"더 강한 대출규제 나오나"···전세대출 DSR부터 LTV 강화까지 '주목'

6.27 대책 일주일 만에 추가 수요억제책 언급

DSR 적용 대상 확대하고 규제지역 LTV 강화

주담대 위험가중치 높여 은행 가계대출 억제

사진=강민석 기자 [e-mail]

금융당국과 이재명 대통령이 부동산 대출 규제와 관련해 추가 조치를 예고하며 추후 발표될 규제 방안에 시선이 모이고 있다. '6.27 대출규제'가 발표된 지 일주일 만에 후속 정책을 언급하며 '부동산 투기 수요'를 잡겠다는 새 정부의 의지가 분명하게 드러났다는 분석이 나온다.

금융당국은 지난 3일 관계기관 합동 '가계부채 점검회의' 개최 결과를 발표하며 향후 대출동향 등을 모니터링한 뒤 필요시 추가적인 조치에 나설 수 있다고 밝혔다.

권대영 금융위원회 사무처장은 이날 회의에서 "그간 상환능력을 초과하는 과도한 빚을 레버리지로 삼아 주택을 구입하는 행태 등으로 주택시장 과열과 침체가 지속 반복돼 왔으나 이제 그 악순환의 고리를 끊어야 할 시점"이라고 강조했다.

이재명 대통령의 '맛보기' 발언도 추가 조치 시행에 무게를 싣고 있다. 이 대통령은 지난 3일 취임 30일 기자간담회에서 '6.27 대출규제'에 대해 "맛보기에 불과하다"면서 "수요억제책과 공급확대책 등 부동산 관련 정책이 많다"고 밝혔다.

앞서 정부는 6.27 대책을 통해 전 금융권의 가계대출 총량목표를 당초 계획의 50%, 정책대출의 경우 연간 공급계획 대비 25% 수준으로 각각 감축하기로 했다. 이 계획대로라면 연간 가계대출 증가 규모는 최대 20조원가량 줄어들 전망이다.

여기에 더해 금융당국이 추가로 내놓을 대출 규제는 ▲규제지역 주택담보대출비율(LTV) 추가 강화 ▲전세대출·정책대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 확대 ▲주담대 위험가중치 조정 등 거시건전성 규제 정비 등으로 알려졌다.

우선 LTV 강화의 경우 대출 금액이나 주택 가격에 따라 세분화해 비율을 더 낮추는 방식이 거론된다. 현재 무주택자 LTV는 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)은 최대 50%, 비규제지역은 70%까지 적용된다. 특히 규제지역에서 최대 50%까지 적용했던 것을 더 강화해 대출 한도를 줄이는 방법이 유력하다.

앞서 여러 차례 가능성이 언급됐던 전세대출과 정책대출에 DSR을 적용하는 방안도 추가 규제에 포함됐다. 이달부터 스트레스 DSR 3단계가 도입된 가운데 전세대출과 정책대출로 대출 규제가 확대되는 것이다. 전세대출은 갭투자 수단으로 악용되며 최근 DSR 적용 필요성이 꾸준히 제기됐으나 실수요 보호 목적이 더 중요하다는 이유로 DSR 적용에서 제외됐다.

주담대 위험가중치 조정의 경우 금융기관들이 부동산 대출을 우선시할 유인을 줄이는 방향이다. 은행들은 대출 자산별로 위험도에 따라 위험가중치를 적용하고 이를 기준으로 위험가중자산(RWA) 대비 일정 비율의 자기자본을 보유해야 한다. 이에 따라 금융당국이 주담대 위험가중치를 높일 경우 은행들은 그만큼 충당금 부담이 높아진다.

지금까지 은행 입장에서 자본확충 부담이 다른 대출대비 낮았던 주담대의 이점이 사라지는 것이다. 정부는 현재 평균 15% 수준인 주담대 위험가중치 하한선을 25% 수준까지 높이는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

이외에도 일부에서는 6.27 대출 규제에서 발표했던 주담대 한도 6억원을 더 낮출 수 있다는 추측도 제기된다. 이 경우 수도권에서 아파트 구매 자체가 힘들어질 것으로 보인다.

한편 금융권에서는 정부의 가계부채 총량 관리 정책이 하반기 은행의 수익성과 대출 자산 구성에 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 이에 은행들은 기업대출, 개인사업자 대출 등을 통해 돌파구 찾기에 적극적으로 나서고 있다.

한 은행 관계자는 "거래절벽 현상이 장기화될 경우에는 순이익에 영향이 있을 수 있으나 당장 가계대출 이자이익이 줄어드는 부분의 영향은 크지 않을 것으로 보인다"면서 "기업대출 등을 통해 영향을 상쇄하려는 움직임도 커지고 있다"고 말했다.