국토부 야심작 뉴스테이 순항할까

용적률·건폐율 등 토지혜택 대폭 축소

고가 임대료 기정사실화···흥행 미지수

중산층에게 양질의 임대주택을 공급하기 위한 기업형 임대주택(뉴스테이) 관련 3개 법안이 국회 본회의를 통과했지만 정작 민간 건설사들이 임대주택 사업에 본격적으로 뛰어들지는 미지수라는 지적이 나오고 있다.

기존의 고가 임대료 논란은 차치하더라도 당초 정부가 계획했던 인센티브 마저도 기업 특혜 논란으로 상당폭 축소되면서 기업들이 분양사업을 제쳐두고 본격적으로 임대사업에 뛰어들지 미지수라는 시각이 비등해지고 있다. 특히 건설사들이 가장 강조하던 용적률·건폐율에 대한 인센티브가 공급 촉진지구에 한해 제한적으로 적용될 예정이어서 사업 흥행몰이가 기대치에 못 미칠 가능성이 적지 않다는 분석이다.

뉴스테이(기업형 임대주택) 사업이 진행될 예정인 위례신도시 전경.(출처=뉴스웨이 DB)

12일 건설·부동산업계에 따르면 기업형 임대사업자에게 공공택지를 우선·할인 공급할 수 있는 근거 등이 담긴 ‘임대주택법 개정안’이 지난 11일 국회 본회의를 통과했지만 민간 사업자들의 자발적인 공급을 늘리기 위한 각종 인센티브는 국회 논의 과정에서 대폭 후퇴한 것으로 드러났다. 가장 대표적인 것이 뉴스테이 사업에서 적용할 ‘용적률과 건폐율’ 수준. 당초 정부안에서는 모든 뉴스테이 사업지에서 법정 상한선까지 적용할 수 있도록 했지만 국회 논의과정에서 통과한 개정안에선 공급 촉진지구에 한해 상한까지 완화하기로 해 민간 혜택이 축소됐다.

더구나 공급 촉진지구로 인증을 받으려면 부지의 절반 이상을 8년 이상 임대주택으로 건설해야해 건설사들이 높은 임대료를 받을 수 있는 도심권이나 시가지를 비롯 재개발, 재건축 사업과 연계된 사업은 사실상 불가능할 수 있다는 시각이 나온다. 이와 별도로 용적률과 건폐율에 대한 혜택이 줄어들면 건설사 입장에선 그만큼 사업성이 줄어든다는 의미여서 수익성을 맞추기 위한 임대료 인상도 불가피할 전망이다.

그린벨트(개발제한구역) 등 특혜시비가 있을 수 있는 땅은 LH(한국토지주택공사) 등 공공기관이 참여 하도록 하는 방안도 건설사로선 그닥 달갑지 않다. 공공기관이 택지조성을 담당할 경우 땅개발 이익이 공기업에 돌아갈 여지가 클 뿐만 아니라 땅값을 높여 분양할 가능성도 있어 민간 업체에겐 독소조항에 가깝다.

임대주택사업이라는 한계는 그대로 남아있다. 그간 공들여 가꾼 브랜드가 임대주택 아파트 이름으로 적용된다는 점에서 브랜드 이미지 훼손은 둘째치더라도 임대료를 받아서 투자금을 회수해야해 자금을 회수하려면 8년이라는 기간이 족히 걸린다. 게다가 정부가 연결제무재표(IFRS) 적용에 따른 부채문제 해결 모델을 제시하고는 있지만 리츠(부동산 투자회사)에 대한 지배력 등 회계상 해석문제가 여전히 남아 경영상 부채증가 우려도 남아 있다.

민간 인센티브가 줄어든 점은 수요자(세입자) 입장에서도 반갑지 않다. 그만큼 임대 료가 오를 가능성이 크기 때문이다. 뉴스테이 사업의 경우 고가 임대료가 기정사실화 된다는 의미다. 실제로 보증금이 5억원을 넘는가 하면 월세가 100만원을 돌파하기도 한다.

대표적인 사례가 대림산업이 위례신도시에서 선보일 뉴스테이 ‘e편한세상 테라스 위례’다. 전용면적 84㎡인 이곳의 임대보증금은 무려 5억원, 여기에 임대료도 월 44만원으로 책정이 됐다. 월세가 100만원을 훌쩍 넘는 경우도 있다. 주택임대관리회 사 ‘HTH’가 설립한 리츠(부동산투자회사) 주도로 지난 6월 서울 지하철 2호선 구로디 지털단지역 인근 부지에 착공한 대림동 뉴스테이는 4가지 전용면적(29·35·37·44㎡) 중 상위 3개의 월세가 각각 100만, 106만, 110만원이다. 도로공단 이전부지에 들어서 는 신당동 뉴스테이 역시 전용면적 59㎡의 임대료가 월 100만원(보증금 1억원)이다.

한 대형건설사 관계자는 "어찌됐건 주택사업은 땅을 싼 값에 확보할 수 있어야 사업에 대한 여지가 나온다. 하지만 뉴스테이 법은 토지에 대한 혜택이 대폭 축소됐다고 봐야한다. 특히 기존 시가지에서 사업 추진이 어려워 당초 목적인 도심 전세난 완화를 기대하긴 어렵게 됐다"고 밝혔다.


김성배 기자 ksb@