[문답]“민간 분양가 상한제 10월 시행···서울집값 1.1%p 인하 효과”

12일 분양가상한제 확대 정부 Q&A

사진=연합뉴스 제공

정부가 민간택지 분양가상한제 적용 기준을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 낮추고, 재건축·재개발 단지에도 ‘최초 입주자모집공고 신청분’부터 상한제를 적용하기로 했다.

국토교통부는 민간택지 분양가상한제 적용기준과 대상 등을 개선하기 위해 이같은 내용으로 주택법 시행령을 개정하겠다고 12일 밝혔다.

개정안은 오는 14일부터 곧바로 입법예고에 들어가 관계기관 협의 및 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 10월 초 시행된다.

우선 민간택지 분양가상한제 지역 지정요건이 개선된다. 우선 ‘직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’으로 명시돼 있던 상한제 지정 필수요건을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 낮췄다.

서울 전역과 경기 과천·광명·하남시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시 등 현재 투기과열지구로 지정된 전국 31곳이 분양가와 청약경쟁률, 주택거래량을 따지는 선택요건에 따라 상한제로 지정될 수 있는 기본 요건을 갖추게된 셈이다.

다음은 정부가 발표한 민간택지 분양가 상한제 정부측 질의응답 자료.

Q. 민간택지 분양가 상한제 관련 제도 개선 배경은.

A. 무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해서는 부담 가능한 수준의 분양가 책정이 필요하다. 그러나 최근 1년간(’18.6~’19.6) 서울 아파트 분양가격 상승률은 21.02%로 기존주택 가격 상승률 5.74%에 비해 약 3.7배 높다.

분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인하여 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 이에, 민간택지에 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록분양가 상한제 적용이 필요하다고 봤다.

특히 현행 지정 요건이 까다로워 이를 합리적으로 개선해 주택시장 안정 및 실수요자의 내 집 마련 부담 완화 도모하기 위한 것이다.

Q. 분양가 상한제 적용대상 지역과 적용 시기는 어떻게 되는지.

A. 법령 개정에 소요되는 기간을 고려 시, 10월 중 제도 개선을 완료할 것으로 예상된다. 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 주거정책심의회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이루어질 것이다.

Q. 민간택지 분양가 상한제 시행으로 집값이 안정될 것으로 보는지.

A. 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다.

과거, 분양가 상한제 시행 시기(07년~14년) 서울 집값은 안정세였으나, 오히려 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 시장이 과열됐다.

실제 서울 아파트값 변동률은 분양가상한제 적용시기엔 0.37%이었고, 미적용 기간인 2015년부터 2018년까지 5.67%가 올랐다.

민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의분양가를 책정토록 해 시장 전반의 가격 안정에 도움을 주는데 목적이 있다.

최근, 국책연구기관(국토연)도 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격 연간 1.1%포인트 하락 효과가 있다는 보고가 있다.

Q. 후분양에도 상한제와 전매제한기간 확대가 동일하게 적용되는지.

A. 분양가 상한제는 상한제 적용지역 지정 이후 ‘입주자 모집 공고 신청분’부터 적용될 예정이다.

후분양 단지에도 분양가 상한제는 ‘입주자 모집 공고 신청분’ 부터 일관되게 적용될 예정이다.

전매제한 기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가 상한제 적용 주택에는 동일하게 적용한다.

다만, 전매제한 기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전 등기 시 3년이 경과한 것으로 간주하기 때문에 후분양 단지의 실질적인 전매제한 기간은 선분양 대비 큰 차이를 보이지 않을 것으로 판단한다.

Q. 관리처분인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 과도한 것 아닌지.

A. 관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다.

관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하다.

국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다.

Q. 민간택지에 거주의무기간 부과를 추진하는 이유는.

A. 민간택지에 대한 거주의무 부과는 이번 주택법 시행령 개정 사항은 아니다. 주택법 개정이 필요해 이번에 바로 적용되는 것은 아니다.

9.13대책 이후 분양가 상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양에 대해서는 전매제한 기간에 더해 거주의무 기간을 적용 중이다.

민간택지에도 분양가 상한제가 적용 가능하게 되는 만큼, 시세보다 저렴하게 주택을 공급 받아 단기 차익을 향유할 수 없도록 주택법 개정을 통한 거주의무 기간 부과도 적극 검토하겠다.