①'조정'VS'대세하락'...전문가 10인에게 물어보니

높은 주택가격 탓 전문가 다수 대세하락에 손

하락기간 짧게는 1~2년 길게는 5~6년 전망

공급 여전히 적어 금리 안정화되면 우상향 전망도

주택시장의 분위기가 심상치 않다. 대장주로 꼽히는 아파트들도 수억씩 하락한 급매가 나오고 있는 한편, 또 어느 단지는 신고가를 갱신하기도 하는 등 어지러운 상황이다.

매수세가 눈에 띄게 줄어들면서 시장이 하락세를 맞이한 것은 맞으나, 금리 인상 등 외부 요인에 인한 단기 조정인지, 대세하락기에 들어선 것인지 의견이 나뉜다.

이에 뉴스웨이는 28일 부동산 전문가들 10인에게 전화 인터뷰를 진행했다. 다수는 '대세하락기'에 손을 들었다. 반면 일부는 금리 인상, 러시아-우크라이나 전쟁으로 발발한 경제 악화 등으로 인한 단기 조정세로 진단했다. 또 하방안정화에 들어간 상태로 1년여간의 하락기를 지나 안정된 시장이 모습을 보일 것이라는 전망도 나왔다.

◇'정상적이지 않은 집값' 탓 대세하락기 본격화= 우선 10명의 전문가 중 6명은 현재 주택시장이 대세하락기에 진입했다고 진단했다. 주택가격부담지수가 역대 최고치를 찍은 데다 금리 인상 부담감이 겹친 데 따라 하방압력이 거세질 것이라는 게 이들의 시선이다.

한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 "대세하락기에 진입했다. 집값이 폭등해서 주택가격부담 지수가 역대 최고치"라며 "글로벌 위기 때문에 집값이 내려왔다는 이야기도 있는데 1년 정도 전부터 하락하기 시작했다. 자기소득 반 이상을 원리금 상환에 해야 써야 하기 때문에 부담지수가 내려가기는 어려울 것으로 보인다"고 말했다.

또 한 교수는 "총선을 앞두고 단기 반등은 있을 수 있다. 이는 기술적 반등으로 정책 등이 집값을 잠시 떠받칠 수 있겠지만, 아무리 계산해도 (주택이)정상적인 가격을 넘어섰기 때문에 다시 하락할 것으로 본다"고 내다봤다.

다른 전문가들도 '수요 부족'을 대세하락기가 시작한 이유로 꼽았다.

송승현 도시와경제 대표는 "(지금 하락세가)단기로 보기는 어렵다. 내년 상반기까지는 대외적인 경제 변수라던지, 금리인상 추이, 경제침체 우려 등이 있어 조정장세가 시작된 것으로, 대출 DSR도 시행되면서 수요가 더 축소된 상태"라며 "공급부족론이 많았는데 이제는 소위 수요부족론이 대두되고 있다"고 전했다.

이어 "전세가격이 매매가격을 끌어올리지 않을까하는 이야기도 나왔는데 현재는 역전세대란 이야기도 나오며 전세가격도 조정을 받는 상황"이라며 "금리 인상이 정점이 아니기 때문에 내년 상반기까지는 (주택가격이)하락할 수밖에 없는 상황"이라고 진단했다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장 역시 "높은 집값을 받쳐줄 수요가 없다"고 진단하고 "금리 인상으로 수요가 더 줄어들 것으로 보여 집값 하박압력이 거세질 것으로 보인다"고 밝혔다.

하락 기간은 짧게는 2년에서 길게는 5년여로 예상됐다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 "하락세가 이제 시작된 것으로 보인다. 집값이 고점이고 금리인상으로 매수·매도자 모두 부담이 되는 시기"라며 "입주물량이 받쳐주는 내년 이후부터는 더 큰 하락세를 보일 수 있다. 보통 부동산사이클을 5~6년으로 보는데 공급대책이 추진되고 입주물량이 늘어나면서 (현재 하락세가)장기화될 가능성이 있다"고 전망했다.

이창동 밸류맵 리서치 팀장은 "대세하락에 들어섰다고 본다. 금리 인상이 제일 크다. 기존에 영끌했던 2030들도 금리 인상으로 이자 부담이 커 매물을 내놓을 수밖에 없는 상황이 곧 도래할 것"이라며 "전셋값도 많이 올라 세입자 이전 시 보증금을 돌려줄 수 있는 상황이 아닌 집주인들도 다수 있을 것으로 보여 매물은 증가하고 수요는 더 줄어들 것으로 보인다"고 말했다.

