또 융단폭격?···강남 반포주공 도 넘은 규제

이사비는 물론 초과이익 대납도 제동

국토부 개별 민간사업 개입 이례적 분석

또 강남 정조정···분양가 등 잡겠다 관측

명확한 잣대無···역차별 등 조합원 불만↑

반포주공1단지 전경. 사진=다음 로드뷰.

8.2대책 이후 강남 재건축 시장이 또다시 정부의 집중포화를 맞고 있다. 국토교통부가 최근 재건축 이사비 과다는 물론 초과이익환수제 대납 위법까지 판단하겠다고 시장 압박에 나서며 융단 폭격을 가했다. 업계에서 8.2대책의 강남 후속대책으로 보기도 하는 이유다. 하지만 적정 이사비 액수 가이드라인 등 기준 틀 마련은 뒷전이라 시장에 혼란만 가중하고 있다. 이 와중에 반포주공1단지 등 일부 단지의 경우 서울시 지침에 나온 이사비 지원마저도 끊기면서 일부 고령자들을 비롯해 이주 자금이 부족한 조합원들은 인근 이사 자체가 막막해지는 등 불만이 폭증하고 있다.

26일 건설부동산업계에 따르면 국토부가 서울 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축 수주전에서 논란이 된 ‘7000만원 이사비’에 제동을 건데 이어, 서초구 한신4지구 송파구 미성·크로바 등 강남권 다른 단지에서 나온 ‘재건축 초과이익환수액 대납’에 대해서도 위법성을 따지기로 했다. 이에 대해 국토부 관계자는“일부 건설사가 조합에 부과하는 초과이익환수금을 대신 내주겠다는 제안에 대해 사실 관계를 확인 중이다. 법률 자문을 통해 위법성을 검토할 예정"이라고 설명했다. 강남 재건축 진흙탕 수주전 등 과열 경쟁에 정부가 제동을 걸겠다는 것이다.

하지만 업계에선 강남 재건축을 정조준한 8.2대책 후속대책이 아닌가 의심하고 있다. 모든 규제나 위법성 판단 지역이 강남권을 향하고 있는데다가, 이 마저도 초과이익환수제나 이사비 지원 등 사업을 추진해야하는 재건축 단지가 표적이되고 있기 때문. 최근 수주전이 치열한 반포주공1단지 고액 이사비가 가장 대표적이다. 현대건설은 지난달 4일 이 단지 수주전에 참여하며 조합원 이사비로 5억원을 무이자 대출해주거나 그 대출 이자에 상응하면 7000만원을 무상 제공하는 조건을 제시했다. 하지만 국토교통부는 ‘도시 및 주거환경정비법’의 위반 여부에 관한 법률 검토를 진행했고 지난 21일 7000만원의 이사비는 통상적인 범주를 넘어가 법 위배 소지가 있다며 시정명령을 내렸다. 국토부가 민간의 공사 수주전에 개입하는 건 극히 이례적인 것으로 강남 규제에 시동을 다시 걸었다는 얘기가 나왔다. 특히 고액 이사비가 결국 분양가 상승으로 이어질 것을 우려한 정부가 분양가 상한제 부활 전부터 강한 압박에 나섰다는 이야기다. 정부의 초과이익환수제 대납 위법 검토도 강남 재건축이 타깃이라 논란거리다. 전국 재건축 아파트 가운데 초과이익이 발생할 수 있는 단지는 사실상 강남 재건축이 유일해서다. 재건축 초과이익환수제는 재건축 사업으로 얻은 조합원 이익이 가구당 3000만원을 넘기면 초과액의 최고 50%를 정부가 거둬가는 제도다. 최근 롯데건설은 서울 서초구 한신4지구, 송파구 미성·크로바 등 재건축 사업에 입찰제안을 하면서 연내 관리처분 인가를 접수하지 못해 부담금이 부과될 경우, 공사비 감액 등으로 보전해주겠다고 약속했다. 시공사측은 공사비를 줄여 대신 혜택을 드리는 것이라고 해명했지만 정부측은 위법성을 보겠다고 벼르고 있는 것.

이 와중에 일부 강남 재건축 조합원들의 불만이 극에 달하고 있다. 그간 재건축 과열경쟁에 뒷전이던 정부가 명확한 젓대도 없이 민간의 공사 수주전에 지나치게 깊숙히 개입해 역차별이 벌어지고 있다는 이유에서다. 실제로 서울 반포주공1단지 이외에도 울 서초구 잠원동 한신4지구 수주전에 돌입한 롯데건설도 가구당 2000만원의 이사비 제공을 제안했지만 이곳엔 별다른 조치를 내리지 않았다. 특히 국토부가 밝힌 사회통념상의 이사비 초과나 적정범위 내 이사비 제시라는 애매한 잣대가 강남 조합원들 사이에 불만 폭증의 단초를 제공하고 있다. 게다가 일부 강남 조합원들은 건설사들의 이사비 지원 포기로 이주 자체가 막막해지는 등 불만이 폭증하고 있다. 일례로 통상 이주비는 기존 주택 감정가의 60%가량 지급되는데, 반포주공 1단지의 경우 주변 전세가격이 10억~20억원을 호가하는 탓에 제대로된 지원없이는 주변 이주가 사실상 어렵다는 것이다. 이 단지 수주에 나선 현대건설측은 “반포주공1단지 조합원들 중 약 40%가 30년 이상 장기 거주자이고 조합원의 절반 정도가 평균 74세의 노년층이다”라며 “아파트 재건축 동안 조합원들은 20~30년 동안 살아온 반포를 떠나 먼 지역의 전세를 구해야 하는 실정이다”라고 설명했다.

지나친 정부 개입이나 규제가 부작용만 양산할 수 있다는 지적도 나온다. 실제 6.19대책부터 8.2대책, 9.5후속대책까지 문재인 정부가 강남 등 겨냥한 고강도 규제책을 쏟아냈지만, 강남 부동산은 오히려 더 뜨거워지고 있다. 한국감정원 등 관련 업계에 따르면 9월 2째주(11일 기준) 서울 아파트 값은 강남 재건축 단지를 중심으로 0.01%올라 6주만에 상승세로 다시 돌아섰다. 특히 잠실주공5단지의 경우 집값이 한창오르던 대책 이전 보다도 더 높은 가격대에 거래되는 것으로 나타났다. 현지 중개업소에 따르면 이달 초까지만 해도 12억3000~12억 5000만원에 거래되던 잠실주공5단지의 전용 76㎡ 물건이 최근 16억원대에 거래된 것으로 알려졌다. 문재인 정부의 전신인 노무현 정부 당시에도 "부동산만은 확실히 잡겠다"고 공언하며 강남에 세금 폭탄을 투하했으나, 버블세븐 논란속에 서울 집값은 되레 57%나 치솟은 바 있다. 익명을 요구한 한 전문가는 "업체들의 과도한 사업조건 등 과잉 경쟁도 문제지만, 금품제공 등 더 큰 문제는 정부가 건드리지 않고 있다. 시장을 누르려고하기보다 제대로된 가이드라인을 제시하며 좋은 방향성을 갖도록 해주는 노력을 정부가 배가해야한다"고 말했다.