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금융 옥석가리기 본격화···평가기준 세분화·신규자금 투입

금융 은행 부동산 PF 정상화 방안

옥석가리기 본격화···평가기준 세분화·신규자금 투입

등록 2024.05.13 12:00

수정 2024.05.13 16:24

이수정

  기자

평가기준 3단계→4단계···변별력 높여 실효성↑신디케이트론 5조원 조성 등 유동 지원책 마련국토부와 합동TF 구성···올해 6월부터 제도 시행

그래픽=박혜수 기자 hspark@그래픽=박혜수 기자 hspark@

금융당국이 부실 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 사업장을 판별·지원을 통한 시장 정상화에 나섰다. PF사업성 평가기준을 개선해 사업성이 충분한 정상사업장은 공공·민간의 자금을 공급해 지원하고, 사업성이 부족한 곳은 PF 시장 참여자가 스스로 재구조화 및 정리를 할 수 있는 여건을 조성해 자금과 인센티브를 조성한다는 방침이다.

금융위원회는 13일 이같은 내용이 담긴 '부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 정책'을 발표했다. 이번 대책은 금융당국의 자금 공급 등 노력에도 고금리·고물가가 상황 속에서 부실이 확실한 사업장의 과도한 만기연장으로 재구조화‧정리가 지연돼 연체율이 상승하고, 정상 PF 사업장까지 자금공급에 경색을 초래해 부동산 공급 위축이 우려됨에 따라 마련됐다.

PF사업성 평가기준 세분화···평가등급 3단계→'4단계'


우선 PF사업성 평가기준 개선한다. 객관적이고 합리적인 사업성 평가를 통해 금융업권이 사업성이 양호한 정상사업장과 사업성이 부족한 사업장을 엄정히 판별할 수 있도록 돕기 위해서다.

이를 위해 먼저 본PF, 브릿지론 외 위험성이 유사한 토지담보대출, 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에 새마을금고까지 포함해 금융회사가 PF 사업성 평가를 실시할 수 있도록 한다. 현재 본PF 중심으로 구성된 평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론, 본PF로 구별해 평가체계를 강화하고, 사업 진행 단계별 위험요인과 그 수준을 세분화‧구체화해 종합적이고 실효성 있는 사업성 평가가 이뤄지도록 할 방침이다.

사업성 평가등급 분류는 기존 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분화한다. 사업성이 충분한 사업장은 신규자금 지원 등 정상화를 추진하고 사업성이 부족한 사업장에 대해서는 재구조화, 자율매각/상각, 경‧공매 등 정리를 통해 질서있는 연착륙을 유도한다. 사업성 평가는 융통성을 가지고 다양한 평가지표를 종합적으로 고려해 평가할 것입니다. 또한 필요한 경우 금융회사 내부의 위험관리절차를 거쳐 기준과 달리 예외적인 평가를 할 수 있도록 했다. 사업성이 부족한 사업장에 대한 사후관리 기준과 이에 대한 점검‧지도 절차를 마련해 PF 사업장에 대한 실효성 있는 관리 감독이 가능하도록 한다.

 옥석가리기 본격화···평가기준 세분화·신규자금 투입 기사의 사진

사업성 있는 곳 자금공급 활성화, 부실 PF는 '정리' 유도


두 번째로 사업성이 충분한 정상 PF 사업장에 금융공급이 이뤄질 수 있게 할 방침이다. 이를 위해 브릿지론의 본PF 전환 시 필요한 자금공급에 차질이 없도록 지원한다. 3월 HUG‧주금공 PF 사업자보증을 5조원 추가확대(25→30조원)했다. 주택 PF 사업장 뿐 아니라 비주택 PF 사업장에 대한 건설공제조합의 PF 사업자보증 프로그램(4조원)도 신설했다.

공사비용 등 추가적인 자금이 필요한 본PF 단계 사업장에 대한 지원도 확대한다. 건설사 워크아웃 등으로 사업 추진에 어려움을 겪는 정상 PF 사업장에 대해 주금공‧HUG가 증액 공사비 등에 대해 추가보증을 제공할 수 있도록 했다. 워크아웃 건설사 사업장 외에도 추가 자금공급이 보다 원활히 이루어질 수 있도록 추가보증을 제공할 계획이다. 'PF 정상화 펀드' 재원을 활용한 정상 정상 PF 사업장 추가자금 공급도 추진한다. 또한 PF 자금 공급과정에서 시행사‧건설사에게 과도한 수수료가 부과되는 사례를 점검‧개선해 자금공급과정에서 시행사‧건설사의 과도한 부담을 완화한다.

반면 사업성 부족 사업장은 재구조화와 정리를 유도 할 방침이다. 이를 위해 우선 2회 이상 만기연장이 이루어지는 PF 사업장은 'PF 대주단 협약' 상 만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 2/3이상 동의에서 3/4이상 동의로 개정한다. 이때 만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환하도록 개선한다. 또한 금융회사의 PF채권 경‧공매기준을 도입하는 등 금융회사 스스로 재구조화와 정리를 적극적으로 추진할 수 있는 여건을 조성할 방침이다.