전반적인 시장은 대세하락기에 들어섰지만, 시장 리딩지역은 조정기로 봐야한다는 의견도 있다.

강남대 김영곤 교수 "주택시장이나 주택은 전반적으로 대세하락기로 봐야 하는 것 같고, 과거부터 지금부터 인기 있었던 지역들 같은 경우에는 조정기로 봐야 한다"며 "조정국면에 들어가는 들어간 지역은 내년까지 대세하락, 나머지 지역은 그 이후에도 하락 형태를 보일 것"이라고 예상했다.

◇'단기 조정'...금리 안정화 시 매수수요 살아날 것= 10명의 전문가 중 3명은 현 시장을 단기 조정장으로 판단했다. 현재 주택가격 하락은 미 금리인상, 러시아-우크라이나 전쟁에 따른 경제 위기 등에 따른 하락으로 장기화하지는 않을 것이라는 판단이다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수는 "하락기가 1~2년은 갈 것으로 보이나, 조정을 받다가 다시 정부가 부양책을 사용하면서 매수수요가 살아날 것으로 보인다"며 "현재 시장은 정책적인 요인이 많이 빠졌다. 가장 큰 요인은 금리인상, 대출규제 두 가지인데 금리가 풀어지던지 대출이 풀어지던지 하면 다시 살아날 것으로 보인다"고 내다봤다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "대세하락에는 동의할 수 없다. 전국적으로 주택시장이 마이너스를 보인 적은 금융위기, IMF 딱 2번"이라며 "지금도 글로벌 여러 악재가 겹치면서 조정을 받고 있는데 금리가 마냥 올라갈 것도 아니다. 인플레이션이 안정되도 하락하면 대세하락기 이야기를 할 수 있지만, 그렇지 않을 것"이라고 전망했다.

김 실장은 "정부가 규제를 완화하겠다고 얘기했지만, 딱히 나온 게 없다. 수요들도 집을 사고 싶은 사람들은 여전히 있으니 (규제 완화·금리 안정화)그런 시기가 되면 거래가 되고 주택가격이 상승 전화할 시기가 올 수 있다"고 덧붙였다.

김 실장은 주택시장 재고가 충분하지 않다는 점도 대세하락기에 동의할 수 없는 이유로 꼽았다. 하락기간은 2년으로 전망했다.

러-일 전쟁이 종전되고 이로 인해 세계경제가 정상화된다면 하락세가 끝나고 주택가격이 우상향할 수 있다는 전망도 나왔다.

고준석 동국대학교 겸임교수는 "단기 하락으로 보고 있다. 거래량이 수반되면서 가격이 떨어져야 하는데 지금은 금리라는 특수요인으로 실수요자들이 진입을 못해 일부 조정을 받는 것이다. 이걸 대세하락으로 볼 수는 없다"고 말했다.

이어 "대외적인 요인이 시장 전체에 영향을 미치고 있는데 러-일 전쟁이 종식되고 그러면 시장이 다시 정상화될 것"이라며 "정부가 250만가구 공급 계획을 내놨지만, 해소된 것은 하나도 없다. 전월세는 여전히 불안하고 공급은 부족하고 금리가 해소되면 가격은 우상향할 가능성이 높다"고 내다봤다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 현 시장이 대세하락기에 접어들었다기 보다는 하방 안정화되고 있는 것으로 봤다.

권 교수는 "일시적으로 금리가 오르고 주택가격이 하락했다. 연말까지는 이같은 하락세가 이어질 것"이라며 "지난 2월부터 상승세가 둔화되면서 미세하지만 하락기에 접어들었다. 금리가 더 오를 것으로 보여 내년 상반기까지는 하락세가 이어질 것"이라고 말했다.

권 교수는 "주택 상승 기조가 한풀 꺾였기 때문에 집 사려는 수요가 예전보다 많이 없었다. 주택가격이 하방 안정화되고 있다"면서도 "거래 절벽이 되는 게 문제"라고 말했다.

전문가들은 주택가격이 금리나, 해외변수가 끝나더라도 하향 안정화되려면 '빠른 대규모 공급'이 답이라고 입을 모았다.