종부세 강화에 전월세 공급 줄어드나···국회, 임대료 상승 우려

보유세 인상, 임대인 비용 증가로 이어질 수 있어

공제 변경 따라 수도권 전세 수요 집중 가능성

장기거주소득공제 전환으로 매물 동결 예측

[DB 아파트, 전세, 월세, 부동산, 빌라. 사진=강민석 기자

정부가 실거주 중심의 주택 보유를 유도하기 위해 추진하는 부동산 세제 개편이 오히려 전·월세 공급을 위축시킬 수 있다는 우려가 나왔다.

25일 정치권에 따르면 국회 재정경제기획위원회는 최근 발간한 '조세 분야 법률안 검토보고서'에서 정부의 종부세법·소득세법 개정안이 주택 거래와 임대시장에 미칠 영향을 검토하며 이 같은 가능성을 제기했다.

이번 개편안은 주택 보유 수보다 자산 가치와 실제 거주 여부에 따라 세 부담을 차등화하는 것이 핵심이다. 정부는 2028년 이후 주택분 종부세율을 주택 가액 기준으로 일원화하고 과세표준 6억원 초과 구간의 세율을 높일 계획이다.

과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간은 현행 1.0%에서 1.3%로 인상된다. 12억원 초과 구간에서도 2주택 이하 보유자의 세율이 0.7~2.3%포인트 높아진다. 과세표준 산정에 활용되는 공정시장가액비율도 현행 60%에서 보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 70~80%로 상향된다.

문제는 보유세 증가가 주택 소유자에게만 영향을 미치는 것은 아니라는 점이다. 재경위는 "다주택자에 대한 높은 보유세 부담은 임대인의 비용 증가로 이어져 임대료 인상 등의 형태로 임차인에게 세부담이 전가될 가능성이 있다"고 지적했다.

거주 여부에 따른 기본공제 차등화도 변수로 꼽혔다. 개정안은 1세대 1주택자의 기본공제액을 실거주 14억원, 비거주 12억원으로 구분한다. 이에 따라 비거주 주택 소유자들이 세 부담을 낮추기 위해 본인 소유 주택으로 이동하면 기존 임대주택이 전월세 시장에서 빠져나갈 수 있다는 것이다.

특히 공제 혜택을 고려해 상대적으로 가격이 높은 수도권 주택으로 거주 수요가 몰릴 가능성도 제기됐다. 재경위는 "수도권 전월세 시장에의 공급이 감소하고 임대료가 상승하는 등 임차인에게 세부담이 전가될 가능성이나 수도권 쏠림 현상 심화 가능성에 대해 고려할 필요가 있다"고 밝혔다.

양도세 개편 역시 매물 공급을 제한하는 요인으로 지목됐다. 정부는 1세대 1주택자의 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 전환하고 2029년부터 공제 한도를 10억원으로 제한하는 방안을 추진하고 있다.

재경위는 거주 요건을 채우려는 주택 소유자들이 매도를 늦추거나 향후 세제 완화를 기대하며 매물을 거둬들이는 이른바 '동결효과'가 발생할 수 있다고 봤다. 매매시장뿐 아니라 임대시장에서도 공급 부족을 심화시킬 수 있다는 취지다.

보유세 강화가 실제 집값 안정으로 이어질지도 불확실하다. 재경위는 주택가격이 세금 외에도 금리와 소득, 공급 여건 등에 영향을 받는 만큼 세율 인상에 따른 가격 하락 효과가 예상보다 제한적일 수 있다고 분석했다. 자산은 많지만 현금흐름이 부족한 가구의 세 부담이 커질 가능성도 언급했다.

다만 주택 가액에 따라 종부세율을 적용하는 방식은 자산 가치에 상응하는 과세를 통해 조세형평성을 높일 수 있다는 긍정적 평가도 내놨다.

여야는 향후 국회 재정경제기획위원회 조세소위에서 세법개정안의 세부 조항을 심사한 뒤 상임위 전체회의에서 최종 의결 절차를 진행할 예정이다.