정부, 건설사 금융애로 해소 착수···업계 "입법·대출규제 개선이 관건"

금융위·국토부 8·13 금융 대책 후속 집행 속도

건설업계 "후속 법안 통과·대출 규제 개선해야"

정상·부실사업장 선별 기준도 추가 논의 필요

그래픽=박혜수 기자

정부가 8·13 부동산 금융대책의 후속 조치에 착수했다. PF 보증 확대와 자기자본비율 상향 유예 등 금융지원 방안이 실제 주택 공급으로 이어지도록 금융권과 건설업계의 현장 애로를 점검하고 제도 개선에 나서고 있다. 건설업계는 후속 입법과 대출 규제 개선 등 추가 조치가 필요하다고 요구했다.

28일 정부서울청사에서 열린 '건설·금융업계 정례 간담회 킥오프회의'에는 김이탁 국토교통부 1차관과 권대영 금융위원회 부위원장을 비롯해 금융감독원, 산업은행, 한국자산관리공사(캠코), 한국주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), 5대 시중은행과 주요 증권사, 한국주택협회·대한주택건설협회·대한건설협회 등 건설·주택업계 관계자들이 참석했다.

이번 회의는 지난 13일 발표된 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'의 후속 조치다. 당시 정부는 주택공급 촉진을 위해 PF 보증 규모를 47조8000억원 이상으로 확대하고 캠코펀드 3조원, 신디케이트론 5조원 등을 활용해 PF 시장에 대한 자금 공급을 확대하겠다고 밝혔다.

특히 주거사업장 PF 자기자본비율 상향 시행 시기를 기존 2027년에서 2029년으로 2년 유예하고 PF 보증 공급 목표를 확대하기로 했다. 중소건설사 PF 특별보증과 건축공사비 플러스 PF보증 규모를 늘리고 수수료 인하 기간을 연장하는 등 금융 부담을 낮추는 방안도 포함됐다.

이주비대출과 관련해서는 기존 종전자산평가액 중심의 담보가치 산정방식을 개선하고 한국주택금융공사(HF)의 이주비대출 보증상품을 신설하기로 했다. 주택업계가 그동안 요구해온 내용이 상당수 반영된 셈이다.

이에 건설·주택업계는 8·13대책 발표 직후 민간 주택공급을 가로막아온 금융 애로를 해소하는 데 도움이 될 것이라며 대체로 긍정적인 평가를 내놨다. PF 자기자본비율 상향 유예는 금융시장 경색으로 자금 조달에 어려움을 겪는 정상 사업장의 부담을 덜어줄 수 있고, PF 보증 확대와 중소건설사 특별보증은 착공 전 금융비용을 낮추는 효과가 기대됐기 때문이다.

이주비대출 제도 개선 역시 정비사업의 자금 부담을 낮출 수 있는 조치로 평가됐다. 특히 기존 종전자산평가액을 중심으로 담보가치를 산정하는 방식이 개선되고, HF 보증상품이 도입되면 조합원의 이주비 조달 여건이 나아져 이주와 착공을 앞당기는 데 도움이 될 수 있다는 기대가 나왔다.

김이탁 차관은 "주택공급 확대를 위해 신속한 제도 개선과 함께 실제 공급현장에 자금이 원활하게 공급될 수 있도록 금융권과 지속 협력해나가겠다"고 밝혔다.

"대책보다 후속 입법"···업계, 현장 적용 속도 요구

건설업계는 8·13대책의 후속 입법을 서둘러야 한다고 지적했다. 지난해에도 주택공급대책 발표 이후 관련 법안 처리가 지연되면서 정책 효과가 현장에 반영되기까지 상당한 시간이 걸렸기 때문이다.

대한주택협회 관계자는 "지난해 9월 주택공급대책이 발표됐을 때도 후속 법안이 통과되는 데 1년 가까이 걸렸다"며 "도시정비법 등 아직 통과되지 않은 법안이 있는 만큼 이번에는 후속 입법이 신속하게 이뤄져야 대책의 실효성이 나타날 것"이라고 말했다.

대출 총량규제와 개별 사업장의 실제 대출 여건 사이의 간극을 줄여야 한다는 요구도 나온다. 정부는 8·13대책에서 주택공급 관련 대출은 총량규제와 별도로 관리하겠다는 방침을 제시했지만, 현장에서는 여전히 금융기관별 대출 한도와 심사 기준의 영향을 받고 있다는 게 업계 설명이다.

이는 신규 주택의 분양뿐 아니라 수요자의 자금조달과도 직결되는 문제다. 중도금대출이 원활하게 실행됐더라도 입주 시점에 잔금대출이 예상보다 적게 나오면 수분양자의 자금 부담이 커지고, 건설사 입장에서도 분양 이후 잔금 납부와 공사대금 회수 과정에서 불확실성이 커질 수 있다.

건설업계 관계자는 "총량규제와 관련해서는 주택공급 관련 대출을 별도로 관리한다고 했지만 실제 현장에서는 여전히 대출 한도의 제약이 있다"며 "중도금대출은 비교적 원활하게 진행되더라도 입주 시점에 분양가나 시세가 올라 잔금대출로 전환하는 과정에서 대출이 충분히 나오지 않는 사례가 있다"고 말했다.

이어 "중도금대출에서 잔금대출로 넘어가는 과정이 원활하게 이뤄질 수 있도록 제도를 보완할 필요가 있다"며 "도심에서 주택을 공급하려면 사실상 정비사업이 중요한데, 이주비대출도 6억원 한도가 적용되다 보니 사업 추진 과정에서 어려움이 있다"고 말했다.

