"꿈틀대던 분양 시장에 찬물···인천·경기는 왜?"

분양가 급등세 속 잔금대출 한도 대폭 축소

전세대출 차단···공급자·수분양자 모두 '비상'

서울 시내 아파트단지 밀집 지역 모습. 사진=강민석 기자 [e-mail]

"원가 상승으로 분양가가 급등했지만 목돈 대출길이 막히면서 무주택자들의 서울 진입 장벽은 더 높아졌다. 회복 기미를 보이던 분양 시장에 찬물을 끼얹은 듯하다." (대형건설사 분양팀 관계자)

6.27 부동산 대책이 시행되면서 분양 업계는 거센 후폭풍에 휩싸였다. 정부가 6월 28일부터 수도권과 규제지역 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한하고, 소유권 이전 조건부 전세대출까지 금지하는 초강력 대출 규제를 단행했다. 이에 따라 분양업계와 수분양자, 청약 대기자 모두 혼란과 불안에 빠졌다.

30일 분양업계에 따르면 최근 몇 년간 분양가 상승세가 가파르게 지속된 가운데, 이번 대책으로 대출 한도가 크게 낮아지면서 수분양자의 자금 부담이 급격히 커졌다. 특히 서울 등 인기 지역의 분양가는 10억~15억원을 훌쩍 넘는 경우가 많아, 적어도 6~10억원 이상 현금을 마련해야만 당첨 후 계약이 가능해졌다. 이에 따라 "이젠 주택청약도 현금이 있는 부자만 청약할 수 있게 됐다"는 불만이 확산하고 있다.

분양권 거래도 급감할 전망이다. 기존에는 중도금 대출 이후 잔금대출로 자금을 충당하는 구조가 일반적이었으나, 잔금대출 한도가 6억원으로 제한되면서 자금 조달이 어려워진 수분양자들은 계약 취소나 위약금 부담에 직면했다.

다만 발표가 나온 28일 이전에 입주자모집공고를 낸 분양 단지는 예외로 두지만, 분양권을 전매한 경우 대출 한도가 동일하게 축소된다. 분양권 전매를 하지 않더라도 입주 시점에서 전세보증금으로 분양 잔금을 내지 못하게 되는 규제는 동일하게 적용되면서 수분양자들의 잔금 납부는 한층 어려워질 전망이다.

이번 대책으로 서울 및 수도권 내 이른바 상급지와 준상급지 분양 아파트는 현금 동원력이 충분한 수요자와 실거주자 중심으로 재편될 것으로 보인다. 결국 대출 의존도가 높은 중산층과 청년·신혼부부 등 실수요자들의 선호 지역 입성 문턱도 한층 높아진 반면, 이른바 '묻지마 청약'이 줄고, 소형·중저가 주택에 수요가 집중될 것이라는 게 전문가들의 중론이다.

무엇보다 수분양자가 전세대출 세입자의 전세보증금으로 분양 잔금을 치르는 것이 원천적으로 차단되면서 현금 여력이 없는 실수요자는 물론 전세를 끼고 신축 분양 아파트에 입주하려던 전세 수요자들도 자금 조달에 비상이 걸렸다. 특히 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동구) 등 전세대출 활용 빈도가 높은 인기 지역의 분양자들은 더욱 큰 혼선을 겪게 됐다.

아울러 신축 분양 아파트를 향한 투자 수요가 급감할 가능성이 높다. 또한 상대적으로 부담이 적은 중저가 분양 아파트로 수요가 몰릴 수 있지만, 분양 실수요자들이 대거 관망세로 돌아설 가능성도 열려 있는 만큼, 전반적인 청약 경쟁률이 크게 낮아질 수밖에 없다는 게 업계와 전문가들의 공통된 견해다.

A 건설사 관계자는 "이제는 서울 입성은 물론 수도권 주요 입지나 대형 면적은 현금 동원력이 충분한 사람만 분양받을 수 있게 됐다"며 "평균 청약 경쟁률 자체가 떨어질 가능성이 높고, 이는 결국 계약률 저하로 이어져 미분양이 늘고, 건설 경기에도 악영향을 줄 것"이라고 지적했다.

B 시행사 관계자는 "기존 계획된 신규 물량에 아직 이렇다 할 변화를 주지는 않고 있다"면서도 "추후 나올 것으로 보이는 주택 공급 대책을 예의주시하는 한편, 국내외 기준금리 인하 및 주택·건설 경기 상황에 따라 정부가 기조를 바꿔 대출 규제를 유연하게 적용하지 않겠냐"고 반문했다.

C 분양대행사 관계자는 "서울을 비롯해 과천 등 인기 지역에서 나오는 무리한 대출을 핀셋으로 규제하는 게 아닌, 미분양이 심각한 인천과 경기권 대부분 지역까지 동일한 대출 규제 기준으로 묶였다"며 "청약 분위기가 급속히 식으면서 지방은 물론 경기권 미분양도 확산할 것"이라고 우려했다.