하더라도 아파트 1순위 청약 자격을 유지할 수 있다는 점도 이점이다. 이 역시 오피스텔이 주택으로 분류되지 않는 탓이다.

오피스텔은 분양권 자체도 그렇지만 분양 이후 매수하는 때에도 업무용으로 등록하면 주택 수에 포함되지 않는다. 이에 오피스텔은 여러 채를 보유하고 있어도 무주택 요건을 충족할 수 있고 재당첨 제한도 적용받지 않는다. 청약할 때 청약통장이 필요 없다는 것도 실수요자에게는 장점 중 하나다.

실제로 지난해 오피스텔 청약은 높은 경쟁률을 보였다. 부동산 정보업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈의 지난해 오피스텔 청약 통계(12월 27일 기준)를 분석한 결과, 전용면적 59㎡ 이상 주거용 오피스텔의 평균 청약 경쟁률은 50.1대 1을 기록했다.

이와 관련해 전문가들은 오피스텔 시장 활황에 대해 아파트 가격 급등과 대출 규제 등으로 인한 풍선효과가 작용하고 있다고 분석했다. 아파트와 구조는 비슷하지만 상대적으로 저렴하면서 투자수익도 기대할 수 있는 주거형 오피스텔이 아파트의 대체재로 떠올랐다는 해석이다.

송승현 도시와경제 대표는 “최근 수익형 부동산 형태가 아닌 주거형 오피스텔들이 공급되면서 관심도가 높아졌다”며 “청약통장과 무관하게 청약할 수 있어 저금리 기조 안에서 투자수단을 갖추고 향후 아파트 청약을 노리는 수요도 있다”고 분석했다.

문제는 대출규제로 인해 당장 아파트 대체재로 오피스텔을 찾던 신혼부부 등 실수요자들의 타격이 클 것으로 예상된다. 오피스텔 시장은 대출 규제와 수요 심리 위축 영향으로 지난해와 같은 청약 열기를 기대하긴 어렵다는 예상이 나온다.

아울러 올해 오피스텔 분양 물량은 지난해보다 대폭 줄어들 전망이다. 건설사들이 대출 규제를 피하기 위해 지난해 앞다퉈 분양에 나섰기 때문이다. 현대건설의 경우 힐스테이트 더 운정(2669실)을 포함해 지난해 총 8194실을 분양했지만 올해 분양 물량은 3분의 1 수준인 2609실로 줄어든다.

일각에선 대출 규제가 적용되지만 시장이 확 꺾이기 보다는 수요는 꾸준할 것이라는 주장도 제기된다. 서울에는 새 아파트 입주가 많지 않는 등 주택 공급 부족에 따라 1인~2인 가구를 중심으로 수요가 여전히 시장이 꺾이지는 않을 것이라는 예측이다.

그러나 전문가들은 오피스텔 광풍이 올해까지 지속될 지에 대해서는 회의적인 반응을 보였다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 한층 강화되는데다 지난해말부터 오름세가 확연히 꺾인 아파트 시세도 영향을 미칠 것으로 예상하기 때문이다. 대체로 오피스텔 시장은 아파트처럼 ‘양극화 현상’이 나타날 것으로 전망했다.

특히 아파트보다 환금성이 떨어지는 오피스텔은 시장 위축기에 급격한 가격 내림세를 보일 수 있다고 조언했다. 송 대표는 “주거 상품 중에서 아파트가 가격을 선도하고, 오피스텔이나 빌라 등이 후행하는 형태를 띠는 만큼, 주택 가격이 하락기에 접어들 경우 오피스텔 시장도 타격이 있을 수밖에 없다”고 전했다.