안전진단 이어 재초환도 개편···"주택공급 확대 환경 조성될 것"

재초환 면제 금액 상향으로 면제대상 확대 방안 유력

안전진단 규제 완화 검토...평가항목별 가중치 개편 추진

재건축 사업 활성화 통해 도심 주택 공급 확대 취지

사진=연합뉴스 제공

대통령직인수위원회가 안전진단 규제 완화에 이어 재건축 초과이익 환수제(재초환) 개편 작업에 착수했다. 전문가는 재건축 초과이익환수제가 완화되면 주택 공급이 늘어날 수 있는 환경이 조성될 것이라는 시각이다.

업계에 따르면 인수위는 재건축 초과이익환수제 부담금 완화 방안을 마련 중이다. 재초환 개편은 안전진단 기준 완화와 함께 윤석열 당선인의 재건축 분야 대선 공약이다.

재초환은 재건축 사업으로 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과 이익의 10~50%를 국가가 현금으로 환수하는 제도다. 재건축 조합설립 추진위원회 승인일부터 준공되는 종료 시점까지 오른 집값에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 금액에 부과한다.

현재까지 재건축 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지(3만3800가구)에 달한다. 집값 급등으로 인해 조합원 1인당 부담금이 많게는 수억원에 이르는 단지가 속출하면서 조합원들은 부담금이 너무 과하다며 반발하고 있다.

이에 인수위는 재초환 부과방식을 수정해 부담금을 줄여주는 방안을 검토하고 있다. 3000만원 이하인 면제 기준을 상향 조정해 면제 대상을 확대하겠다는 구상이다. 동시에 3000만원 초과부터 초과이익 구간별로 10%부터 50%인 부과율을 낮추는 방안이 유력하다.

업계에선 부담금이 완화되면 상당수 조합이 사업을 재개할 것으로 보고 있다. 2018년 재초환이 시행된 뒤 조합원 1인당 수억원대 부담금이 예고돼 상당수 조합은 사업을 일시 중단한 상태다.

하지만 재초환 개편은 재건축초과이익환수법 개정 사항이라, 여소야대 정국에서 국회 통과가 관건이다. 국회 통과 가능성 등을 고려해 제도를 무력화하는 수준까지 낮추기보다는 조합이 부담 가능한 적정 수준으로 부담금을 낮추는 방안이 나올 것으로 전망된다.

아울러 인수위에선 안전진단 규제 완화도 검토 중이다. 안전진단은 구조안정성과 주거환경(주차 대수·층간 소음), 설비노후도(놋물·전기배관) 등을 평가해 재건축 시행 여부를 판단하는 단계다.

안전진단 규제 완화 방안으론 평가항목별 가중치 개편이 유력하다. 윤석열 대통령 당선인은 공약으로 평가항목 중 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30%로 낮추고 설비 노후도 및 주거환경 비중은 15%에서 30%로 올리는 개선안을 제시했다.

전문가는 이같은 규제완화로 인해 재건축 사업에 참여하는 단지들이 더욱 늘어나 주택공급이 늘어날 수 있는 환경이 조성될 것으로 전망했다. 송승현 도시와경제 대표는 "규제완화로 인해 공급이 늘어날 수 있는 시장환경은 만들어 질 수 있다"면서 "다만 금리인상이나 분상제 등 다른요인에서 리스크가 있을 수 있어 공급 기대감이 퇴색될 가능성도 존재한다"고 설명했다.