공사비 중재자 '코디네이터' 연이은 성과···둔촌주공 때와 달라진 이유

잠실진주·대조1·청담삼익서 연달아 공사비 중재 성공

실무 전문가로 인적구성···구체적 해결책 효과적 중재

분양가·공사비‧분담금 감안 조율···부담 최소화 중점

공사 중단을 예고했던 청담르엘(청담삼익 재건축)이 서울시 코디네이터 중재를 통해 극적으로 합의에 도달했다. 사진=독자 제공

서울시가 재개발‧재건축 등 도시정비사업의 갈등을 중재하기 위해 도입한 코디네이터가 갈등 중재에 연이은 성공을 거두는 모습이다. 정비사업에 실무경험이 많은 전문가들로 조직을 구성해, 양측의 입장을 고루 반영한 중재안을 제시한 것이 주효했다는 평가다.

서울시는 최근 잠실진주아파트·대조1구역·청담삼익아파트 등 3곳에서 공사비 합의를 이끌어냈다고 밝혔다. 잠실진주 아파트는 공사 중 유적이 발견되면서 사업이 지연돼 이에 대한 비용 증가를 두고 조합과 시공사가 대립해 왔다. 대조1구역과 청담삼익은 시공사와의 갈등에 더해 조합 내분까지 겹치면서 공사 중단 위기를 겪었다.

이번에 이 세 곳에서 공사비 합의가 이뤄진 데에는 서울시에서 파견한 정비사업 코디네이터의 역할이 컸다는 후문이다. 정비사업 코디네이터가 갈등 당사자들의 입장을 최대한 반영해 시의적절한 중재안을 제시하면서 갈등을 봉합했다는 것.

정비사업 코디네이터는 외부 전문가로 이뤄진 갈등 중재 전담 조직이다. 도시행정·도시 정비·법률·세무·회계 등 각 분야의 전문가로 이뤄진다.

시장에서도 만족도가 높다. 특히 양측의 입장을 고루 반영한 중재가 효과를 봤다. 조합 입장에선 시공사보다 취약할 수밖에 없었던 근거자료 준비나 수지계산에서 도움을 받을 수 있다. 시공사 입장에서도 공사비 증액의 필요성과 당위성을 전문가들의 검증을 통해 인정받음으로써 무조건적인 공사비 증액 반대 여론을 잠재울 수 있다.

올해 초 권고 중심에서 적극적인 중재안을 제시하는 쪽으로 중재의 방향을 전환한 것도 영향을 끼쳤다. 이전까지는 이론전문가나 건설사 전‧현직 임원 등 시공 전문가들로 조직을 구성하고, 갈등 중재자의 직접 합의를 측면에서 돕는 방식이 주를 이뤘다. 지금은 실무 경험이 풍부한 실전 전문가들이 포진돼 중재안을 만들고 양측을 설득하는 것까지 모두 전담하고 있다.

실제로 사상 초유의 6개월 공사 중단 사태를 맞았던 둔촌주공 재건축 당시에는 코디네이터들이 파견됐지만 '양측의 원만한 합의'를 권고하는 수준에 그쳤다. 사법적인 결정을 할 수 있는 권한 없다는 것이 이유였다. 양측에서 원했던 공사비 증액의 타당성이나 사업성 변화에 대한 분석 등은 첨부 자료로만 들어갔다.

조합원들의 부담 증가를 최소화하는 것에 중점을 둔 것도 원만한 합의를 도출할 수 있는 배경이 됐다. 분양가·공사비‧분담금 등을 종합적으로 분석하고 공사비 증액분에 대응해 일반분양가도 같이 높여, 각 조합원이 부담하는 실질적 부담을 최소화해 반발을 줄인 것.

실제로 잠실진주의 경우 분양가가 당초 계획보다 올라가면서 발생한 이익으로 공사비 증액분을 충당하는 구조로 중재가 이뤄졌다. 송파구 분양가 심의위원회에서는 일반분양가를 3.3㎡당 5409만원으로 확정했다. 공사비는 3.3㎡당 666만원에서 811만5000으로 증액했다.

전문가들은 사안이 심각해지기 전에도 중재제도를 활용하면 불필요한 사업 지연과 비용지출을 줄일 수 있다고 조언한다. 김병춘 서경대학교 교수는 "각 자치구 단위에서부터 문제 발생 초기나 발달 단계에서 적극적인 중재를 펼쳐, 문제가 커지지 않게 만드는 것이 중요하다"면서 "'서초형 전문가 지원단'을 통해 사업 초기부터 전문가들을 지원하고 의견대립도 중재하면서 갈등 발생빈도를 크게 줄인 서초구가 좋은 예시"라고 했다.