[장경철의 부동산 論]“수익형부동산 증여 잘 이용하면 절세”

최근 부동산 가치 상승 기대감으로 부동산 증여 바람이 불고 있다. 특히 상가 등 수익형 부동산의 증여도 꾸준히 늘어나고 있어 관심을 끌고 있다.

아파트는 매매시세가 그대로 증여세 기준으로 적용되는 반면 상가 등 수익형 상품들은 과세 기준이 되는 기준시가(공시지가)가 대개 시세의 50% 내외에 불과하기 때문이다.

실제로 최근 세무상담에서 앞으로 자산가치 상승폭이 클 것으로 기대되는 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산 위주로 증여를 문의하는 사례가 늘고 있다. 현금 증여보다 수익형 부동산으로 증여하는게 증여세를 절약할 수 있기 때문.

예를 들어 수익형 부동산을 합쳐 10억원의 재산이 있다고 가정했을 때, 결혼을 앞둔 아들에게 3억원을 증여하려고 한다면, 현금증여보다는 수익형 부동산으로 증여했을 때 약 2700만원을 절약할 수 있다.

그렇다면 각각 3억원이라는 동일한 가치가 있는 것을 증여하는데 왜 이렇게 세금차이가 날까.

수익형 부동산을 증여하는 경우 현금을 증여할 때보다 세금이 저렴한 이유는 바로 기준시가에 비밀이 있다. 기준시가란 부동산에 대해 긱종 세금을 부과하기 위해 매년 부동산을 감정평가해서 게시하는 금액을 말한다.

국토교통부는 주택의 기준시가는 두 가지로 나눌 수 있는데, 아파트와 같은 공동주택은 공동주택가격, 단독주택에는 개별주택가격을 기준시가로 가리킨다는 점을 주의해야 한다. 상가 기준시가는 물건마다 차이는 있지만, 대략적으로 시세의 40~70% 정도로 형성된다.

세법에서는 부동산에 대해 시가로 증여세를 계산하는 것이 원칙이지만 시가를 알 수 없을 시에는 기준시가로 평가할 수 있다. 위의 사례도 대략적인 시세가 3억원일 뿐이지 정확한 시가가 3억원은 아니므로 기준시가로 평가할 수 있다.

부동산을 증여하게 되면 증여세 계산은 기준시가로 하게 되는데, 이 기준시가라는 것이 실제 시세보다 더 작다 보니까 실제로 증여받는 가치에 비해서 세금을 더 적게 내도된다는 결론이 나온다.

단, 세법에서 증여재산가액을 시가로 보는 경우는 증여일 전?후 3개월내에 해당부동산의 매매사례가액이 있거나 감정평가를 받는 일 등이 있으니 이 기간 동안에 대출을 받는 행위(금융기관이 감정평가함)등은 주의해야 한다.

첫째, 종합소득세 절세 효과가 있다. 예를 들면 아버지가 본인명의로 보류하는 상가 외에도 다른 소득이 있다면, 상가 임대소득과 다른 소득을 합산해 높은 종합소득세를 부담하게 된다. 그러나 상가를 아들에게 증여하게 되면 임대소득금액만큼 종합소득금액이 빠져 아버지의 종합소득세가 감소하게 된다. 반면, 증여를 받은 아들은 임대소득에 대한 세금을 내긴하지만 이외에는 다른 소득이 없으므로 아버지보다 훨씬 낮은 세율이 적용될 수 있다. 따라서 누진세율 구조하에서 높은 소득이 있는 한 사람에게 세부담을 지우는 것보다 분산하는 것이 가족 전체의 종합소득세가 줄어들게 된다.

둘째, 자녀의 자금출처에 대한 확실한 소명자료가 된다. 건물주인 자녀에게 매년 임대료 수입이 발생하므로 자녀 계좌로 소득이 계속 축적된다. 이렇게 쌓인 소득은 나중에 자녀 명의로 집을 사는 등 재산을 취득할 시 세무서에 자금출처를 소명해야 하는 일이 생길 때 유용하게 쓰일 수 있다. 결국 임대소득에 대해선 추가적인 증여세 없이 자녀 재산을 꾸준히 늘리는 결과가 된다. 아파트나 주택보다 현금화가 쉬워 금융실명제가 강화된 이후 이들 수익형 부동산에 시중 부동자금이 몰릴 가능성이 높다.

장기적으로는 부동산 시장에 실명계좌 강화로 빠져나간 자금이 투입될 가능성이 있고, 유동성이 높고 수익이 보장되는 수익형 부동산 상품 쪽으로 투자자금이 유입될 가능성이 있다. 수익형 부동산은 증여시 시세보다 낮은 기준시가를 기준으로 세금을 매기기 때문에 절세 효과도 있다.

예를 들어 3억원을 현금으로 증여하면 4000만원의 증여세를 내지만 시세 3억원 짜리 상가의 경우 시세의 40~70%정도인 기준시가에 따라 세금이 매겨지기 때문에 절반 정도 절세 효과가 있다.

또 수익형 부동산을 증여하면 자녀가 월세 수입을 소득증빙으로도 활용 할 수 있다는 장점도 있다.

장경철 부동산센터 이사