[8·2부동산대책] 서울·과천·세종 투기과열지구 지정···다주택자 양도세 확 는다

서울 시내 아파트 전경(사진제공=뉴스웨이 DB)

정부가 서울 전역과 과천시, 세종시가 투기과열지구로 묶고 서울 강남 4개구와 이를 중심으로 과열이 확산되고 있는 용산, 성동 등 7개구, 세종시를 투기지역으로 중복 지정했다. 양도소득세도 2주택자부터 기본 10~20%씩 올리기로 했다.

정부는 관계부처 합동으로 2일 서울 정부청사에서 이같은 내용을 담은 ‘실수요 보호와 단기수요 억제를 통해 주택시장 안정화 방안’을 발표했다.

정부는 서울을중심으로 과열된 주택시장 양상이 과천, 세종시 등으로 확산되는 가운데 투기 목적의 수요가 주택시장에 다수 유입됐다고 봤다. 공급 여건은 안정적인 데 그간의 세제·주택·규제 완화가 저금리와 대내외 경제 여건 개선과 맞물리면서 주택 시장 불안이 발생했다는 판단이다.

정부는 이에 따라 서울 전역(25개구)와 과천시, 세종시를 투기과열지구로 묶었다. 더불어 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동)과 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 7개구와 세종시를 투기 지역으로 중복 지정했다.

투기과열지구로 지정되면 청약 1순위 자격 제한과 전매제한기간 연장, 대출규제 강화 등 14가지 규제를 동시에 적용받게 된다. 이는 부동산 대책 중에서도 고강도에 해당하는 조치다. 투기지역에 속하면 기준시가 대신 실거래가액으로 양도소득세를 부과하며 탄력세율까지 적용해 세금을 무겁게 매긴다. 이들은 모두 당장 내일(3일)부터 지정 효력이 발생한다.

그러면서 정부는 이번에 투지과열지구·투기지역 내 금융 등 규제 요건을 강화하기도 했다.

가장 먼저 원래 투기지역 내 차주당 1건으로 제한하던 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한한다. 이에 따라 동일 세대 내 다른 세대원은 받을 수 있었던 추가대출이 제한된다. 정부는 금융업권 감독규정의 조속히 개정해 이를 시행할 방침이다.

또 주택유형, 대출만기, 대출 금액 등에 따라 차등 적용하던 LTV·DTI 비율을 이와 관계 없이 모두 기본 40% 적용하고 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 사람이 추가로 주담대를 받을 경우 LTV·DTI 비율을 10%p씩 강화해, 30%를 적용하기로 했다. 다만 실수요자의 내집 마려을 위해서는 무주택세대수, 부부 합산 연소득 6000만원 이하 등 요건에 따라 10%p 완화해줄 예정이다. 주택도시보증공사 ·주택금융공사 중도금 대출보증(9억원 이하 주택)도 1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건 이하로 제한하기로 했다.

이외에도 투기과열지구나 투기지역으로 지정된 지역은 이번 도시재생 뉴딜 정책 선정대상에서 제외하는 등 부동산 시장 과열을 초래하지 않도록 사업 물량을 적극 관리한다는 방침이다.

정부는 다주택자들에게 적용하는 양도세율도 올렸다.

조정대상지역 내 양도시 양도차익에 따라 기본 6~40%로 차등 적용되던 세율에 2주택자들은 10%p, 3주택자 이상은 20%p 중과하고 장기보유특별공제도에서도 배제한다는 방침이다. 이는 다주택자들의 매수 심리 유도를 위해 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용한다.

이외에도 1세대 1주택자에게 적용되는 양도세 비과세 요건에 거주요건이 추가되고, 조정대상지역 내 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%를 적용하는 등 금융 규제가 강화된다. 이는 각각 8·3일 이후 취득하는 주택과 내년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터 적용된다.

재건축과 관련해선 내년 1월 유예가 종료되는 재건축초과이익환수제도 예정대로 시행하기로 했다. 또한 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 규정 중 예외적으로 지위 양도를 허용하던 예외 사유를 엄격히 강화해 오는 9월 개정 예정인 관련 법 시행 이후 모든 재건축 조합에 적용할 예정이다.

아울러 재개발 사업 시 수도권은 전체 세대수의 15%, 지방은 12% 범위 내에서 임대주택을 공급하도록 규정된 현행 의무 비율에서 의무비율 하한을 5%(서울10%)로 설정했으며, 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원분양의 재당첨을 제한한다는 방침이다.

정부는 투기적 수요에 대한 조사도 강화하기로 했다.

따라서 투기과열지구 내 거래가액 3억원 이상 주택은 주택 거래 시 자금조달계획과 입주 계획 등의 신고를 의무적으로 해야 한다. 정부는 미신고자와 허위신고자에 대해서는 과태료륿 부과하고, 신고자의 자금은 출처 확인을 통해 증여세 등 탈루여부 조사 전입신고 등과 대조해 위장전입, 실거주 여부 확인 등에 활용할 계획이다.

또한 주택시장 확립을위한 특별사법경찰제를 도입해 불법행위 단속의 실효성을 강화하고, 국세청 등 관계기관 공조 강화를 통해 혐의가 검증되면 엄충히 처벌한다는 방침이다.

정부는 실수요자를 위한 청약제도도 재정비했다.

일단, 투기과열지구와 조성대상지역에는 1순위 자격 요건을 강화하고 가점제 적용 확대 등을 도입하고 전국에는 가점제 당첨자와 당첨된 속한 자의 2년간 재당첨 제한, 예비입주 선정시 추천제 아닌 가점제 우선 적용 등을 실시할 방침이다.

투기과열지구와 조정대상지역 내 1순위 자격요건은 기존 청약 통장 가입후 수도권 1년, 지방 6개월 경과던 자격을 가입후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화하고, 가점제는 투기과열지구의 경우 85㎡ 이하 75%이던 비율을 100%, 조정대상지역이 경우 85㎡ 이하 40%이던 비율을 75%, 85㎡ 초과 0%이던 기준을 30%로 상향했다.

이와 함께 지방 민간택지에 대해 전매제한 기간을 설정할 수 없었던 현행 제도를 개선해 전매기제한기간을 6개월로 신규 설정했다. 다만 지방중에서 조정대상지역으로 선정된 부산 7개구의 전매제한기간은 수도권과 같이 1년 6개월 또는 소유권이전등기시로 설정했다.

민간택지에 대한 분양가 상환제와 관련해선 적용 지역의 지정적용 요건을 개선하고, 분양가를 적정 수준으로 관리할 수 있도록 주택가격 상승률, 청약경쟁률 등 정량 요건을 개편, 고분양가로 인한 주택시장 불안이 우려되는 지역은 필요시 분양가상한제 적용지역으로 선정하기로 했다.

또한 조정대상지역 내에서도 그동안 전매제한 규정이 없어 청약 과열이 발생했던 오피스텔에도 투기과열지구와 조정대상지역에 동일한 수준의 전매 제한기간 설정과 거주자 우선분양을 적용하기로 했다. 일정세대 이상의 오피스텔 분양을 실시할 경우 이터넷 청약을 실시하는 근거규정도 마련했다. 또 사업자가 오피스텔과 사가 등을 광고할 때 분양수익률 산출 근거 등을 명시하도록 하고 허위·과장광고에 대한 과태료 등 벌칙규정을 신설할 계획이다.

이밖에도 다주택자의 임대주택 등록도 세제·기금·사회보험 등 인센티브를 강화해 등록을 유도하는 방향으로 가닥을 잡고, 후에 필요하면 등록 의무화 여부를 검토한다는 방침이다.