[美금리인상]주택구매심리 악화···거래 절벽 우려

금리인상·대출규제 ‘이중충격’···심리적 타격 불가피

서울 동대문구 전농동 아파트 단지 전경(출처=뉴스웨이 DB)

드디어 올 것이 왔다.

미국이 거의 10년만에 니어제로 금리 탈출을 선언하면서 한국 부동산 시장에 미칠 영향에도 관심이 집중되고 있다. 역시 부동산 시장을 떠받치는 주된 동력이 극심한 전세난과 더불어 한은을 포함한 글로벌 저금리 기조인 탓에 악재로 작용할 수밖에 없어서다.

대다수 전문가들은 금리 인상 자체의 파장은 예상만큼 크지 않을 것으로 보고 있지만 사정이 간단치 않다고 보기도 한다. 최근 정부가 주택담보대출 규제 강화에 나선 데다, 한국은행도 머지않아 금리 인상을 단행할 가능성이 커져서다.

심리적 타격에 따른 주택 거래절벽도 배제할 수 없다는 분석이 나오고 있는 이유다.

17일 건설·부동산 업계에 따르면 이날 미국이 금리인상을 단행했으나, 당장 국내 미시·거시 경제 여건엔 아무런 변화가 없다. 특히 한은이 금리를 따라 올린다거나 전세난이 해소되는 등 제반 환경 변화가 전혀 없다는 의미다.

실제로 한국은행은 지속적으로 미국 금리인상 단행과 국내 금리조정은 별개라고 강조한 바 있다. 미국이 금리를 올린다고 해서 바로 따라 올리지는 않겠다는 의미다.

게다가 올해 한국 경제성장률이 2%대 후반으로 떨어질 것으로 전망되는 등 경제가 열악한 상황인 점도 한은의 금리 인상 단행 결정을 주저하게 만들고 있다.

여기에 내년에도 시대적 흐름인 월세 전환에 따른 극심한 전세난이 예상된다. 주택 시장을 떠받치는 두가지 동력 여건이 그대로다.

전문가들은 이보다 부동산 투자심리 위축에 주목한다. 이날 미국 금리 인상에 따른 자본유출을 우려한 한은이 언젠간 금리를 올릴 수 밖에 없다. 초저금리 시대가 이제 머지 않아 저물 수 있다는 의미다.

정부도 부동산 ‘부양’에서 ‘관리’로 스탠스를 옮기고 있다. 최근 금융위 등 정부가 내년 2월부터 주택담대출 규제를 강화하겠다고 선언한 게 대표적인 사례다. 정부가 사실상 부동산 시장이 정점이라는 신호를 준 셈이다.

이는 총부채상환비율(DTI)와 주택담보인정비율(LTV) 완화로 주택 경기를 부양하겠다는 정부 정책을 1년만에 정반대로 바꾼 것이다. 자금마련 제한에 따른 구매 심리 위축은 결국 주택량 감소와 집값 하락으로 이어진다는 게 전문가들의 일관된 지적이다.

김광석 리얼투데이 이사는 “주택 시장에서 금리는 엄청난 변수다. 돈 다주고 집을 사는 사람들이 별로 없기 때문”이라며 “미국은 물론 한은도 금리를 한꺼번에 확 올리지는 않을 것이다. 하지만 부동산 투자심리 위축은 불가피 할 것”이라고 말했다.

거시경제 위축에 따른 시장 침체도 우려된다. 미국 금리인상은 국내 부동산 경기 위축 수준의 문제가 아니다. 한국 경제를 이끄는 수출은 물론 금융 시장 등 거시경제 전반에 전방위적으로 압박을 가하기 때문이다.

올해 아파트를 집을 산 청약자가 많다는 점도 반영되고 있다. 집을 살만한 능력이 있는 이들인 이미 매수한 탓에 수요가 올해만큼 못받쳐 줄 것이라는 의미다. 최근 공급과잉 논란 등으로 가격 조정기에 들어간 것도 심리적 타격과 더불어 수요가 줄어든 탓이라는 분석도 나온다.

다만 2008년때처럼 집값이 급락할 것으로 보는 전문가는 그리 많지 않다. 미국이 금리를 상당히 오랜기간 천천히 올릴 가능성이 크고, 한국과 미국간 금리 동조화가 과거보다 느슨해 질 것으로 보이기 때문이다.

전세가율도 여전히 상승세다. 전셋값이 집값을 떠받칠 수 있다는 얘기다. KB국민은행에 따르면 11월말 전국 평균 전세가율은 73.7%로 13개월 연속 최고치를 경신했다. 이런 가운데 서울을 포함한 수도권에선 내년에 대규모 재개발, 재건축 사업장이 이주한다.

전문가들은 지나치게 조급할 필요없이 내년 이후 중·장기적으로 부동산 시장에 미칠 영향을 예의주시하는 자세가 필요하다고 조언한다.

김성배 기자 ksb@