신디케이트론 조성해 유동성 지원···금융사 규제완화로 당근책도 마련


이 과정에서 민간‧공공이 함께 자금과 인센티브를 지원하게 된다. 상대적으로 자금여력이 충분한 은행‧보험업권이 우선 1조원 규모로 공동 신디케이트론을 조성해 민간수요를 보강하고, 향후 지원 현황 및 시장 상황 등을 보아가며 필요 시 최대 5조원까지 규모를 단계적으로 확대할 계획이다.

신디케이트론은 우선 5개 은행과 5개 보험사가 참여해 PF 사업성 평가 결과에 따라 경‧공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출, NPL매입지원, 일시적 유동성 지원 등을 수행할 예정이다. 지난 3월 발표한 LH PF 사업장 토지매입(최대 3조원), 캠코펀드의 경‧공매를 통한 자산취득 허용과 취득세 한시 감면 등을 차질없이 추진하겠다고 밝혔다.

부동산 등 부실채권의 원활한 정리를 지원하기 위해 캠코펀드에 우선매수권 도입을 추진하는 등 자금 집행제고를 위한 조치를 지속한다. 별도로 지난해 캠코에서 새마을금고에 지원한 1조1000억원에 더해 올해 새마을금고(2000억원)와 저축은행업권(2000억원)에 4000억원 규모의 자금을 추가 지원할 계획이다.

금융당국은 PF사업장 구조조정이 시장·금융회사·건설사에 미치는 영향을 최소화하기 위해 '한시적 규제완화' 제도를 도입한다. 먼저 부실화된 사업장에 금융사가 신규자금을 지원하는 경우 추가 자금에 대해 한시적으로 건전성을 기존 요주의 이하에서 '정상'으로 분류할 수 있도록 허용한다. 신규자금 공급으로 PF 사업장의 사업성이 개선되는 경우 사업성 재평가를 할 수 있는 근거를 명확히 해 금융회사가 부동산 PF에 적극적으로 자금공급을 할 수 있도록 유도한다.

아울러 ▲저축은행 영업구역 내 신용공여 한도 규제 완화 및 부실채권 펀드 투자로 인한 유가증권 보유한도 초과 허용 ▲상호금융의 재구조화 목적 공동대출 취급기준 일부 완화 ▲보험사의 PF 정상화 지원 등에 대한 K-ICS(위험계수) 합리화 및 부동산 PF 대출 전후 유동성 관리 목적의 RP매도(차입) 인정 ▲종투사의 주거용 PF 대출 NCR 위험값 완화 ▲금투사의 PF-ABCP 보증의 PF 대출 전환에 대한 위험값 완화 등 규제를 완화한다.

또한 PF 재구조화‧정리로 예상되는 금융회사의 충당금 적립상황을 상시 점검하고, 제2금융권의 건전성 리스크 관리를 위해 자본금 확충도 지속 유도해나갈 계획이다. 기존의 '94조원+α 프로그램'도 차질없이 집행할 계획이다. 특히 건설사의 경우 신보·산은·기은의 대출·보증, 신보 P-CBO의 건설사 추가편입, 건설공제조합 보증, PF-ABCP 매입 등이 차질없이 집행될 수 있도록 한다.

금융위는 "여전‧저축‧상호금융업권에 대한 밀착 모니터링을 통해 금융회사 건전성‧유동성에 문제가 없도록 만전을 기할 것"이라며 "도심주택 공급 확대, 비아파트 공급 활성화, 공공부문 주택공급 확대 등 정부가 기 마련한 주택공급 활성화 과제들을 속도감 있게 추진하겠다"고 했다.

정부 합동TF 구축해 지속 모니터링···올해 6월부터 제도 시행


이번에 개선되는 PF 사업성 평가기준은 충분한 의견수렴을 거쳐 6월부터 시행할 예정된다. 인센티브 등 제도개선 사항도 금년 6월까지 완료할 계획이다.

금융당국은 앞으로 시장·금융회사·건설사의 대응여력이 충분히 감내할 수 있는 범위 내에서 유연성을 가지고 단계적으로 추진해 나갈 예정이라고 밝혔다. 또한 금융위·금감원 및 국토부 등 관계기관과 금융·건설업계 합동 TF를 운영하고 TF를 통해 금융‧건설업계와 상시 소통하며 추가 필요 조치사항도 지속 발굴해 나갈 계획이다.

금융위는 "그간 PF 시장의 높은 불확실성으로 급격한 자금공급 위축과 일부 금융회사‧건설사의 건전성에 대한 우려가 있었으나 지금까지 PF시장 안정화를 위한 민간·공공의 공동노력을 통해 향후 연착륙 과정을 무리없이 수행할 수 있는 상황과 체력, 그리고 정책수단이 이제는 충분히 갖췄다"며 "PF 연착륙이 성공하기 위해서는 정책의 구체적인 방향과 수단을 시장에 투명하게 제공함으로써 예측가능성을 높이고 정책적 노력과 함께 시장참여자의 이해조정노력과 리스크에 상응하는 손실분담 등 PF 시장참여자의 자구노력이 병행될 필요가 있다"고 말했다.
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