[뉴스분석]다주택자 임대사업자 정책 실효성 떨어지는 이유

85㎡초과, 공시가격이 6억 넘으면 혜택 無

소득 고스란히 공개돼 부동산 부자들 꺼려

종부세에다 건보료 폭탄 등 가능성 높아

일부 양도세 등 혜택 미미···등록 의무화 유력

반포주공1단지 전경. 사진=다음 로드뷰.

정부의 2주택 이상 다주택자 임대사업자 등록 의무화 추진이 뜨거운 감자다. 정부는 세제, 기금, 사회보험 등 인센티브를 강화해 임대주택 등록을 유도한다는 방침이지만 실효성이 있을지 미지수다. 일정기준(85㎡)이나 가격(6억원)이상의 주택의 경우 혜택 자체가 없는 데다, 종합소득세 등 세금은 물론 건강보험료 인상 때문에 소득 노출을 꺼리는 부동산 부자들이 자발적으로 임대사업자로 등록하기가 만무하다는 관측이나오고 있어서다.

10일 건설부동산업계에 따르면 정부는 8·2대책을 발표하고 2주택 이상 다주택자를 전방위적으로 압박하고 있다. 우선 2014년 폐지된 양도세 중과를 부활시켰다. 양도세율을 최대 20%포인트(2주택자는 10%포인트) 높였다. 장기보유특별공제도 배제하기로 했다. 그동안 다주택자가 3년 이상 집을 보유하다 양도할 경우 최대 30% 공제 혜택을 제공해왔다. 김현미 국토교통부 장관은 최근 청와대 뉴미디어실과의 인터뷰에서 “내년 4월까지 시간을 드렸으니 자기가 사는 집이 아니면 좀 파시라”고 강조했다. 다주택자들을 부동산 부자로 규정하고 집을 팔거나 임대주택을 등록을 유도하겠다라는 의미가 담겨있는 것으로 업계는 보고 있다.

실제 임대주택은 규제도 있지만, 다양한 세제혜택도 있다. 임대주택 등록을 전제로 주택(전용면적 60㎡ 이하)을 구매할 경우 취득세가 완전 면제된다. 임대주택을 2호 이상 등록한 경우에는 재산세도 25~100% 감면된다. 준공공임대의 경우 전용면적 40㎡ 이하는 100%, 40~60㎡는 75%, 60~85㎡는 50% 감면되고, 일반임대는 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25% 감면된다. 임대주택을 3호 이상 등록한 경우에는 임대소득세 역시 대폭 감면된다. 감면율은 준공공임대 75%, 일반임대 30%다. 단, 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하일 경우에 적용된다. 장기임대를 할 경우 종합부동산세(종부세)와 양도소득세에서도 혜택을 받는다. 5년 이상 임대한 임대주택은 종부세 비과세 대상이다. 단, 공시가격이 6억원(수도권 이외 지역은 3억원) 이하일 경우에 적용된다. 올해까지 준공공임대주택으로 등록한 주택은 10년 이상 임대 뒤 양도소득세가 100% 감면된다.

하지만 현재 임대주택 사업자 등록 실적은 형편없다. 관련업계에 따르면 2015년 기준 임대주택을 등록한 사업자(건설임대사업자 제외)는 12만4380명이고, 이들이 등록한 임대주택은 46만2813호다. 통계청이 파악한 다주택자가 2015년 기준 187만9000명이고, 임대주택에 사는 가구가 750만에 달하는 것과 비교하면 등록률은 6% 수준이다. 최소 700만가구에서 임대인(집주인)들의 임대소득이 정확히 파악되지 않고 있다는 뜻이다. 세원이 노출되고 소득세가 부과되는데다, 의무임대기간 동안 매각이 제한되는 등 불편함이 있기 때문으로 분석된다.

실제로 기준시가 6억원 이하의 주택에만 양도세나 종합부동산세 등 각종 세제 혜택이 주어지는데 이미 지난 4월 서울 아파트값은 평균 6억원을 돌파했다. 서울 강남 아파트는 세제 혜택 자체가 언감생심이라 의미다. 게다가 오는 2019년부터는 연 2000만원 이하 임대소득에 대해서도 소득세가 부과되는데 은퇴한 노년층이 임대사업자로 등록할 경우 더 이상 직장가입자의 피부양자 자격을 유지할 수 없어 건강보험료 부담이 임대소득에 대한 세금보다 월등히 커진다. 무엇보다 임대사업자로 정부에 등록하면 자신의 소득이 그대로 노출되기 때문에 종부세나 건보료 폭탄을 피하기 어렵다. 예를 들어 남편이 직장을 다니고, 직장 없이 주택 여러 채로 임대소득을 받는 부인이 본인 이름으로 임대사업자로 등록하면 남편의 직장 의료보험과 별개로 건강보험료를 내야 한다. 여기에 취득 후 3개월 이내 임대사업자 등록을 해야 하는 것도 독소조항으로 꼽힌다. 때문에 전문가들은 8·2 대책 이후에도 임대주택 등록 비율이 의미있는 수준으로 오르기는 어려울 것으로 보고 있다. 이대로라면 정부가 일정 수 이상의 주택을 소유한 집주인들에 한해 임대주택 등록을 의무화하는 것이 불가피할 것으로 전망된다.