새 아파트 품귀에···원도심 정비사업 '몸값' 뛴다

3기 신도시 사업 지연, 입주 일정 장기화 우려

생활 인프라 완비된 도심 재개발 단지 주목

서울 여의도 아파트. 사진=강민석 기자 [e-mail]

3기 신도시 공급 일정이 잇따라 지연되면서 실수요자들의 관심이 수도권 원도심 정비사업으로 향하고 있다. 인허가와 착공 등 주택 공급 선행지표가 둔화하면서 향후 수년간 신축 공급 부족 우려가 커지는 가운데, 이미 교통·교육·상업시설 등 생활 인프라가 갖춰진 원도심 정비사업 단지가 새로운 주거 대안으로 떠오르고 있다.

12일 업계에 따르면 정부는 3기 신도시를 중심으로 주택 공급 확대에 속도를 내고 있지만, 시장이 체감할 수 있는 공급 효과가 나타나기까지는 상당한 시간이 필요할 전망이다.

최근 한성숙 국무총리와 김윤덕 국토교통부 장관은 경기도 고양창릉지구를 방문해 3기 신도시 추진 현황을 점검하는 등 공급 속도전에 나서고 있다.

하지만 신도시와 공공주택은 택지 지정부터 보상·부지 조성·착공·준공까지 통상 수년이 걸리는 데다, 사업 일정 지연도 잇따르고 있어 당장의 신축 수요를 해소하기는 쉽지 않은 상황이다.

실제 남양주 왕숙·인천 계양·고양 창릉 등 주요 3기 신도시 일부 사업도 당초 계획보다 사업 기간이 1년 이상 연장됐다. 수도권 최대 규모인 광명·시흥신도시는 최근 토지보상 감정평가가 16년 만에 마무리 단계에 접어들어 이달부터 보상에 나섰다.

이 같은 공급 공백 속에서 이미 생활 인프라와 주거 수요가 형성된 원도심 정비사업이 현실적인 대안으로 떠오르고 있다. 신규 택지지구가 인프라 구축을 거쳐 성장하는 '형성형 도시'라면, 원도심은 이미 생활권이 완성된 '완성형 도시'라는 점에서 차별화된 경쟁력을 갖췄다.

원도심의 가장 큰 경쟁력은 입주와 동시에 누릴 수 있는 생활 편의성이다. 교통망, 교육시설, 의료·행정시설, 상업시설 등 도시 기능이 오랜 기간 축적돼 있어 별도의 기반 시설 조성 기간 없이 안정적인 주거 환경을 이용할 수 있다.

입주 물량 감소로 신축 희소성은 앞으로 더욱 커질 전망이다. 부동산R114에 따르면 2027년 서울 입주 예정 물량은 1만3019가구(임대 제외)로 올해보다 24.35% 감소하며 관련 통계 작성 이후 최저치를 기록할 것으로 예상된다. 공급 선행지표도 악화하고 있다.

국토교통부가 집계한 올해 5월 기준 서울 주택 인허가 누계는 전년 동기 대비 1.4% 감소했고, 착공 실적은 10.7% 줄었다. 인허가부터 준공까지 수년이 걸리는 점을 감안하면 당분간 공급 부족이 이어질 가능성이 크다는 분석이다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "정부 주도의 신규 공급이 지연될수록 입주 시점이 비교적 명확하고 생활 인프라가 갖춰진 정비사업 단지의 가치가 더욱 부각될 가능성이 크다"며 "실수요 기반이 탄탄한 원도심은 청약 경쟁은 물론 입주 이후에도 지역 대표 단지로 자리 잡는 사례가 더욱 늘어날 것"이라고 말했다.