이주비대출은 특히 정비사업의 사업 속도와 직결되는 금융 분야다. 서울 등 도심에서는 신규 택지를 통한 대규모 주택 공급이 쉽지 않아 재건축·재개발이 주요 공급 수단으로 꼽힌다. 하지만 조합원 이주 과정에서 필요한 자금 조달에 제약이 생기면 관리처분 이후 실제 이주와 착공까지 일정이 늦어질 수 있다. PF 지원을 확대하더라도 사업 초기 단계의 이주비 금융이 막히면 공급 확대 효과가 제한될 수 있다는 의미다.

사진=강민석 기자

"우량·부실 구분 쉽지 않아"···사업장 선별 기준도 쟁점

정상 사업장과 부실 사업장을 가르는 기준도 향후 금융지원의 핵심 변수다. PF 부실 문제가 불거졌던 2023~2024년 이후 정부는 우량 사업장에는 지원을 집중하고 비우량 사업장은 매각을 유도하는 방향으로 PF 시장을 관리해왔다. 정부는 금융지원이 부실 사업장의 단순 연명으로 이어지는 것을 막기 위해 사업장별 정상화 가능성을 점검한다는 방침이다.

건설업계에서는 공사비와 금융비용 상승으로 일시적으로 사업성이 낮아진 사업장과 구조적으로 사업성이 부족한 사업장을 일률적인 기준만으로 구분하기 어렵다는 입장이다.

업계 관계자는 "부실사업장과 정상사업장을 명확하게 구분하는 것은 현실적으로 어려운 부분이 있다"며 "사업장별 상황이 다른 만큼 어떤 기준으로 구분하고 금융지원을 할 것인지에 대해서는 추가적인 논의가 필요하다"고 말했다.

부동산 전문가들은 정부의 금융지원 확대가 착공이 지연된 정상 사업장을 다시 움직이는 데는 효과가 있을 것으로 평가했다. 다만 모든 사업장을 금융지원으로 살리는 방식은 경계해야 한다는 지적도 있다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "현재 공급 문제의 중요한 원인 중 하나가 사업승인 이후 PF 조달이 어려워 착공하지 못하는 현상인 만큼 PF 공적보증 확대는 효과가 기대된다"며 "특히 입지와 분양성이 괜찮지만 금융 문제로 중단된 사업장의 착공 전환에 도움이 될 수 있다"고 말했다.

김성환 건설산업연구원 연구위원은 사업성이 낮은 사업장까지 일률적으로 금융지원을 확대하는 것은 무리라면서도, 금융기관이 판단하는 부실과 사업자가 체감하는 사업성 사이에는 차이가 있을 수 있다고 지적했다.

김 연구위원은 "정상사업장과 부실사업장에 대한 기준은 금융권이 보는 부실과 사업을 하는 사람이 보는 부실이 다르다"며 "결국 사업을 통해 돈이 되느냐 안 되느냐의 차이"라고 설명했다.

이어 "과도하게 사업계획을 잡았던 사업장은 부실사업장으로 볼 수 있지만, 지금 당장 돈이 안 된다고 해서 앞으로도 계속 사업성이 없다고 보는 것도 맞지 않다. 사업계획이나 조건을 일부 조정하면 PF가 나올 법한 상황도 적지 않다"고 덧붙였다.

금융애로 해소센터 신설···"창구보다 실제 대출이 중요"

이번에 설치되는 'PF·건설사 금융애로 해소센터'의 실효성도 건설업계가 주목하는 부분이다. 금융감독원은 기존 부동산PF 총괄지원센터를 'PF 금융애로 해소센터'로 확대하고, 산업은행은 별도의 건설사 금융애로 해소센터를 설치해 금융 관련 애로사항의 접수와 금융권과의 소통을 일원화하기로 했다.

건설업계에서는 PF 보증 대상에는 해당하지만 금융기관의 내부 심사에서 대출이 지연되거나, 신디케이트론·캠코펀드 등 정책 금융상품과 민간 금융기관의 자금이 제대로 연결되지 않는 경우처럼 개별 사업장의 금융 애로를 실제 자금 집행으로 연결하는 역할이 필요하다는 것이다.

업계 관계자는 "금융애로 해소센터가 전체적으로 관여해 관리하겠다는 취지에는 공감하지만 평소에도 각 기관이 나눠서 해오던 업무"라며 "기존 업무를 한데 묶는 수준이라면 실효성이 있을지 의문"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 금융기관의 보수적인 대출 심사 구조를 감안하면 단순한 소통 창구만으로는 한계가 있을 수 있다고 봤다.

이은형 연구위원은 "국내 금융기관은 보수적인 편이고 특히 은행은 더 그렇다"며 "금융기관 입장에서는 안정적이고 손실 가능성이 낮은 사업장이면 자금을 빌려주지만 위험하다고 판단하면 금리를 높이고, 위험성이 더 크면 아예 대출을 하지 않는 구조"라고 설명했다.

그러면서 "건설사나 시행사는 자기 사업에 돈이 들어오면 당연히 좋은 것이고, 그 사이에 금융이 들어가 애로사항을 전달한다고 해서 금융기관의 판단이 달라지는 건 아니다"며 "규정상 허점이나 제도상 미비점이 있다면 개선할 수 있지만 금융권과 건설·시행업계는 돈을 바라보는 입장이 다르다"고 말했다.

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